在二级市场被“虐”的新城系，又要卖资产了

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创始人因“猥亵儿童”而身陷囹圄的新城发展（01030-HK）依旧处在风雨飘摇之中。

7月23日，新城发展就其A股上市子公司新城控股出售项目股权的消息被有关媒体放大一事发布公告，对媒体报道所谓的“近68个项目权益已经被放到了代售货架上”、“更折射了新城内部对未来局势之悲观”等内容，进行澄清。

公告称，新城控股（601155-HK）正与合作伙伴就公司新获项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。

尽管公告解释称此举是为增加公司货币资金，优化资产结构。但仍遭到不少市场质疑，公告当天，新城系三家上市公司股票都有不同程度下滑。

市场的质疑更多是对公司财务状况和未来发展的不确定性，新城系真的被创始人“坑苦”了。新城控股还能翻身吗？

出售40个项目股权，股票大跌

新城发展公告显示，截至7月23日，新城控股正在就约40个项目，包括合联营项目进行洽谈、协商，但拟出售的标的项目公司范围、交易方及交易金额都存在不确定性。

交易完成后，新城控股可通过转让项目公司股权，收回部分上半年已经支付的土地款，将增加公司货币资金、优化公司资产结构。

尽管公司公告已经对出售股权做出解释，但这仍打消不了市场的疑虑。7月23日新城系三家上市公司的股价还是遭遇大幅下挫。

其中，新城旗下的港股上市公司新城发展收盘跌11.30%，新城悦跌9.03%；新城控股则在当日午后跌停，报26.73元。

虽然公司二级市场失利，但仍有胆大者逆势抄底。龙虎榜数据显示，7月23日，沪股通买入金额达1亿元，但是当日又卖出6434万元。

市场的疑虑更多的还是新城控股财务是否出现问题，以及未来发展的不确定性。

高扩张或“戛然而止”

7月初，新城发展创始人王振华被刑拘事件，或将加剧新城系的财务风险和业务风险。惠誉国际和标普全球也相继将新城发展和新城控股列入负面观察名单。

在这种背景下，已经不“受宠”的新城控股或在融资端受挫，未来的路将很难走。而房地产本身就是一个资金密集型行业，没有资金支持，公司的规模化扩张难以为继。

从现金流看，截至2019年一季度末，新城控股经营活动产生的现金流量净额约为-67.59亿元，同比上个期末-29.99亿元大增125.41%。

说明公司仍处于高速发展发展扩张期，拿地规模高于销售规模。克而瑞数据显示，今年上半年，新城控股拿地金额为543亿元，新增土地建筑面积1571.8万平方米。

扩张之于也非常考验公司的融资能力，否则后续发展会出现问题。长城证券研报显示，截至一季度末，新城控股净负债率62.5%（考虑永续债，不考虑其他流动负债中的短融、股东借款等），比2018年末的37.2%有所上升。

从总负债来看，Wind数据显示，近五年来公司总负债逐年上升，截至一季度负债总额达到3133.48亿元。

经营现金流净额为负，3000亿负债压顶，足可以想象公司为何不惜变卖股权回笼资金。尤其是现在的新城已经经不起任何“风吹草动”。

有业内人士分析，新城控股通过转让项目股权意在回笼资金，防范可能发生的潜在风险。

毕竟房企融资大环境收紧，像华夏幸福、泰禾等近期都有出售股权举动。

被王振华“坑苦”的新城

如果不是王振华事件，新城可能不是现在这副样子。

起步于长三角地区，依托富裕的江南，新城控股曾步步为营，朝着“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的战略前行。

2018年，新城控股就以2211亿元合约销售额，超额完成2018年1800亿的销售目标，跻身全国房企销售排行榜第八位。

住宅和商业地产发展模式，是新城的特长。尤其是上商业地产运营，是同业大部分公司比不了的。依托富裕的江南，平均出租率达98.83%。

申万宏源研报显示，公司2018年租金和管理费收入就达21.16亿元，同比增长107%。2019年，新城还计划新开业吾悦广场22座，总收入超过40亿元。

眼看公司就要以黑马之姿冲刺最后的“功与名”时，喜悦和耻辱却被一起定格在今年7月3日的“黑天鹅”事件。

不过，好在公司上半年的销售业绩冲淡了一些市场疑虑。新城控股公告显示，1-6月累计合同销售金额约1,224.18亿元，比上年同期增长28.44%，累计销售面积约1,049.52万平方米，比上年同期增长35.50%。

同时，财报数据显示，截至2018年末，新城控股土储约1.1亿方（累计未结算口径），其中约有50%以上位于长三角地区。而且，新城在今年上半年也是新增千亿建面。

从这方面看来，即使转让新晋拿的这些地块，也是求稳发展，毕竟现时“风雨飘摇”新城不能承受风险了。