房企前4个月销售、融资井喷,融资规模逼近8500亿,1/4来自海外债

尽管4月房地产市场总体销售较3月略有回落，但是从前4月百强房企的销售情况看，规模上市房企的销售走势强于行业整体，龙头企业效应日趋明显，竞争格局持续分化。

来自研究机构的统计数据显示，今年前4个月，有75家房企销售额突破百亿。其中， 碧桂园、万科、恒大、保利、融创等5家龙头房企销售额突破1000亿，完成了多数企业一年的销售目标；碧桂园、万科销售额更是超过2000亿。另外，500至1000亿的有9家，100至500亿的有61家。

在销售保持平稳的同时，房企融资继续井喷，4月密集发布融资接近2600亿，前4个月这些房企的融资规模更是接近8500亿。

对应的，4月房企拿地热情高涨，在二线城市疯狂抢地，4月全国300城土地出让金总额中，二线城市出让金占比近7成。

业內人士指出，部分城市楼市“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解，是房企抢地热情高涨的主要原因。

不过，在中央再次强调“房住不炒”定位、对地价上涨较快的城市提出预警的背景下，土地市场的“疯狂”面临更大风险，房企投资布局仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。

75家房企销售额超百亿

尽管4月单月，百强房企销售规模环比持平，但是与去年同期相比仍有显着增长。

克而瑞研究中心的统计数据显示，今年4月份，百强房企单月业绩规模同比增长16.6%。按照权益口径看，1至4月，百强房企累计销售规模同比微增3.6%，结束了前三月累计销售规模略低于去年同期的趋势。

中国指数研究院的统计数据也显示，1至4月房企销售业绩趋于平稳，TOP100均值达313亿元，规模破百亿的房企增加至75家。其中，碧桂园、万科销售额超2000亿；恒大、保利、融创3家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500至1000亿、100至500亿、100亿以下的企业分別为9家、61家、25家，房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。

中国指数研究院指出，房企普遍下调了销售目标增速，强调稳健发展。随着行业进入高质量发展阶段，房企坚持稳中求进的发展策略，战略布局更加收敛聚焦。房企之间的规模竞争仍将持续，其在追求业绩的过程中更加注重发展质量与效益的提升，着力提升企业经营硬实力。

房企融资规模近8500亿

在销售保持稳定的同时，房企融资继续井喷。中原地产的统计数据显示，4月份，房企继续密集融资接近2600亿，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多最高值。

从前4个月来看，中国指数研究院的数据显示，房企融资规模近8500亿元；其中海外债占比为25.6%，成为房企首选的融资途径，2019年以来房企发行海外债的票面利率均值为8.82%，融资成本进一步提高；超短期融资券4个月內融资总额突破400亿元，融资规模与去年全年相当，主要用于偿还债务利息，企业偿债高峰到来。

值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前4个月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的12.0%，有效补充房企的资金来源。

中原地产首席分析师张大伟认为，2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷，但因为房企缺血过多，目前看，房企融资难度依然比较大，融资需求依然井喷。

中国指数研究院也认为，2019年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险加剧，整个行业需偿还的国內外信用债规模将超过5000亿元，并于2021年接近万亿元，债券到期金额逐年增加，未来企业资金压力依旧不减。

在二线城市疯狂抢地

部分城市地产市场“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地热情高涨。近期热点城市特別是二线城市土地市场明显升温，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象再次出现。

中原地产研究中心统计数据显示，4月房企拿地积极性明显上涨，单月有18家企业拿地超过50亿，刷新了最近一年多土地市场的月度记录。其中，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿，融创更是以逾285亿的权益拿地总价占据单月房企拿地榜榜首。

“从抢地城市看，最热点城市集中在二线城市。4月最典型的武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿。”张大伟说。

中国指数研究院的数据也显示，4月全国300城土地出让金总额3346亿元。其中，二线城市成交金额2231亿元，占比接近7成，二线城市仍是房企拿地主战场。

对于近期二线城市土地市场热度明显回升的原因，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时表示：

第一个原因是开发商去年10月份开始发债量比较大，融资比较多，有钱了就要拿地；

第二个原因是开发企业目前投资的区域布局趋同，大中型开发企业都比较看好一二线城市，规避三四线城市。“或者说是因为三四线城市拿地时机不好，未来赚钱很难，就把拿地指标都安排在一二线城市，但一线城市供地量少，所以就集中在二线城市，供不应求。”杨红旭说；

第三个原因是今年楼市有个小阳春，大部分城市成交量放大，部分城市房价上涨，楼市销售回暖也使开发企业觉得目前拿地是一个好时机。

不过，克而瑞研究中心指出，4月中央政治局会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇，住建部对地价上涨较快的城市提出了预警，预计本轮地市热度的上涨势态不会维持太久。

克而瑞研究中心提醒，在此背景下土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。

来源：券商中国作者： 张达