恒隆地产在内地因恒隆广场而驰名。与内地房企的租赁业务相比,恒隆地产租赁业务无疑是成功的。但缺乏了销售物业带来的可观利润,公司业绩也是持续下滑。想靠“包租公”生意打开局面,恒隆地产的租赁业务能否支撑公司未来发展?
7月30日,恒隆地产(00101-HK)发布2019年中期业绩,上半年公司收入、溢利双下滑。
上半年,公司营收42.04亿港元,同比下滑18%;股东应占溢利35.16亿元,同比下滑25%;每股收益减少至0.78元。
恒隆地产创立于香港,2001年将发展重点移到内地,以在香港和内地建造、持有和管理世界级商业综合项目恒隆广场而驰名。
公司奉行顺周期投商业地产,逆周期时投开发物业的发展策略,坚持通过高派息率支撑股价底线。在房地产市场来回变身,成功发展为以投资性物业为核心,以租赁收入为主要营收结构的房地产企业。
作为商业地产的拥趸,期内恒隆地产物业租赁表现延续2018年下半年以来的增长态势,虽然人民币兑港币同比贬值6%,但物业租赁收入仍达42.04亿港元,同比增长2%。
拉长公司近五年营收结构看,恒隆地产物业租赁已经形成稳定发展态势,而销售物业则变动较大。
Wind数据显示,2015年-2019年中报告期内,公司物业销售分别为港币7亿元、24亿元、25亿元、10亿元、0亿元。
从公司2018年年报可见,恒隆地产在香港或已无可出售住宅项目。财报显示,除蓝塘道项目12间半独立大宅和浪澄湾的一个单位外,恒隆地产已经将香港的住宅全部出售。
缺乏可出售的住宅项目,也导致公司2018年利润下滑。2019年上半年,恒隆地产又卖出蓝塘道项目23–39的半独立式大宅,和荔枝花园原定持作投资物业的111个停车位。两相交易入账将在今年下半年完成,或将拉升今年全年业绩。
物业销售收入的下滑,曾让恒隆地产2018年收入和溢利双双下滑。至今这个局面仍无法改观。
财报显示,由于2019年上半年公司无物业销售收入,导致物业销售收入同比减少100%,进而影响到公司营业溢利同比减少13%。
近10年来,已经很少见到恒隆地产香港拿地的报道。估计公司手里有的也就投资性物业,而随着增厚业绩的需要,公司未来究竟有多少自持转销售还有待观察。
令公司“雪上加霜”的是,期内公司投资物业公平值同比大减41%。2019年上半年,公司录得整体重估收益14.38亿港元,较2018年同期的24.56亿港元下降41%。
由于业务重估收益比去年同期低,股东应占纯利减少25%,至港币35.16亿元。撇除物业重估收益,及所有相关影响,股东应占基本纯利整体减少4%,至22.29亿元。
作为从投资性物业上找钱的恒隆地产来说,每年的物业公平值也是平衡利润的一个重要调节器。不过今年上半年,这个调节器贡献为负。
截止2019年6月30日,恒隆地产投资物业总值为1369.70亿港元,其中,香港物业组合估值约663.82亿港元,及内地物业组合估值705.88亿港元。
自2001年公司将发展重心移到内地,内地物业租赁营收和增速已经多年赶超香港收入。
2018年,公司租赁物业总收入81.81港元,同比增加5%。内地物业组合收入占比上升7%,占总收入比例52%。香港物业组合按年增3%,占总收入比例为48%。
恒隆地产内地的租赁物业组合主要为商场+办公楼模式。财报显示,期内公司收入主要来自上海、无锡、潘阳、济南、天津、大连的恒隆商场和办公楼。
从2019年中期报看,虽然公司业务覆盖多个城市,但仅上海一座城市就贡献了64%的收入,贡献金额达人民币12.21亿元。
且期内位于上海港汇的恒隆广场商场正在进行大型翻新工程,对报告期内租金收入造成影响。在此情况下,上海整体物业收入仍同比增加4%。
此外,财报显示,上海以外地区的物业收入同比大幅增加14%,延续了去年下半年以来的升势。去年下半年上海以外地区的物业收入同比增加7%,但这个基数就比较小了,未来几年可能都无法和上海相媲美。
以大连恒隆广场为例,截至2019年6月底的最新出租率仅为79%,天津也才83%。而上海恒隆广场的出租率高达98%,大连、天津等相对弱势的出租率也更难支撑未来业绩的大幅增长。
位置绝佳的地标、出类拔萃的建筑、纸醉金迷的奢侈品,让恒隆广场成为浮华的象征。然而这一记浮华却是经不住现实推敲的,随着贸易摩擦的影响、消费下行,消费者的习惯极有可能发生转型。
上半年发生的某奢侈品“筷子事件”就让大部分国人在情绪上对奢侈品产生抵触。奢侈品本事消费也是一种情绪消费,一旦动摇了支撑动机,这种消费极有可能崩塌。
这对专注于零售的恒隆地产来说是潜在风险。不过在这假设的危机还未来临前,公司首先要面对的还是竞争风险。
以公司最大内地市场上海为例。上海零售市场日渐壮大,恒隆广场对手越来越多。
据中国连锁经营协会和世邦魏理仕联合发布的报告显示,2018年上海共开出各类首店835家(不含快闪店),平均每天新增2.3家首店。
新的消费形势当前,恒隆地产与面积大、人流多很难再沾边了,估计未来能抵挡一阵的也就是昔日“上海滩一哥”的老标签,和沉淀多年old school气息。
此外,势均力敌的对手也一直在追赶。太古里、新鸿基徐家汇ITC即将于2020年底登陆上海,也让恒隆地产压力巨大。
最后恒隆地产现有业务是否可持续也有待观察。Wind数据显示,2015-2019中期报告内,公司租赁业务增长率分别为8.61%、1.17%、-1.84%、7.38%、2.09%。这个极低的增长态势很难实现公司规模化扩张和业绩的大幅提升。
而公司在物业销售方面已经表现出没有持续利润,在这种情况下,恒隆地产如何继续开拓市场,寻求新的利润增长点,去支撑公司长期业绩和股价,显得尤为迫切。
财华网所刊载内容之知识产权为财华网及相关权利人专属所有或持有。未经许可,禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。
如有意愿转载,请发邮件至content@finet.com.hk,获得书面确认及授权后,方可转载。
更多精彩内容,请登陆
财华香港网(https://www.finet.hk/)
财华智库网(https://www.finet.com.cn)
现代电视(http://www.fintv.hk)