財華社專訪：與崔寒淩聊聊當代置業與房地產行業

原創

這是一場意料之外的專訪。6月18日，我前去採訪當代置業(01107-HK)的股東大會，由於我併沒有持有公司股票，按規定無法入場。在公司IR經理的協調下 ，我們約定了擇時採訪當代置業的董事會辦公室總經理崔寒淩先生。

採訪約在了次日中午十一時,地點就在當代置業位於金鍾的辦公室中，崔先生剛結束了一場會議，表情還略顯嚴肅，拍照時我提議是否可以來一個燦爛的微笑。

我們的採訪直入主題。當代置業是國内最早做綠色科技地產的公司之一，我很好奇在當下的地產行業，面多變的行業大環境，聚焦「綠色、舒適以及數字互聯」這樣細分領域的的當代置業會遇到什麽樣的挑戰和機遇？

崔寒淩說：「當代方面將面對高端、中端、和大眾市場分别開拓了不同的產品線，以全覆蓋市場。」他認為節能地產的係統很復雜，目前國内做綠色節能地產的除了當代置業，仍有兩三家同行在競爭。當代置業向高端、中端和大眾市場運用不同的適用技術適配，具體實施上也考慮了不同地域的氣候特徵。而其自身多達一百多項的節能技術積累是實施完成的保證。

我注意到今年有媒體報道過當代置業將自己定位為科技公司，傳統的地產公司搖身變成科技公司？我對此很好奇，同時也想借此了解公司是否會像像科技公司那樣注重研發而加大研發支出。

崔寒淩笑著否定了這一報道，他認為「當代置業一定是定義為地產公司，不是科技公司。」

不過，他認為公司在理念上，已不是傳統的地產開發商，而是地產運營商。公司早期投入綠色節能地產行業，注重研發技術和產品的叠代更新。一方面公司擁有自己的研發設計院和研發中心，另一方面通過關聯企業，完成房地產開發鏈條上下遊的佈局，這其中就涉及了科技、物業管理、教育文旅等。除了上市公司本以外，目前關聯企業在新三板上市的就超過5家，另仍有一些企業在籌備上市。

所以，他認為當代置業是通過自身的研發力量和關聯公司一併協助母公司的業務發展。他確定當代置業是一個綜合性非常強的強企業，但肯定是以房地產開發為主的。

就這房地產運營商這個理念，我順勢提問「近些年來國内房地產商談轉型，他們大多都提到了轉型為城市運營這一方面，那麽當代的房地產運營與其它公司會有區别嗎？」

崔寒淩認為當代置業的優勢在於其定位的綠色、科技、節能地產的係統與普通住宅併不一樣，而後續服務的物業管理、社區運營等都是由公司自身團隊來做，這產生了強關聯的協同作用。

談話中，崔寒淩多次強調了公司體係外的另一個平台51VR，我查詢了這主要是一個做無人駕駛仿真測試、智慧城市以及地產數字化的公司，公司CEO李熠曾工作於當地置業。51VR是從當代置業内部的孵化平台誕生。2017年被評為國家高新級技術企業，公司官網稱其已服務了眾多國際知名車企和互聯網巨頭，也包括了國内的房地產龍頭。

崔寒淩認為51VR在智慧城市和地產數據化方向的應用可以與當代置業的「綠色、科技、節能」地產的定位產生強關聯作用。

最近社科院發佈了藍皮書報告稱2019年全國住宅銷售平均價格預期增長7.6%，這引起了廣泛關注，我想了解一下這位地產大佬的看法。崔寒淩認為在宏觀上，今年的地產還是會平穩的發展，這也將支撐宏觀經濟數據的平穩表現。不過在聊到公司今年的業績預增目標時，他既表達了對公司方面的樂觀信心，也談到了對行業潛在風險的敬畏。崔寒淩稱自當代置業上市至今，年復合增長率保持在40%左右，但在2019年年初主動將今年的增速目標下調至15%。

實際上這併不是孤立事件，國内房地產行業在經過了2018年的高速增長後，普遍大幅調低對2019年業績增長的預期。

崔寒淩說當前行業的風險主要是在市場環境、融資環境、監管政策三方面。地產行業是一個非常重資本的行業，首當其衝的就是融資壓力和再還款壓力，對於負債比較高的企業會有再融資壓力。當代置業今年下半年已沒有再融資壓力，但目前國内地產行業的負債率還是很高的。

地域來看的話，崔寒淩認為一、二線城市相對於三、四線城市的抗風險能力更強。國家層面也是提倡中心城市發展，所以公司未來業務也是圍繞著強二線和一線城市，也在其週邊找機會，主要還是以二線城市為主。區域發展方面，公司依然是保持傳統。華北以北京和太原為核心發展；華中聚焦兩湖地區併以武漢為中心向週邊江西等地擴散；東部主要在長江中下遊的江浙地區；華南主要發展大灣區，目前已進入廣州、佛山和惠州，同時也在尋找更多的機會。崔寒淩強調當代置業雖然是一個全國性的企業，但併不是完全發散性的去發展，而是基於深耕的核心城市，再輻射週邊發展。

在大灣區發展綱要出台之後，内房股在2018年年報中普遍強調了大灣區的佈局。當代置業在灣區佈局除了廣州、佛山和惠州外，在新進的城市中更多的是考慮與戰略合作夥伴合作，會考慮用產業聯合拿地的方式佈局。

我們就5月份當代置業與京東方(000725-CN)有項目落地武漢展開了討論，京東方是當代置業的戰略合作夥伴。崔寒淩稱京東方集團聚焦LED屏產業，這可以創造就業，可以引進產業，這樣的企業非常受當地政府歡迎。但是他們企業去地方發展產業園，卻併不具備產業園的開發運營能力，所以會很希望與當代置業這樣有開發、建設能力的，併具備相應品質和核心競爭力的企業合作。雙方首期在合肥合作的項目很成功，所以在武漢繼續合作，併也在探討其它城市的合作。崔寒淩表示未來當代置業和其它產業合作會越來越多。這可以發揮當代在綠色科技建築領域的優勢，另外在土地獲取上也可以降低成本，也能獲得更好的項目。

我注意到公司的發展佈局似乎主要分佈在中國的華北、華東、華中以及華南的中東部，也就試探性的發問公司是否有考慮過向西部發展。沒想到崔寒淩說道「其實川渝地區是我們今年重點考察的區域。」他說成都今年上半年土地市場非常火熱，但公司不會盲目進入，目前已有團隊在川渝區域進行相應的土地拓展。

今年年初當地置業曾發行兩筆累計3.5億美元的綠色債券，高達15.5%的年利率引市場關注，所以我們也聊了公司的下半年發債方面的話題。

崔寒淩認為今年上半年公司已進行了最大的海外再融資，把針對下半年的再融資做完，下半年僅在十月份有一筆金額不太大的美元債到期，所以公司今年下半年已沒有短期的償債壓力。

整體（長期）債務上，崔寒淩稱當代置業會將淨負債率目標控製在80%左右，這在行業中屬於較低水平。短期債務上，其用海外債舉例，半年到一年内到期的規模僅在2至3個億美金。他對公司目前的債務結構很有信心，稱「即使市場不好，自有資金也能完全覆蓋再融資。」

談到融資成本方面，公司在年初時鑒於市場環境已做上調預案，由去年的8.18%上調至今年的9%，主要是因為海外融資成本的上升。鑒於公司今年的銷售目標是360億，土地儲備獲取目標是400億，所以下半年在新項目獲取的過程中會考慮正常的融資。

在問及今年的銷售目標是否會有超預期完成？崔寒淩說道：「截至到5月份，公告銷售數據完成的是120億，我們全年的銷售目標是360億。目前同比已經有了30%到40%的增長，所以我們對今年能完成全年目標很有信心。至於超額多少要從下半年的推盤情況再看。上半年的銷售速度和回款速度都非常的好，到5月份我們的回款率超過了80%。」

我們也談到中美貿易摩擦會否對公司的海外業務造成影響，崔寒淩認為當代置業的海外業務佔總資產規模在5%以下，目前暫未有新的海外項目拓展計劃，所以中美貿易摩擦對公司影響併不大。不過這可能會造成匯率波動，從而影響公司融資成本，所以公司目前與一些銀行簽約，有必要的話之後展開匯率對衝。他認為公司通過匯兌產生的匯兌損益實際上沒有的，一方面大部分的房企是通過再融資的方式進行償還，所以僅限於會計報表上的反應，另一方面公司控製了海外債的佔比，加上有部分海外資產配置，可以自然對衝。

最後，我們聊到了面對即將進入的5G時代，定位綠色科技地產的當代置業會否有所變化。崔寒淩認為，5G技術可以降低智能社區、智能家居的運營成本，這將變相降低公司的運營成本，與51VR的合作業務就是一個很好的突破口。

這次的專訪約在30分鍾之後結束。我重新整理崔先生的名片時發現，這張名片正面的排版簡單、隨意，但是在名片背面卻特意標註了此名片由「再生紙」製作。