步入「後李兆基」時代 恒基地產如何打破業績增勢滞緩僵局？

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近半個世紀以來，以李嘉誠、郭得勝、李兆基及鄭裕彤為大家長的香港四大家族，分别透過各自旗下以長和（00001-HK）、新鴻基地產（00016-HK）、恒基地產（00012-HK）及新世界發展（00017-HK）為代表的地產業上市旗艦，幾乎掌握了香港經濟除金融業以外的另一重要命脈，主導著香港房地產業數十年的發展走向。

這四家香港本土地產豪門，見證著近半個世紀香港經濟的起伏興衰，併且在整個香港房地產行業發展的歷史上刻下了深重的烙印。1990年郭得勝因心髒病復發離世，2016年鄭裕彤亦病逝，四大家族一代掌門人餘下同為1928年出生的李嘉誠與李兆基兩位時代巨子；2018年5月李嘉誠正式退休後，彼時仍在旗下多家企業擔任重要職務的李兆基成為「超長待機」的絕對勞模。

2019年3月20日，恒基地產公告宣佈，作為公司主席及總經理的李兆基因年事已高正式考慮退休，併向董事局建議由其長子李家傑及次子李家誠出任聯席主席及總經理。至此，在港市風雲中走過近四十年發展歷程的恒基地產王國，也旋將作别屬於李兆基的時代。

李兆基與他的恒基兆業地產王國

1928年出生於廣東順德的李兆基，因於家中排行第四，故後有「四叔」之稱。20世紀50年代末，李兆基在香港開始涉足房地產業，併在1963年與郭得勝、馮景禧合創新鴻基實業大踏步進軍香港地產行業；1972年新鴻基在港上市，李兆基與郭、馮二人結束合作併各自發展。

1976年，李兆基成立了自己的恒基兆業，併在1981年7月23日成功將恒基兆業推向港股主板上市，這個上市實體也就是現在的恒基地產。20世紀80年代中後期，恒基兆業全面收購了永泰建業，併將其改名為恒基兆業發展有限公司，即後來的恒基發展（00097-HK）。

此後恒基兆業又通過係列收購戰術，不僅將恒基發展收歸為上市附屬公司，後者持有相當權益的香港中華煤氣（00003-HK）、香港小輪（00050-HK）、美麗華酒店（00071-HK）及港華燃氣（01083-HK）等亦相繼成為其聯營公司——這令其在夯實物業發展及投資這一地產主業之餘，也借由旗下聯營公司將業務拓展至更加豐富多元的城市燃氣供應、酒店、餐飲、旅遊、百貨零售等領域。

經過最初的原始積累與兼併擴張，李兆基的恒基兆業羽翼漸豐。儘管地產主業起家於香港，但李兆基的眼光也併不拘泥於香港，在將公司成功運作上市之後，他開始將目光投向更廣闊的内地市場。

上世紀90年代之後，恒基地產投放了大量資源於中國内地，以拓展集團的内地房地產開發業務。二十多年來，恒基地產在北京、上海及廣州等内地主要城市打造了多個地標式商業及住宅項目，如北京環球金融中心及上海恒基名人商業大廈等，都是其相當成功的代表項目。

走過失意浮沉之路，恒基地產韌性十足

而本港與内地市場兩面開花的發展步調的確幫助恒基地產度過了上市以來第一個真正的「難關」。1998年，亞洲金融風暴肆虐令樓價下跌，香港樓市受創嚴重，這一年長江實業與新世界發展都錄得地產主業營業額的下跌，但恒基地產卻逆市表現堅挺，直至2000財年都實現了營業額與淨利潤的持續增長。

儘管恒基地產在市況最不樂觀的1998年前後仍舊交出了相對傲人的成績單，但進入新千年之後，面對更加復雜嚴峻的樓市環境，其也一度在競爭與拼殺中折戟。

2001-2002財年，受美國9.11事件及本港失業率高企、物價持續通縮的影響，香港本土樓市淡靜，整體樓價亦較上年回落。2001年6月底止財年，恒基地產營業額與淨利潤亦受壓，當中其營業額由上年170億元（港元，下同）大跌46%至僅91.69億元，淨利潤亦跌24.6%至43.94億元。由此開始，恒基地產進入了數年的挑戰期。

2002-2003財年，全球經濟出現復蘇迹象，國内經濟亦保持強勁增長，政府明確表態大力支持香港，為本港經濟帶來新動力及機會，地產市道轉向平穩。2004至2005年，隨著香港經濟持續恢復穩健升勢，樓市也趨向活躍升溫，直到2005財年恒基地產實現了綜合業績的全面增長。

到了2010年代的後半期，恒基地產開始透過更加多樣的方式積極補充土地儲備資源，包括採用私人洽購、更改農地用途以及收購舊樓重建等方式，實現了新一輪的資本積累與規模擴張。

2016年，恒基地產的業績再創新高，營業額來到255.68億元，淨利潤升至219.16億元。

2017年，恒基地產總營業額錄得4.4%的下跌，主要由於年内物業發展分部及百貨業務的收入按年下跌；2018年恒基地產營業額再度下跌10.1%，跌幅擴大，而主要原因還是物業發展分部的收入出現超3成（33%）的下跌。

預計恒基地產將受惠於内地政策，李兆基曾在年報中指，聯儲局對加息轉趨謹慎，市場氣氛會有改善。中央政府在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，明確支持香港發展成為更具競爭力之國際大都會。透過融入國家之發展大局，香港經濟發展將繼往開來，更添動力。此外，本港之樓宇按揭利率仍處於低水平，有利本港之樓市發展。

港股百強

儘管隨著大家長李兆基正式宣佈退休事宜，恒基地產王國似乎終於邁入「後李兆基」的時代，但其實屬於恒基兆業的新時代早就已經到來。且不說作為家族二代的李家傑及李家誠早早便已在管理團隊中就位，人事變更與傳承不過是水到渠成的事；就拿恒基地產近幾年的盈利狀況來看，倒也是足夠令人寬慰了。

如圖所見，雖然恒基地產營業額在近兩年均下跌，但其淨利潤卻是穩住了增長的態勢，在2018年錄得311.57億元新高水平，依舊彰顯了恒基作為本港老牌房企的吸金實力。

2012年，恒基地產在首屆【港股100強】評選活動中就闖進百強榜單，2013年又獲評港股百強綜合實力第86名，儘管之後數年恒基地產缺席百強名列，但近兩年盈利能力可觀的恒基地產，在迎來新氣象的同時也有望再度衝擊港股百強名單。

時值2018年度【港股100強】評選活動火熱進行中，恒基地產能否再回百強榜單重拾老牌港資房企的威嚴？我們期待將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的【港股100強】頒獎典禮為我們揭曉答案。