首创置业：充裕的土储，快周转策略，开启新的业绩增长周期

原創

前言：

近日，据2019中国房地产上市公司测评成果报告显示，当前行业资源继续向头部集聚。随着今年货币政策的松紧适度，房企主营业务发展除了传统开发业外，更加趋向多元化产业，即以房地产产业链上下游领域为主，呈现出与主业的协同的趋势。

未来房地产行业将呈现更明显的头部效应，市场资源将进一步向综合实力更强的开发商汇聚。作为中国领先的大型房地产综合营运商——首创置业（02868-HK），有望凭借其强劲综合实力，在百舸争流般的环境下，持续实现“有质量的增长”。

背靠国资股东，国企背景雄厚

首创置业于2003年在港交所主板上市，借助控股股东雄厚资本实力及资源优势，公司稳健前行，历经十几载沉淀，发展为现如今综合实力居国内领先地位的大型房企。公司控股股东首创集团(持股比重54.47%)是北京市国资委所属的特大型国有企业集团，已形成环保产业、城市基础设施投资与运营、房地产开发和金融服务业四大核心主业，2018年首创集团扣非后净利润在北京市国企里排名第一。

销售规模稳健增长，多渠道拿地能力突出

首创置业经过多年发展，公司在夯实住宅开发主业的同时，采用多元业务发展模式，构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大业务线，并以高科技产业地产、文创产业等创新业务为补充，拥有强大的国资背景和产业协同、广泛的国际合作、创新型资本运作、精细化运营管理等竞争优势，业务区域辐射全国29个大中型城市，并已成功布局澳大利亚、法国等海外市场。

除了采用多元业务布局，来减少房产周期对公司经营业绩的影响，保障投资者的利益的同时，首创置业也深知土地储备作为房地产商可持续发展最主要的助推剂，公司采用独到的拿地策略，增厚优质土地的储备。

与传统房地产商为了拿地而拿地的策略不同，首创置业拿地策略更加重视前置性的研究和择时。用公司执行董事、财务总监范书斌先生的此前原话来讲“拿地，首要判断当下所处的周期，房价（地价）处于高点还是低点；其次要筛选出最核心的城市，当下长三角、京津冀、粤港澳的投资价值自不用说，人口密集的区域中心也值得考虑；最终，则要具体看当地经济，是否有优质产业支撑。”

公司除了正常的公开市场拿地之外，仍然坚持利用自身优势及国企背景，拓展非竞争性拿地渠道，综合采用首创集团业务协同、一二级联动、国企资源获取等方式，在获取一些核心稀缺性资源方面占有先天优势。比如，北京丽泽商务区和天津武清土地一级开发项目（首创国际半岛项目），便是借助与首创集团在基础设施建设方面的业务协同所获取的低成本优质项目。

截至2018年底，公司的土地储备为1255万平方米，同比增长8.75%，拿地速度高于房地产行业同比增速，且土储大部分来自国内核心区域，如京津冀、长三角、粤港澳大湾区。

除了多渠道拿地能力突出外，公司还实行快周转及严控本的策略。快周转策略方面，公司严格践行369工期标准，2018年所以项目开发平均提速58天，大幅提升开发项目和开盘速度。与此同时，公司继续深化3300行动（即标杆项目建安成本3300元/平）执行，并持续推进战略集中采购平台的建设，均有效节省了公司成本，提升获利能力。

简而言之，首创置业不仅懂拿地、会拿地，更懂得如何提升项目开发速度的同时，严控本提增效获盈利。

借助公司的多元业务布局、充裕的土储、较优的融资渠道及快周转的策略等因素的驱动，公司的签约销售额及营业收入均保持稳增的态势。截至2018年底（如下图所示），公司签约销售额从2014年的249亿元递增至2018年的706亿元，年复合增速为29.76%，同期营业收入从101亿元增至233亿元，年复合增速为23.34%。签约销售额及营业收入年复合增速均处于行业较高水平，行业头部地位突显。

与此同时，凭借雄厚的国企背景及稳健的业绩表现，首创置业享有通畅的融资渠道及较低的融资成本，助力公司发展为国内领先的大型房地产商。截至2018年底，在年内行业债务融资成本普遍上升的业态下，公司债务平均融资成本仍然保持行业低水平的5.45%。与此同时，公司现金及现金等价物约为217亿元人民币，在手现金逐年增厚。

开启新业绩增长周期，投资者回报可期

面对国内经济发展增速放缓的新形势与房地产行业转型的新挑战下，首创置业可依托国资背景、首创集团协同、核心城市圈布局、领先的开发运营能力、畅通的融资渠道和较低的融资成本等优势，未来有望进入快速发展航道，经营业绩值得期待。

开启新业绩增长周期，首创置业具备坚实的业绩支撑。首先，截至2018年底，公司尚有并表已签约未结算收入360亿元，该部分已锁定收入预计毛利率达到25%以上；其次，公司的土地储备总货值高达3003亿元，平均地价仅1.2万元/平米，远低于当前签约销售均价；最后，公司于一线城市核心地段尚有高毛利项目货值超过300亿元，平均毛利可达40%以上，利润收入有所保障。

在公司经营业绩稳步前行的同时，公司对股东的回报也持续慷慨表现。截至2018年底，每股营业收入及每股净资产分别为7.68元及5.17元，均创出自上市至今最佳表现。与此同时，公司一直以来保持较高的派息比率（分红），2018年派息比率更是达到35%。随着公司进入快速发展航道和未来业绩释放，预期股东投资者回报亦将增厚，当前相对低估的公司二级市场股价也将回到行业平均水准或高于行业平均水平。