重资进军城镇化产业，华侨城(亚洲)的“特色”在哪？

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提及华侨城，华侨城大酒店、康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等著名品牌我们均耳熟能详。这些国内名气出众的品牌就是来自华侨城集团，作为以旅游业务为主导的大型国有中央企业，华侨城集团控股着华侨城(亚洲)(03366-HK)、华侨城A(000069-CN)、康佳集团、云南旅游(002059-CN)、天视文化(834548-CN)等多家上市公司，并开发了一系列旅游产品，业态覆盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体、星级酒店等。

华侨城(亚洲)是华侨城集团旗下综合商业开发的重要成员，也是华侨城集团唯一的境外上市平台。实际上，刚成立时，华侨城(亚洲)经华侨城集团整合后主要从事环保包装业务，也就是我们熟知的纸箱及纸制品业务。但在更为复杂的内外部经济形势面前，华侨城(亚洲)在10年前逐步转型综合开发业务，包装业务也因此渐渐被“遗弃”。

战略新定位成型，重资进军城镇化产业

纵观华侨城(亚洲)的发展史，其较为清晰的发展路线有三条：1）环保包装业务；2）综合开发业务；3)综合开发+城镇化产业生态圈投资。

从其发展路线可看出，华侨城(亚洲)的战略布局随着行业的变化而调整，且紧跟时代潮流，总体上方向还是正确的。我们看一下华侨城(亚洲)最新的战略定位，2017年起，华侨城(亚洲)推进战略升级，明确了“境外融资平台、境内外投资平台、境内外并购平台”的战略新定位，以“综合开发+城镇化产业生态圈投资”为新的发展模式，试图在中心城市及华侨城城镇化项目中获取快速周转的项目，以发展综合开发业务；通过境内外直接投资、间接投资(产业基金等)方式，助力其母公司华侨城集团打造新型城镇化产业生态圈。

目前，华侨城(亚洲)主要资产分布在西部及西北部的成都、重庆、西安，以及北京和上海两个一线城市，这几处资产都属包括商业、住宅及娱乐等在内的综合产业，这些都是该公司近10年来转型的成果。

而近两年以来，华侨城(亚洲)频频的动作也表明其在“综合开发+城镇化产业生态圈投资”的最新战略定位上开始迈开步伐。首先，华侨城(亚洲)通过逐步收缩并彻底剥离纸包装业务，以“瘦身”养精蓄锐；其次，出售部分标的以盘活资产；最后就是进军城镇化项目，配合综合开发产业。

除了上图标出的重要出售事项，华侨城(亚洲)实际上频繁转让旗下子公司股权，算上华侨城湖滨51%股权转让，华侨城(亚洲)近两年从这些转让交易中获得大量现金流，筹资额超过百亿。

所以，华侨城近几年的投资相当激进，且投资了很多回报周期较长的文旅项目。继2016年华侨城集团斥资逾千亿通过“文化+旅游+新型城镇化”的模式布局在成都打造3个文旅小镇后，目前华侨城(亚洲)盯上了安徽省首府合肥市的城镇化项目，其51亿元的投资额显然毫不吝啬，大有财大气粗之感。

为何看重合肥的城镇化项目？

在华侨城(亚洲)“综合开发+城镇化产业生态圈投资”的新战略下，其综合开发业务受竞争及限售等因素影响，财务近年来表现不佳。2016-2018年度，华侨城(亚洲)综合开发业务分别为45.97亿元、(人民币，下同)、41.1亿元及15.72亿元，分别同比下降17.9%、10.6%及61.8%；期内销售面积亦不理想，以旗下重要项目上海苏河湾项目为例，期内上海苏河湾项目销售面积分别为5.08万平方米、1.05万平方米及0.25万平方米，下降幅度极大。

所以，其母公司拥有成片综合开发领域的品牌、资源及经验优势都未能挽救华侨城（亚洲）综合开发业务上的萎靡趋势，毕竟在目前的环境中，要卖出一套别墅也并非易事。

华侨城（亚洲）深知综合开发和环保包装业务引领不了其未来走向，因此在具备多种优势的情况下进军城镇化产业生态圈是华侨城（亚洲）一个重大转型变革。那么，华侨城(亚洲)为何看重了没有任何资产根基的合肥？公司在城镇化发展方面有怎样的优势？财华社认为，华侨城(亚洲)在合肥大搞城镇化项目，在天时地利方面选对了。

其一，合肥是中国城镇化格局的黑马城市，前景广阔。除了西部大开发和振兴东北，我国亦在中部崛起的政策上下了不少功夫。与东部沿海不同的是，中部崛起的省份(包括安徽)普遍采用的是省会优先的城镇化发展策略，合肥就是其中一个典型省会。2005年至今，合肥进入发展黄金期，数据显示合肥过去5年发展速度冠绝全国，规模以上上工业、工业投资和进出口的增速均居首位。产业是城镇发展的经济前提，城镇是产业发展的重要载体，因此，合肥在全国城镇化格局中也成为最大一匹黑马。2014年，国家发展改革委将安徽省列为国家新型城镇化综合试点省，合肥不断降低城市落户门槛，推动农业转移人口进城落户。发展条件以及政策均是合肥城镇化市场前景广阔的基础，华侨城(亚洲)此次选址很正确。

其二，华侨城(亚洲)此次成立合营公司的另一个参与方是合肥兴泰金融控股(集团)，其是合作方的控股股东，并间接拥有华侨城(亚洲)一家间接非全资附属公司49%股权，也就是华侨城(亚洲)的关联人士。合肥兴泰控股集团是合肥市市属大型国有独资公司，目前确立了"以金融为主业，以房地产和资产管理为补充"的发展模式。拥有雄厚的资金实力和资源优势，熟知合肥城镇化产业发展的合肥兴泰控股集团是华侨城(亚洲)进军合肥城镇化项目的一大后盾。华侨城(亚洲)拥有合营公司的控股权，持有其51%股权，因此可拥有决策权，有利于公司按照其发展战略布局合肥项目。

其三，华侨城(亚洲)有融资成本优势，在合肥这个大型城镇化项目上不愁资金问题。暂且先不讨论华侨城(亚洲)目前的现金流，作为央企，华侨城(亚洲)融资的渠道不少，融资利率也很低，平均融资年利率不到5%，而国内多数房企的融资率普遍在8个点以上，其融资成本远低于复星国际(00656-HK)、万科企业(02202-HK)、中国人寿(02628-HK)等蓝筹。例如，在过去三年，华侨城(亚洲)银行及其他贷款年利率均在1.05%-6.38%之前，非常之低；另外在2017年发行的8亿美元永续债更是只有4.3%的利率。

因此，华侨城(亚洲)选择重资参与合肥市的城镇化项目也不足为奇了，合肥必定成为华侨城(亚洲)打造新型城镇化产业生态圈重要一环。

小镇太多，华侨城(亚洲)的小镇有何特色？

大型城镇化项目中，少不了小镇建设，“特色小镇”是其中之一。目前，我国涉足小镇建设的房企不少，甚至一些科技企业等与城镇化毫不相干的企业也加入城镇化建设的大军中。

在美丽的风景和别具一格的特色下，特色小镇发展呈燎原之势，但行业中亦万象丛生，生搬硬套、盲目跟风的建设层出不穷。在轰轰烈烈的“造城”行为下，华侨城(亚洲)如何平衡速度与盈利？需要动辄百亿千亿的投资、漫长的项目开发和回报周期，都让这盘大棋局变得充满不确定性。

华侨城集团总经理段先念在谈到转型思路时提出：一是继续推进“旅游+地产’的创业模式”；二是创新“旅游+互联网+金融’”的补偿模式；三是深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。按照华侨城集团的规划，未来的华侨城集团“文化+旅游+城镇化”战略，将通过PPP模式，与政府、城镇和社会资本广泛合作，构建100座具有中国传统民俗文化的特色小镇，目前在合肥城镇化项目可以说是华侨城(亚洲)正往这个方向走。

此前华侨城(亚洲)在成都、深圳等城市大力发展特色小镇，拟打造成为全国文化旅游带动型城镇化发展的典范项目，华侨城(亚洲)本次的合肥乡镇镇项目应该与前者无太大差异。“文化+旅游+城镇化”的发展模式在如今的我国并不新奇，城镇化不是“摊大饼”，华侨城集团在文化旅游小镇项目开发上已投资逾千亿元，但面临旅游文化综合体和地产项目回报期长，业绩反馈较慢等问题，本次的合肥乡镇镇项目投资与建设恐怕还是要走这条路。不过好在，华侨城(亚洲)在与产业资本互联网大鳄等进行深度合作方面保证了现金流，加上较低的融资成本，华侨城(亚洲)在资金上并不存在多大的问题。