要为商业地产“补课”？旭辉跑步冲刺3000亿规模目标

原創

前言：

拿地速度放缓后，旭辉控股集团的业务版图有了新调整。

近期，旭辉控股集团（00884-HK；简称：旭辉）官方微信发文称，旭辉控股集团将成立旭辉控股集团商业地产管理总部，简称“旭辉商业”，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业。

市场将此举解读为旭辉的战略谋变，但在商业地产布局上，旭辉早在2010年就已开始，为何选择此时发力商业地产？日后又能否成为其业绩新的增长点？

3000亿规模目标承压

实际上，在对规模的追求上，旭辉从未掩饰过自己的野心。

从2012年的96亿到2017年突破千亿，一踏进千亿房企的门槛，旭辉便立马宣称再用五年时间进入行业TOP8，规模至少达到3000亿。

旭辉距离这个目标有多远？

2018年，旭辉全年的销售额排名18，这意味着其要入列行业前八还要越过十家房企。同时，旭辉还要挑战3000亿的规模目标，而过去旭辉的复合增长率基本保持在40%到50%左右，若要实现3000亿的目标，意味着未来5年要连续保持复合增长率50%以上。

最终，这些要求都指向了至关重要的拿地环节。

目标承压之下，旭辉拿地节奏愈发加快，主要的表现就是“攻城略地”加大土储，为此旭辉展开多元化拿地策略，土地拍卖、并购、或合作等动作频现。与此同时，旭辉还将拿地下沉到三四线城市，在一些房企想拿地又不敢拿地的犹豫时刻，2018年上半年旭辉拿地金额一举超过部分头部房企，排列行业第七，土储实现逆势增长。

但旭辉激进的规模扩张，带来了负债攀升的问题。据东方财富网，2016–2018年，旭辉的资产负债率分别为80.47%、77.42%、79.49%。

同时，旭辉“押宝”三四线城市也潜存隐忧，若未来棚改贷款政策收紧，无疑会给目前火热的三四线楼市泼上一盆冷水。而对于瞄准棚户改造的开发商来说，一旦误判形势可能会在规模争夺战中陷入劣势。

对此，有分析认为，商业地产有穿越周期的能力，租金不受调控政策的影响，可以为企业提供持续温度的现金流。或许，在房地产主业发展增速放缓的背景下，为企业找到新的利润增长点，才是旭辉此次成立商业地产管理总部的真正原因。

加码商业地产能否成为业绩新增长点？

旭辉集团对商业地产业务寄托厚望。

在集团层面，新成立的旭辉商业总裁将由旭辉集团总裁林峰兼任。旭辉集团副总裁、旭美商业总经理王寿庆则将出任旭辉商业副总裁。在区域层面，将由旭辉各区域集团或事业部负责人统筹管理商业项目的投资、开发、营运与物管，从而整体推进商业项目的高品质落地，并实现与住宅开发最大程度的协同。

事实上，旭辉并非商业地产的“新人”。

2010年6月，旭辉成立旭美商业，以投资管理及零售经营的方式，进军商业地产领域。但直至2016年，旭辉才打造了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条商业地产产品线，这三条产品线分别定位为体量在8万方以上的城市商业、体量在5-8万方的社区型商业，以及体量在3万方以下的社区街区。

截至2018年12月31日，旭辉拥有16项投资物业，其中仅10项开始出租。

而从租金收入来看，直至2018年年底，旭辉商业业务收入仅占集团总收入的0.6%。与此同时，自2016年以来，旭辉商业业务在总销售额中的占比一直在下降。2018年，旭辉的住宅业务和商业业务分别占销售业绩总额的93.5%和6.5%;2017年，住宅与商业占比分别是90.9%和9.1%;2016年，两者占比分别为84.3%和15.7%。

在其官方微信文章中，林峰总裁表示，旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加，从而推动旭辉“城市综合运营商”战略全面落地。

但在业内人士看来，从旭辉的商业产品体系来看，目前还没有做出特色。同时商业地产是一个需要前置规划的长周期领域。要想实现利润最大化，需要先把商业项目运营起来，慢慢通过资本运作，实现价值最大化。而这一过程至少需要2-3年的时间。

毕竟，商业地产与传统住宅开发存在很大区别，旭辉想在商业地产这片“红海”中抢占份额，难度不小。