鹰君：主席持续增持，是为气、为名、还是为利？

原創

烟波浩渺、灯影醉人的香江，从不乏豪士枭雄、儿女情长的繁华喧嚣。

“共患难易，共富贵难”。有“上海姑爷”之称的瑞安集团创始人罗康瑞迎娶最美港姐朱玲玲、并在当天于香港公证允诺共享财富而成为城中佳话，但其实乃父罗鹰石亦是深情重义之人，于1963年创立鹰君（00041-HK），“鹰君”正是取自自己与妻子罗杜莉君的名字。

罗鹰石一门六子三女皆为精英，除了自立门户在上海做旧区改造生意而为自己挣得百亿身家的罗康瑞外，还有香港富豪酒店（00078-HK）系主席罗旭瑞，以及鹰君如今的掌门人罗嘉瑞。

然而，罗老太一纸诉讼引发的罗氏争产官司，令鹰君成为各方角逐的焦点。在此之后，罗家各方持续增持鹰君股份，以主席兼最大股东罗嘉瑞为例，其所持的鹰君股份由2016年12月底的4亿股，增至2019年4月11日的4.25亿股，占已发行股份数的60.67%。

对于我等不可能争得到控股话语权的漂泊散户而言，关心的自然是对鹰君的投资到底值还是不值。

那么，鹰君的价值到底有多大，竟引发董事会主席一家争相追逐，是为气，为名，还是为利？

鹰君的主要资产和业务

鹰君成立于1963年，1972年在香港联合交易所上市，是香港大型地产发展商之一，同时在全球各地拥有及管理一系列以朗廷及其联属品牌命名的豪华酒店，总部位于香港，旗下开发、投资及管理的住宅、写字楼、商场和酒店物业遍布亚洲、北美洲、澳洲、新西兰和欧洲。

主要资产或可分为四项：

1.鹰君自身的资产：十二间酒店及与酒店有关的业务（例如八间酒店的管理业务），鹰君中心、逸东轩住寓等投资物业，以及内地、香港和海外的物业发展项目；

2.于香港上市公司冠君产业信托（02778-HK）的66.1%权益（按腾讯自选股更新于2019年5月1日的资料）：香港中环面积达164万平方尺的甲级商用写字楼物业——花园道三号，以及九龙旺角面积为129万平方尺的写字楼及商场物业——朗豪坊；

3.于香港上市公司朗廷-SS（01270-HK）的63.14%权益（按腾讯自选股更新于2019年5月1日的资料）：尖沙咀香港朗廷酒店（498间客房）、旺角香港康得思酒店（669间客房）以及弥顿道香港逸东酒店（465间客房）；

4.持有49.97%权益的美国基金：三项美国投资物业（截至2018年12月31日）。

注：冠君产业信托、朗廷酒店投资以及美国房地产基金的资产均按截至2018年12月31日的应占权益65.99%、62.93%以及49.97%计算。

2018年业绩

2018年，鹰君录得收入101.56亿港元，同比增长13.5%。按照该公司提供的核心经营数据，酒店EBITDA（扣除利息、税项、折旧及摊销前盈利）同比增长17.6%，以及冠君产业信托管理费收入和分派收入同比增长9.2%，抵消了朗廷酒店分派收入和其他业务收入下降的负面影响，因此核心业务营运收入同比增长6.4%，至28.45亿港元。期内权益持有人应占核心溢利同比增长5%，至19.95亿港元。

2018年，来自经营活动的净现金流入同比大增41.5%，至33.02亿港元，主要因为应收款减少和应付款增加。

受惠于香港高端写字楼物业的强劲需求，冠君产业信托收入进一步提高；但香港逸东酒店重修拖累了朗廷的业绩表现，导致后者盈利下降；鹰君自有投资物业收入和业绩表现稳定；美国基金则继续录得亏损。不过从总体来看，资产体量和收入规模最大的冠君产业信托，主导了该集团整体业绩走向，因此鹰君于2018年的总体业绩保持稳定。

未来看点

1.重头戏：香港白石角「朗涛」发展项目，可用总楼面面积730,870平方尺，此用地可尽览吐露港海景，该公司拟兴建723个住宅单位。鹰君预期该项目于2019年下半年预售，2020年年初竣工。按其预计总开发成本70亿港元计算（鹰君年报所列数据），财华社计得每尺成本或为9,578港元。财华社翻查香港楼盘发售价，如果按同区信置（00083-HK）逸珑湾平均售价13,000-14,000港元计算，那么估算得出的利润率或约为26%-32%{（13000-9578）/13000=26%，同理可得32%}）。当然，位置、朝向、景观、户型、设施等决定最终售价，以上数据为财华社粗略估算仅供参考。

2.拟于2019年第二季展开的东京酒店重建项目、待批的两个三藩市酒店发展项目，还有筹备中的西雅图发展项目未来或带来新的收入。但财华社估计这些项目最起码要两年之后才有贡献。

3.2018年12月以1.51亿美元出售了2015年9月以1.245亿美元购入的美国办公大楼，目前交易已完成，收益或于2019年上半年入账。

4.鹰君预计花园道三号及朗豪坊办公大楼的租金有进一步上调空间，或可提升冠君产业信托的2019年业绩；

5.该公司亦预期新开业的华盛顿逸东酒店和较新的上海虹桥康得思酒店有望持续改善，抵消波士顿朗廷酒店修缮工程的负面影响，不过从整体来看，海外酒店的2019年业绩增长或放缓。

综上所述，财华社预计：2019年，鹰君的酒店业务、投资物业或表现一般；由于三藩市项目盈利能力有限、马里布项目仍然亏损，出售西雅图项目后的美国基金应该仍会继续亏损；不过，写字楼物业租金提高应可让鹰君整体业绩大致维持平稳。也就是说，鹰君2019年的业绩表现或一般，不过白石角发展项目预售回款或可改善现金流。

投资价值

尽管鹰君的业绩在短期内或难以掀起很大的波澜，但是考虑到其包租婆的经营特性，应可保持稳定的经营现金流入。除此以外，鹰君的投资价值不容小觑，截至2018年12月31日，其投资物业的公平值就达到894.08亿港元，主要为香港和内地物业。

从资产的估值来看，单单是其于冠君产业信托和朗廷所持权益的市值，已经达到297.4亿港元，或每股42.46港元，较鹰君当前市价36.60港元溢价16%。

财华社按分部加总估值法计算鹰君的公平值，其中冠君产业信托和朗廷的持股按各自的市价计算，鹰君自身的资产和美国基金按资产净值计算，计得鹰君的每股公平值或为74.43港元，远高于当前的股价。

注：扣减净现金为现金及存款减短期债务。已发行股份数为截至2019年4月11日数据。

当然，市场给予该股深幅折让有其道理，原因之一可能是街货量少，目前控股股东家族内部起争执或存在不确定性，而市场最不喜欢不确定性，这可能拉低了股价；其二或与其主要物业位于楼价高企的香港有关，一旦楼价下跌，其估值可能缩水；第三可能是经济前景不明朗，市场担心酒店和投资物业租金下调的风险。

不过，只要全球经济企稳，其估值将可受到支持，而且香港楼价似乎未见重大调整，尤其高端写字楼物业需求殷切，这些都应该有利于鹰君。走过阴霾之后，这家传奇家族企业能否修复深幅折让？值得期待。

百强

这是一家有故事的经典家族企业，在寸金尺土的香江，优质的投资物业为其提供稳定的经营现金流，昂贵的楼价成就了其价值接近百亿的物业组合。鹰君能否入选2018年「港股100强」？敬请留意2019年5月24日在深圳中洲万豪酒店举行的颁奖典礼。