有息负债达367亿元，红星美凯龙发行债券用来还债

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在收到上交所问询函后，红星美凯龙正在积极偿还有息负债，并补充流动性资金。

6月4日，红星美凯龙发布了2019年公开发行公司债券募集说明书摘要（第一期）。根据募集说明书，红星美凯龙拟面向合格投资者公开发行不超过人民币40亿元的公司债券，第一期债券发行规模不超过20亿元（包括20亿元），本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制。

据说明书透露，本期债券拟使用18亿元募集资金偿还有息负债，2亿元用于补充流动资金。计划偿还的有息负债包括15亿元公司债券和3亿元银行借款。

说明书还透露，红星美凯龙有息债务主要为长期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债和短期借款。2018年末，红星美凯龙合并口径有息债务余额合计367.4亿元，包括短期借款51.5亿元、长期借款143.1亿元、应付债券71.6亿元、一年内到期非流动负债39.3亿元等。

有息负债余额占负债总额的比例为56.03%，占净资产的比例为 81.10%。

红星美凯龙称，有息负债占负债总额和净资产比例较高，使发行人的经营存在一定的偿付风险，如果发行人持续融资能力受到限制或者未能及时、有效地做好偿债安排，可能面临的偿债压力会对其经营活动产生不利影响。

2015年6月26日，红星美凯龙于香港联合交易所主板挂牌上市（股票简称为“红星美凯龙”,股票代码01528）。2018年1月17日，红星美凯龙于上海证券交易所主板挂牌上市（股票简称：美凯龙，股票代码：601828）。至此，红星美凯龙正式成为中国家居零售A+H第一股。

但由于其自身存在各种问题，不久前，上交所针对红星美凯龙主营情况和财务信息进行了六连问。

5月23日上交所向红星美凯龙(（601828-SH)下发年报问询函，针对投资性房地产、主营业务经营情况和主要财务信息等方面连发六问。

《关于对红星美凯龙家居集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》（以下简称《问询函》）。在《问询函》中，上交所对投资性房地产的经营状况和财务信息两方面进行问询。

红星美凯龙近三年年报显示，自2016年至2018年末，投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快，2018年末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的长期经营性资产。

问询函中，提到2018年年报中红星美凯龙超三成的营业利润来自其投资性房地产升值。2018年，其投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%，投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。

对此红星美凯龙在《2018年年度报告的事后审核问询函》的公告回复中表示，投资性房地产主要来源于自营模式。公司持有房地产的目的是用于赚取租金用途，因此已投入使用的建成物业采用收益法比较适合。由于以前年度均采用收益法评估，因此本次评估延续之前年度评估方法，未采用市场法评估，而继续采用收益法进行评估。

通过红星美凯龙回复问询函，财华社发现，作为家具建材一哥的红星美凯龙，囤房数量比头部房企还多。

Wind数据显示，A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产超过500亿元，分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。可见，红星美凯龙囤房比万科还多。

公司投资性房地产占比重较大

据红星美凯龙2018年年报显示，仅在这一年中，公司投资性房地产占总资产比重约七成。公司投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。

2018年底，公司拥有投资性房地产68处，总面积688.82万平方米，账面价值785.33亿元。而所有这些房产的购置成本为460.45亿元。也就是说，从当初的购置成本，到今天的账面价值，这些房产升值了324.88亿元，升值幅度达70.56%。

截至2018年，红星美凯龙经营直营店80家，其中自有物业有53家，占比66.3%，租赁或合营联营的有27家。除了将自有物业算入投资性房地产之外，2018年年报显示，红星美凯龙持有公允价值为15.55亿元的投资性房地产在项目合作方拥有使用权的土地上，并将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产。

此外，上交所提出疑问，公司是否存在资金周转风险及偿债风险？

对于报告期内短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计 266.11 亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。上交所同样提出疑问。

红星美凯龙在《2018年年度报告的事后审核问询函》的公告回复中表示，2018年新增借款181.84亿元。截至2018年12月31日，短期借款、长期借款、应付债券等有息负债(含一年内到期的长期借款和应付债券)较上年增加43.97亿元，同比增长17%，财务费用增加4.01亿元，同比增长35%。

红星美凯龙在回复上交所问询中表示，2016-2018年经营活动现金流分别为39.83亿元、65.28亿元以及58.58亿元，出租率及租金水平相对平稳，2018年各项业务收入均实现了增长，公司整体经营现金流稳定。

但根据实际情况来看，财华社发现事实并非如此。

4月15日，标普发布评级公告称，将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”，原因为其流动性弱化与再融资风险上升，这与红星美凯龙的债务上升有关。

近年来，红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，红星美凯龙总负债达到685亿元，较2018年底的656亿增加29亿元，流动负债为239亿元，虽然较2018年底的253亿元有所下降，但是对比其流动资产144亿元，流动负债是流动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例达到57%。

值得一提的是，近日红星美凯龙发布公告称，面向合格投资者公开发行不超过40亿元的公司债券已获得证监会核准，将采取分期发行方式，本期债券合计发行规模不超过20亿元。

此外，本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，起息日为2019年6月10日，拟上市地点位上交所。牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人为中山证券，联席主承销商为中国国际金融股份有限公司、宏信证券，承销方式为由主承销商负责组建承销团，以余额包销方式承销。

红星美凯龙公布的募集说明书显示，本期债券分为两个品种，品种一的债券名称为红星美凯龙家居集团股份有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)(品种一)，债券简称“19红美01”；品种二的债券名称为红星美凯龙家居集团股份有限公司 2019 年公开发行公司债券(第一期)(品种二)，债券简称“19红美02”。