净负债率261%，阳光100“失意”，万通六君子怎么了？

原創

阳光100(02608-HK)与SOHO中国（00410-HK）是一对难兄难弟。SOHO中国有78亿物业想要卖，阳光100今年也要卖百亿资产。

曾经的“万通六君子”潘石屹、易小迪原本是要“渡劫”，纷纷背离主流房开市场，转型城市运营商。固守城池让他们错失房地产扩张高峰期。

如今“万通六君子”已经散落在星辰大海。他们因房地产走红，也因房地产失意。错误的研判让他们淡出主流房企的巨贾名流之列，也让他们背负了转型之难。

而今谈起房地产，众君子开始产生不一样的观点。冯仑依旧认为，房地产是政府的夜壶，着急了拉出用，用不着了就塞床底。而潘石屹则表示未来可能将继续拿地盖楼。易小迪表示将转型继续进行到底。

变卖百亿资产

今年6月以来，房地产行业融资收紧，房企紧绷资金弦不堪重负，多家房企相继曝出卖地求生的消息。其中，泰禾、阳光100变卖项目股权就是个中案例。今天要讲的主角就是阳光100。

Wind数据显示，今年4月以来，阳光100向融创中国出售重庆阳光壹佰公司70%的股权，交易作价13.34亿元。后又向佳兆业出售卓星集团100%的股权，交易作价为46.6亿元。

有业内人士表示，房企一般对股权融资都会比较慎重，因为股权融资可能会分散企业的控制权。而阳光100则在7月25日媒体见面会上表示，公司出售的土储多为规划住宅开发为主的地块。转让住宅项目股权是阳光100“非住宅”市场战略下，公司优化土储结构的具体措施。

阳光100一位公司高层透露，公司土储还有大量住宅用地，今年还要再卖100亿。这是公司坚定转型的表现，卖地可以减少公司负债，集中精力换赛道。

业绩踟蹰不前

阳光100创建于1999年，其前身是由易小迪于1992年创办的广西万通。1999年，公司在北京CBD成功开发阳光100国际公寓项目后，进入快速成长期。

在房地产高速增长的时代背景下，公司却在2014年提出从开发商转型运营商。公司的发展轨迹在这一年发生转折。

2014-2018年，当行业依旧沿着住宅市场急速壮大时，阳光100却以发展商业地产业务为主轴，业绩增长较为缓慢。

Wind数据显示，2014年-2018年，阳光100营收分别约为71.05亿元、64.23亿元、69.82亿元、69.11亿元、75.98亿元。营收规模踟蹰不前。

上述年份净利润也是波动较大，增长率更是急转直下跌至负数。Wind数据显示，2014-2018年间，公司归母净利分别约为7.67亿元、6.01亿元、1.95亿元、5.93亿元、-0.30亿元。

从近一年公司营收看，由于销售物业增加，2018年阳光100营收较2017年增加10.2%，但公司权益股东应占亏损约为-0.30亿元。

亏损原因为2018年公司计提应收账款及其他应收款损失约9.47亿元。该损失拨备导致归属股东应占溢利将减少约7.58亿元。

9.47亿计提对于盈利本身就有限的阳光100来说，不仅是对公司业绩冲击很大，也让公司羸弱的运营风险管曝露在市场面前。

负债逼近安全边际

与低迷业绩相对应的是阳光100负债逼近安全边际。

2018年报显示，公司净负债率由2017年的231.6%增长至2018年的261.6%，涨幅高达30个百分点。

截至2018年末，阳光100贷款和借款约296.95亿元，短期债务约104亿元，而现金及现金等价物仅为25.89亿元。

阳光100做了什么业务让公司负债率持续高企？从财报看，住宅销售和商用物业及车库是公司主营业务。其中，商用物业是公司转型的着力点。

街区商业综合体喜马拉雅服务式公寓、阿尔勒小镇项目是公司已摸索出来的三大主力产品，其中喜马拉雅共享式公寓以出售为主，文化街区则采用70%出售，30%自持模式。

但上述业态从周转周期、到前期投入，都没有住宅开发优势，很容易造成流动性危机。

在这种情况下，公司住宅销售似乎可以填补转型期的流动紧张问题。但由于公司将重心移到商业地产业务，这两年在住宅业务方面有所松懈，已经同比主流市场住宅销售掉队太多。

2018年财报显示，公司商用物业及车库销售额为36.03亿元，同比增长35.0%，而住宅销售额在84.82亿元，同比增加7.0%。

公司董事长易小迪也表示，阳光100现在遇到的困难和压力，是总想同时抓住两只兔子，想把转型的新产品线做好，又不想放弃传统住宅开发的主流市场。

商业地产沉淀太多资金，而住宅市场又偏离主流发展趋势，阳光100连续踏错市场节奏。

中小房企的转型之路艰难

相比较于大房企在住宅市场的攻城略地，中小房企向城市运营商转型来得更早。

国家统计局的数据显示，2018年全年全国商品房销售总金额达到近15万亿，相比于2008年2.5万亿左右的规模增长6倍。而其中住宅销售金额超过12.6万亿。

现在市场主流研判是，住宅开发趋向饱和，市场总量开始见顶。一个行业最先掉头的往往是中小企业，非是“船小好掉头”，而是无法和巨头在饱和的住宅市场竞争。

与其现在掉头，就不如早早掉头。虽然转型需要摸索新的运营经验，在不甚成熟的市场上碰壁，甚至需要面对流动性困难，但越早做成功机会也越大。

晚点的话，中小企业可能连自己生存几率都难以保证。据央视网报道，人民法院公告网显示，有180家左右的房企已破产或进入破产程序。

这更坚定了阳光100管理层转型决心。易小迪表示，住宅的整体市场趋向饱和，阳光100必须把精力放到非住宅产品上来，一定要脱离住宅的主流房地产轨道。

昔日的“万通六君子”如今已经散落在星辰大海。他们因房地产走红，也因房地产失意。错误的研判让他们淡出主流房企的巨贾名流之列，也让他们背负了转型之难。