從千億到兩千億只需一年 新城發展巨大能量從何而來？

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最近兩年，中國樓市在政策環境與市場氛圍的叠變中歷經風雲，儘管近來市場預期中的「凜冬」似乎未及真正襲來，但整個中國房地產行業無疑已經收起了過去的「放浪」姿態，開始變得更加審慎肅然起來。

所謂「亂市」出豪傑，2018年，港股市場表現活躍的内房企業新城發展（01030-HK）就延續了其近年飛揚的進取之勢，以75%的銷售擴張速度傲立於同等規模房企，成為港市業内同一梯隊成員中銷售排名蹿升最快的内房股。

這幾年新城發展的成長態勢足以令人刮目相看，卻不知進入2019年其能否愈戰愈勇再攀高峰？

A股上市附屬一季度業績倒退，但擴張不停頻繁拿地

上月底，新城發展公佈其A股上市附屬新城控股（601155-CN）2019年一季度的業績簡報，令人意外的是，今年一季度新城控股錄得營業額與淨利潤的雙跌：業績報告顯示，2019年首三個月新城控股營業收入為43.3億元（人民幣，下同），按年同比下跌16.39%；歸屬於新城控股股東的淨利潤為2.07億元，按年下跌42.63%。

對於新城發展而言，A股上市附屬新城控股是其一個重要業務運營分部，主要從事作為出售或投資用途的住宅物業開發及多用途綜合樓的開發。新城控股的業績貢獻在新城發展往期的業績中佔據重要比例，因此其本次一季度營收及淨利的下滑自然也令外界關心——新城發展未來的業績表現會否因此承壓？

有意思的是，儘管一季度賬面業績錄得下跌，但新城控股（新城發展）的銷售情況還是不錯的。今年首季度，新城發展透過附屬新城控股累計實現合同銷售金額467.14億元，按年同比增長23.36%，累計銷售面積約為415.28萬平米，按年同比增長36.18%。

不僅銷售穩健增長，新城發展在今年一季度的新土儲獲取方面也多有建樹。集團已公佈的首季度土地收購資料顯示，今年首三個月新城發展透過附屬新城控股分别已通過掛牌方式取得了19幅、8幅及5幅新地塊。也就是說，僅在今年的一季度新城發展便已經合共拿下了32幅新地塊，出手頻率之高可見一斑。

以新城發展一季度的銷售及土地收購情況來看，雖然附屬新城控股一季度業績表現出了點「瑕疵」，但其擴張的步伐仍在繼續，集團未來的綜合業績表現相信仍存在巨大潛力。

新城發展首個千億進擊之路

發迹於長江三角洲的新城發展，於2012年11月29日順利登錄港股主板上市。

在發展初期便主要專註於開發優質住宅物業及多用途綜合樓項目的新城發展，目前已經越發明確了其「住宅+商業」的雙輪驅動戰略，在強化住宅開發、商業開發、商業管理及地產衍生領域業務的基礎上，形成了多元化且規模化的競爭優勢。

回首2012年剛上市時的新城發展，其銷售規模僅略微高於150億元水平——其於2012年度實現合約銷售金額161.35億元，而之後幾年的擴張速度也較為平緩。如下表可見，2014年的新城發展甚至還錄得營業額的輕微下跌，毛利率水平也向下調整，銷售規模和盈利增長的幅度也較上年有所放緩。

轉機出現在2015年

這一年，在中央政府降準、降息及放寬限購、降低首付比例等多重利好政策刺激下，全國樓市銷售於第二季度逐漸回暖。在政策放松的市場環境下，新城發展繼續落實其「區域聚焦、快速週轉、產品多元化」的發展戰略，助集團實現了合約銷售的穩步增長，當年其完成319.3億元合約銷售金額，同比增長30.3%，超額完成全年目標併就此解鎖了集團發展的新里程碑。

2015年新城發展還完成了内部重組，新城控股透過換股方式吸收合併江蘇新城地產，而後新城控股A股在上交所掛牌，成為國内首家B股轉A股上市的房地產公司。此次重組之後，新城發展將其住宅物業開發和商業項目運營整合於同一平台之上，其持有的房地產開發業務全面進入中國資本市場，打通了國内資本市場的融資渠道，為其之後的快速擴張提供了充分的資金支持。

2015年之後的新城發展終於迎來了「質變」，或許下圖的展示會更為直觀。

回歸到更為細緻的營運層面，2015年新城發展基於對市場變化的判斷，抓住契機採取多種靈活銷售策略，加大推動清理存貨，併輔以新貨源上市，加快集團現金流入，實現了當年的銷售目標。

此外，也是在2015年新城發展開始策略性擴充土儲資源。在秉承「以上海為中樞，長三角為核心，併向珠三角、環渤海和中西部地區擴張」的「1+3」擴張戰略基礎上，其通過審慎研究各城市及區域分化的規律，在深耕重點城市的同時開始拓展多元化的業務佈局。

這一年新城發展先後在17個城市拿下了35幅地塊，合計新獲土地儲備建築面積約759萬平方米，除深耕的上海、南京、蘇州、杭州、武漢等一二線城市外，更策略性進入成都、寧波、台州、紹興、嘉興、義烏、衢州及泉州市八個新城市，進一步拓展集團的全國化戰略佈局，這為其日後的業務增長及規模擴張儲備了強大動力。

從千億到兩千億：隻需一年

正如前文表中所見，2016至2018年是新城發展全面擴張雄起的三年，期間公司交出了絕對亮眼的成績單，在營業額及淨利潤實現全面而顯著增長的同時，銷售規模更是成倍上升，擴張態勢甚為激進。

2017年，新城發展首次突破千億元銷售大關，以高達94.4%的規模擴張速度強勢闖入千億俱樂部。而2018年的新城發展遠未止步，其在去年初為自身定下了全年1800億元的銷售目標，而上半年便成功銷售過半，全年則累計實現合約銷售金額2210.98億元，同比增長74.82%，不僅超額完成了全年銷售目標，還成功打進兩千億陣營再上新台階——從150億到千億，新城發展花費了6年時間，而從千億到兩千億，新城發展隻用了一年：其隱藏在急速擴張的銷售規模背後的巨大能量令人慨歎。

港股百強

隨著自身業務基本盤越做越大，新城發展也將面臨一定的壓力，無論是越發激烈的同業競爭還是自身規模體量到了一定水平之後可能出現的增勢放緩等問題都非常現實。好在目前新城發展擴張及銷售的態勢均良好，且A+H股雙融資渠道也可為其進一步發展提供有力的資金支持，前景值得期待。

自上市以來成長表現堪稱神勇的新城發展，過去幾年也是【港股100強】評選榜單的常客，其在2015年獲評【港股100強】小型企業10強第二位；2016年更進一步，獲評【港股100強】小型企業10強第一位。2017年新城發展首次闖進【港股100強】主榜，名列港股綜合實力100強第88位。去年銷售規模突破2000億的新城發展能否順勢在港股百強名單中再進一步？我們期待將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的【港股100強】頒獎典禮為我們揭曉答案。