佳兆业：高辨识度的“潮汕”房企，借助大湾区再次“凤凰涅槃”

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佳兆业集团(01638-HK)是一个很有特质的房地产企业，公司名字有种原汁原味的潮汕味道，即使项目做便全国，也具有超高的辨识度。

另外一点，与同业相比，公司旧改项目较多，也因此对被冠以“旧改王”的美名。但神奇的是那些数年一层不变的“烂尾楼”，到了公司手里就能重新“复活”，且摇身变成高端物业。如果单看那些建成后的高质量的楼宇，你是完全想象不出是从旧改变换而来。

其实“旧改”只是佳兆业的一个业务，作为国内头部房企，佳兆业左手“旧改项目”，右手新楼盘，公司业务处在一个上升轨道。

一二线土地储备成核心资源，“旧改”项目增色不少

佳兆业集团是业界老牌房地产商，公司起家于深圳，业务涉及物业发展、投资、物管、酒店及餐饮、航海运输、经营文化体育设施、大型购物商场及戏院等。

20年以来，佳兆业战略深耕一二线城市，在房地产上行周期，在珠三角、长三角、华中、成渝及渤海等各区储备了大量资源，这些资源在房地产调控周期下，成为公司未来业绩的有力支撑。

截止2018年底，公司在45个城市，拥有152个项目，现有土地储备约2400万平方米（权益87%），其中80%位于一二线核心城市，土地储备总货值4640亿元。

这真是时代造就企业，佳兆业土地储备中，有54%位于大湾区，在TOP30房企中排名第7位。如今又能搭上大湾区的东风，公司不可谓不幸运。

此外，佳兆业在大湾区重点城市仍有未纳入土储的旧改项目119个，约3000万平方米，对应可售货值约为1.8万亿。这些项目分布在深圳、广州、中山市、惠州等地，都是寸金寸土的地方。

对于“生于斯长于斯”的佳兆业来说，大湾区又将是公司再次崛起的“福地”。西南证券研报显示，上述这些旧改项目，能在1-2年内为佳兆业供地、供货项目可售面积约为220.5万方，预计可售货值1242.9 亿元；3-5年能实现供地项目可售面积为850万方，预计可售货值4484.8亿元；5年以上可实现供地项目面积为1995万方。

旧改项目开发成本较低，公司较易获得高毛利，这为公司前景添色不少。不过同时也要看到开发周期比新项目长、以及区域性特点，特别考验房地产开发商的风险管控。而佳兆业在20年间，已成功转化旧改项目1100万平米，在行业有比较明显的竞争力。

借助佳兆业在旧改领域的专业+大湾区丰富土储和旧改项目，或将源源不断成为公司业绩新的增长引擎。

2019年可售货值约1580亿元，千亿房企指日可待

在一二线城市前瞻性的土储布局，也成佳兆业持续稳定业绩的驱动。

wind数据显示，近5年公司营收仍保持了稳定增长，营收从2014年的196亿元，升至2018年的387亿元。其中，伴随一二线城市房价“抗周期性”的上涨，公司合同销售均价显著提升。

2018年，佳兆业实现合约销售均价18261元/平方米，同比增长4%。整体看，从2016至2018三年间，合约销售复合增速达到18%。

今年一二线城市市场逐步回暖，公司销售额也节节攀升。2019年前6个月，公司连同其合营企业及联营公司累计实现合约销售金额约346.9亿元，合约建筑面积约196.15万平方米，分别较2018年同期增加约37.0%及38.5%。

第一上海证券认为，佳兆业2019年可售货值约1580亿元，仅55%去化率水平便可达到公司2019年875亿销售目标，考虑到一二线城市市场逐步回暖，预计公司或将超额完成2019年销售目标。

多元化“经营”房地产存量市场，佳兆业美好物业成亮点

房地产存量时代，多元化经营手段成房企转型大考。佳兆业算是其中佼佼者，公司业务涉及物业发展、投资、物管、酒店及餐饮、航海运输等。除公司准备在商业地产大战拳脚外，这里重点讲下公司旗下的物业服务公司。

佳兆业物业现已改名美好物业，公司成立于1999年，如今员工有4000多人。截2018年6月30日，美好物业在38个城市，服务于16万个高端社区、商业物业、写字楼等，总合约建筑面积增长至3040万平方米，总管理建筑面积增长至2540万平方米。

这个体量与国内物业服务公司来说算是不小了。在2017年中国物业管理服务公司总收入排名第14名。国信证券研报显示， 2015年—2017年，美好物业总营业收入从4.78亿元增长至6.69亿元，三年复合增速18.3%。

如今物业服务公司作为地产龙头集体转型的一个重要业务外延，表现出长期稳健、可持续性的业绩增长和巨大的市场增长空间。未来随着佳兆业美好在万亿级的市场蓝海不断开拓进取，相信将成为佳兆业未来发展最快的一个版块。