罕见房价"止跌令"！大降价求促销？已有城市出手管理断崖式降价

尽管近期部分热点二线城市楼市成交火爆，但部分三四线城市则成交低迷，楼市分化格局更加明显。在去化压力下，部分三四线城市的部分楼盘采取了降价促销手段，有的甚至因降价幅度过大而扰乱了市场预期。

日前，网传恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题进行了调查核实，对十条降价现象提出预警和相应的整改措施，房协还表示将协助主管部门对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间。

对此，券商中国记者致电恩施市住建局求证，相关负责人表示：“市房协房价预警文件属实，我看过，这是市房协根据市场情况自己发布的。” 

业內人士认为，恩施市此次文件体现了稳房价、稳预期、稳市场的导向，整体楼市政策以稳定为主，稳定其实是双向调节，房价过快上涨和过快下跌都不允许，应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动。

此外，恩施位于湖北省西部，属于典型三四线城市。此次限制降价的做法，也被认为反映出政府部门“托市”的思路。官方数据显示，2018年恩施州GDP总量为871亿元，是湖北省唯一一个未过千亿的市州。去年恩施州GDP增速为6.2%，同样是省內最低水平。恩施市是恩施州下辖8个县市之一，也是恩施州政府所在地。

湖北恩施市发布房价止跌令

日前，网传湖北省恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，文件指出，最近，随着上市楼盘逐渐增多，销售去化逐渐减少，各房企面临销售压力增大的情况下，各项目楼盘采取了不同的销售方式和手段。其中，有部分楼盘采取大幅降价的办法促销，这些做法已引起社会广泛关注并给恩施房地产市场带来不利的影响。

针对社会反映强烈的断崖式降价问题，近日，恩施市房协组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实，通报了相关问题并提出预警。

恩施市房地产协会列出了部分楼盘降价现象的十条主要表现：

1、高价备案，低价开盘，降幅800-1200元每平方米

2、分期预售和销售，前后价差300-500元每平方米

3、无故不按市场规律办事，开盘价整体同比下降200-500元每平方米

4、标注低价吸引客户，实为销售噱头，引起市场大幅波动和购房预期变化

5、不按成本和价格规律定价，综合成本与实际售价形成巨大反差，给自身留下不可持续发展空间，走入开发销售的歧途

6、以蓄客为由提前释放低价信息，甚至未办预售证即变相收取押金和办卡

7、以分销、电销等方式与第三方合作进行降价，用工程款抵扣房、內部福利特价房等形式变相降价扰乱市场

8、采取甩卖价格拋售，成交价在4000-4500元每平方米之间，对整个市场预期形成不良影响

9、采取不正当销售手段将销售人员安排至其他售楼部外进行拉客，影响极其恶劣

10、违反相关规范，将楼层涉及高度降低至2.7米左右，为后期购房者入住埋下矛盾隐患。

对此，恩施市房地产协会对以上问题和现象的企业发出警示，并要求相关企业采取整改措施，纠正当前恶意竞争的市场乱象。

具体措施包括四条：

1、要求所有开盘在售企业自查纠偏

2、房协将对全市已开票楼盘进行专项暗访和调查，将调查结果上报

3、对自查纠正不力，造成市场影响严重的楼盘，房协将提请业务主管部门采取相关措施予以遏制

4、房协将协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限低价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间

另据澎湃新闻报道，恩施市房地产协会周姓会长10日下午就此向记者表示，该通知是协会內部的自律性要求，号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定，不能陡然地把房子价格降得太低。

针对网传恩施市房协发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，券商中国记者致电恩施市住建局求证，相关负责人表示：“市房协房价预警文件属实，我看过，这是市房协根据市场情况自己发布的。”

据了解，恩施市是恩施土家族苗族自治州（简称恩施州）的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽。恩施州是湖北省唯一的少数民族自治州，位于湖北省西南部，全州有恩施、利川2个县级市和建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤、鹤峰6个县。据国盛证券统计，恩施州2017年常住人口336.1万人，近3年年均增速0.4%；2018年GDP 871.0亿元，增速仅为 6.2%，全省最低。

恩施止跌令体现稳房价信号

中原地产首席分析师张大伟指出，恩施只是全国一个不发达城市的代表，属于三四线城市中经济相对落后区域，对房地产有一定依赖度。不过，恩施并不是第一个发布止跌令的城市，此前，江西省赣州市赣县区住建局也向房企下发过“停止特价房销售”的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售；安徽合肥、芜湖、碭山等地个別楼盘也因降价被当地主管部门要求不得降价或给与处罚。“这些现象背后最核心的原因是房地产降价带来地方土地财政难题。”张大伟说。

对于湖北恩施市房协发布的止跌令，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，体现了稳房价、稳预期、稳市场的导向。单纯看政策原文，似乎是一种干预降价的做法，但从文件总结的10个降价行为（备案开盘价差大、期房现房价差大、去年今年价差大、宣传预期价差大、成本实销价差大、无证低价销售、特殊房源降价误导、不正当销售、降价也掉价等）来看，其中一些降价行为违反了房屋销售和稳定市场的规则，显然是政府需要管控的。

在严跃进看来，恩施市此次文件进一步体现了“稳房价”的概念，即房价过快上涨和过快下跌都不允许，房价应该基于市场规划和调控目标，在合理区间波动。

此前，住建部对于房价上涨过快的10个城市进行了预警提示，部分城市已经加码调控政策，苏州更是因房价、地价波动较大而纳入国家统计局“70+1”房价监控范围，并且全年涨幅不得超过5%。苏州还表示，2个月过渡期內楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。此外，苏州房地产长效调控机制方案已上报住建部。

“整体楼市政策以稳定为主，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”张大伟说。

来源：券商中国作者：张达