“金茂府”难涨价，中国金茂离1500亿还有多远？

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中国金茂堪称地产圈的贵族房企，“高价拿地”到让同业侧目。高地价之上打造豪华住宅的魄力也是让人咋舌。

2009年公司广渠门一战成名，十几年靠“金茂府”招牌，走高价路线，一路做得风生水起。即使在2018年房地产市场大呼“活下去”的之时，中国金茂仍以85%的销售增长率跨入千亿大门。

然而走高端路线的中国金茂，在近期融资收紧下，也感受到资金压力和政策的不确定性，频频变卖股权、高房价而上热搜。

半年销售额784.56亿，冲刺1500亿

中国金茂(00817-HK)是中国中化旗下房地产和酒店运营企业，典型的豪华实力派央企地产开发商。“高地价-高售价”的开发模式，让金茂在一二线城市坐拥美年核心地段。

而核心地段之上的高级酒店，金茂“府”系列住宅，以及豪华物业服务，走高端路线的中国金茂在业内卓尔不群。

事实证明，“贵”、“高价”的楼盘很有市场。今年上半年，中国金茂销售额784.56亿元，达成全年1500亿元销售目标52.3%。完美诠释“时间过半、任务过半”这句老话。

在克而瑞研究中心发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售榜》中，中国金茂排名18位。

2019年中国金茂的销售目标定为1500亿元。相关人士透露，考虑到今年可售货值约为2400亿元，而中国金茂一般去化率超过80%，1500亿元的目标可以达到。

而最近曝光的公司在南京高价拿地，多个项目因楼面价高过地面价，难入市等新闻，让公司犹如置于火上，给公司今年的销售目标蒙上一层阴影。

51.5亿元竞得南京“地王”，2.97万元楼面价难入市

7月3日，南京今年最大型的一次土拍落下帷幕，当日成交金额达240.3亿元。

而金茂历经129轮报价，最终以51.5亿元，竞得秦淮区红花街道南部新城地块，成交楼面价2.97万元/平米，溢价33.07%。从总价到溢价率，中国金茂都堪称此次土拍的地王。

中国金茂发仍在高价拿地的同时，也饱受地王难消化之苦。公司在2016年南京拿的地王，到现在都还没消化完。

2016年5月13日，金茂联合电建，拿下河西南两幅相邻地块G12、G13地块，其中G12地块楼面价为37027元/㎡，G13地块楼面价为36890元/㎡，一举成为河西南地王。

彼时周边五矿崇文金城的新房价格仅为3.5万元/㎡。对比区域3.5万元/㎡的价格红线，中国金茂3.6万每平米的楼面价未来怎么开发？

“雪上加霜”的是2018年7月，南京明确房价定价规则与地价无关。也就是说开发商高价拿地，再提高售价将成本转嫁给消费者的路行不通了。

这意味着，2019年如果不破限价，其上市的可能性微乎其微。面对“地王”入市难的问题，昔日拿地不问价的中国金茂也开始考虑土地成本问题了。

在房企快要“活不下去”的2018年，公司大肆抄底，拿到一批便宜土地。在济南、西安、昆明等14座城市，斩获68个项目，新增土储建面2264万平米，同比增长51.7%。

截至2018年末公司总土储6420万平米，主要布局在核心一二线城市。

债务压力凸显，中期业绩承压

逆势扩张的中国金茂，也是加杠杆狂奔。Wind数据显示，公司流动负债从2015年的542亿元，一直攀升至1393亿元。

2018年末，公司总借贷约880亿元，同比增长23%；现金和现金等价物及限制性存款约258亿元，同比增长14%；净负债率较2017年末提升6个百分点至79%。

如果将永续债视为负债，中国金茂的净负债率达到136%，同比提升16%，债务压力凸显。

负债沉重，更要命的是金茂“造血”能力不理想。数据显示，2018年金茂经营现金流净额为20.12亿元，喜的是现金流终于回正，忧的是现金流净额远不足以覆盖短期有息负债。

近期房地产融资收紧，23号文特别提到，在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

在此背景下，近来频频爆出中国金茂变卖股权的新闻。例如，7月9日晚间，据北交所消息，金茂北方企业管理拟转让所持天津北方泽茂100%股权，转让底价为10.99万元。

接踵而来的股权交易似乎暗示，中国金茂正在按下高速发展的暂停键。中国金茂一季度报显示，截至2019年3月31日，公司营业收入23.89亿元，同比下降70.11%；实现净利润3.66亿元，同比下降78.51%。

中金公司预计，中国金茂2019年中期业绩可能会面临一定压力。中国金茂部分土地一级销售的结转，包括南京24亿元人民币的土地一级销售额收入以及长沙25亿元的土地一级销售额收入，可能会推迟至下半年