北京楼市“买不起”，还“租不起”？

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对于一些背井离乡到大城市谋生活的人而言，租房始终是跨不过去的一道坎。他们有两个选择，多花钱还是多花时间？绝大多数人选择了后者，这意味他们要起的很早，去赶一班班通往公司的地铁。

这些背井离乡者大都处于讨生活的阶段，在大城市买房显然不切实际，他们只需要租房，剩下的钱回三四线老家买房。

然而纵观国内，房价节节高企，租金水涨船高，外漂一族一套房的梦想破灭后，又被租金遏住去路，回老家买房实际吗？2018年房租暴涨后，今年大中城市房租走势如何？

租房不“自由”，收入“上缴”房东

临近毕业季，大中城市租房市场开始蠢蠢欲动，又在悄然酝酿一波涨幅。

诸葛找房报告显示，5月份全国大中城市租金均价为44.15元/平方米/月，环比上月份上涨0.47%；上涨城市15个，平均涨幅1.05%；下跌城市5个，平均跌幅0.79%。

一线城市5月份租金均价为83.81元/平方米/月，价格上涨0.24%。重点二线城市租金均价抬升至34.75元/平方米/月，环比上涨0.58%。

北京在一线城市中涨幅居首，月租金均价涨幅均超1%，一线及东部二线城市租赁市场热度持续。

从现实来看，租客的租房压力也较大。大学毕业生、进城务工人员构成租房市场主力需求群体，对于他们来讲租房是刚需，买不起房可以租，如今即将面临钱包也要被房租掏空。

诸葛找房数据研究中心近日发布报告显示，在一线城市若想一个人整租一居室，房租占收入六成以上，北、上、深更是高达九成以上。

即使是退而选择合租，在一线城市的租房成本也达到收入30%以上。报告显示，北京、深圳、三亚、上海四个城市整租的租金收入比远高于其他城市，高达90%以上。

租金回报率低，房租还得涨？

租金回报率，也叫租售比，是指一套房子的年租金与房屋总价的比值，用以衡量投资房产的收益，也可以理解为，出租多少年可以收回成本。

诸葛找房报告指出，一线城市租金回报率均低于2%，从租金回报率来看，中国城市普遍偏低，房价、房租发展不均衡。

当然，简单从租金回报率来看推敲国内房租便宜这一点有失偏颇。租金回报率，只有在房价、房租常年保持稳定的国家，才有意义。

中国过去二十年的地产投资与海外情况有所不同，在资产增值带来的超额投资回报面前，租金反而不那么重要。

地产投资回报可拆解为租金回报、房价上涨两部分，其中租金回报比较稳定，至于房价而言，根据Shiller的数据，1891年到现在实际房价每年上涨0.4%，房价上涨基本上等于通胀。

当房价能够在一年内翻倍的时候，没有人会在意租金回报率的高低，所以市面常见一些投资客，宁愿房子空着都不出租，就是这个道理。

这个概念里最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率，正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价，这才是最客观最实际的。

租金回报率，这个数据的欺骗性，还体现在完全忽视了房价本身的涨幅。反而是，房价涨越快，租金回报率就越小。

总之，在中国住宅市场现阶段，这个指标没有任何参考价值，不能说租金回报率低就嚷嚷着要房东不赚钱，更不能以此来涨房租。

租房还是买房？

“耕者有其田，租者有其屋”，相比于欧美人对买房和租房的一视同仁，国人的房子情节还是从骨子里根深蒂固，买房第一，租房从来只能排第二。

北上广等大城市的高房价早已让人望而生畏，政策调控从2016年开始收紧，很多城市房价和房屋销售增速均放缓，房屋竣工面积也大幅度负增长，供给减少也推动大城市房租上涨。

但北上广等大城市轰轰烈烈的清理“群租房”运动，以及传统房产中介和长租公寓机构垄断让租金居高不下。

房租跟房价不一样，它是有天花板的，这个天花板就是一个城市的平均收入。从这个意义上来讲，有些城市的房租已经高到了极限

高租金也让一线城市缺少温情，将一部分讨生活的人拒之门外。根据《2018年北京统计公报》数据显示，2018年末，北京常住人口2154.2万，比上一年减少16.5万。相比之下，2017年北京常住人口只减少2.2万。

大城市房租比房价跑得快，回望三四线小城市，又是另一番景象。城市越小，房价涨得越凶猛，棚改货币化是主要推手。

但是和一二线城市不同，小城市长期面临人口净流出的压力，且二手房市场较小，房价偏高是危险和不可持续的。

综合来讲，一二线城市买房可以升值，房租跟月供基本上一致，所以买房比租房更划算。但是在三四线城市租房成本低，买房又不会带来财富升值，所以租房比买房更划算。