半年拿地金额超2018全年，时代中国还能扩张多久？

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有大湾区“三剑客”之称的时代中国，2018年拿地堪称保守又谨慎。在保守策略下，公司与另外两“剑客”的距离也越拉越大。

而今年上半年宽信用周期下，公司刚下定决心拿地时，又遭遇堪称行业最严厉的调控。在行业困境下时代中国如何调整旗下业务？近来公司发展势头如何？

随着公司2019年中期报的发布，时代中国最新进展也铺陈开来。

半年花188亿拿地，金额赶超2018全年

8月5日，时代中国控股（01233-HK）发布2019年中期业绩。期内公司合同销售额录得312.3亿元，相比2018年同期增幅约为20.1%。

销售规模走强让公司业绩大增。报告期内，时代中国营业额为159.43亿元，同比增加52.2%。利润约为17亿元，同比增加49.7%。公司拥有人应占利润为15.94亿元，比同期增加34.6%。

财报解释称，业绩增长除物业销售带动外，还归因于城市更新业务收入增加。

时代中国主营业务由物业发展、城市更新业务、物业租赁和转租及物业管理服务构成。期内，上述业务收入分别约为147.63亿元、6.41亿元、2.05亿元、3.33亿元，营收贡献占比分别为92.6%、4.0%、1.3%及2.1%。

其中，城市更新业务是公司在2018年确立“城市发展服务商”定位后的一个突破性业务。该业务在2018年首次取得约28亿元的收入。

今年上半年，金融城旧厂项目和里水洲村项目为城市更新业务带来6.41亿元收入。城市更新业务不仅带来增收点，更是带动毛利率提升。

财报显示，时代中国毛利率从2018年中期28.2%，提升至2019年中期32.5%。从改造成可开发用地，到土地开发，两步走旧改模式已经成为近几年公司盈利的重要保障。

时代中国控股立足广东省，有大湾区“三剑客”的美誉。不过与销售额近千亿的奥园相比，公司似乎保守很多。

2018年公司收入23块土地，拿地金额仅为129.67亿元。不过今年上半年，公司加大拿地力度，花费189亿元，从广州、佛山、杭州、成都等地购入21幅地块。

今年前6个月公司拿地金额已经高于2018年全年拿地金额，时代中国扩张之心可见一斑。

融资成本走高，资本化利息为财务减负

上半年加大土地收购及物业开发扩张力度，也让时代中国频频融资“解渴”。

2019年上半年以来，公司曾于1月、2月、6月发行境内公司债和优先票据进行融资。

其中，今年1月和6月，旗下广州时代先后发行110亿元2022年到期、50亿元2024年到期的境内公司债券。对应年利率分别为7.5%和6.8%。

2月21日时代中国发行的优先票据本金额度为50亿美元，2022年到期，年利率为7.625%。

截至2019年6月31日，时代中国计息银行贷款及其他借款合计501.20亿元，其中一年内到期借款由2018年12月31日的73.12亿元，增加至2019年年中的100.30亿元。

2-5年内还清借款数额约为381.75亿元。还款期限大于5年的借款约在19.16亿元。

借贷水涨船高，致使时代中国融资成本不断上涨。由2018年同期2.47亿元，增加至2019年前6个月4.32亿元。而时代中国处置方法和去年同期一样，将一部分财务费用计入资本化利息。

今年上半年计入资本化利息金额约为17.2亿元，而去年同期则为11.96亿元。

土储有优势，城市更新业务打开想象空间

今年上半年以来主要城市“地王”不断出现，房地产开发行业调控再被收紧。房地产不再用作短期刺激经济的政府论调，再给土地和楼市降温。

在这背景下，短期形势看，土地市场降温已成定局。房地产开发生暂时也不会冒险加杠杆拿地。而这就让那些土储较多的龙头企业赢得先机。

时代中国的土储在这方就比较有优势，公司项目多在粤港澳大湾区，升值潜力较大。其上半年拿地也较以往积极，为公司获得不少储备。

根据克而瑞数据，2019年前7个月，时代中国新增土地货值525.9亿元，排名35位。

总土储方面，截至2019年6月31日，时代中国总土地储备约为2310万平方米。其中，计划住宅用地约1471.17万平方米，占比约为63.7%；商业用地约180.56万平方米，约占总土储的7.8%。

公司在财报内表示，这些土储足够应付未来3-5年发展所需。土储过冬是没有问题了。不过时代中国未来的想象空间在哪里？

从行业看，头部房企纷纷谋求多元化转型，以摆脱房地产开发不景气带来的小年。

相较之下，时代中国似乎少了转型的忧虑。自2018年改名时代中国后，公司确立“城市发展服务商”新定位，从传统的房地产企业向城市发展服务商进行战略升级。

由此看时代中国还是想继续围绕土地创造价值。而城市更新业务更是恰合时宜的迎合了公司转型需求。

据中投证券研报显示，从2018年底数据看，时代中国共拥有80个旧改项目，潜在土地储备约为2,523万平方米。预计该批项目当中的41个项目将于2021年前完成改造，总建筑面积达1,076万平方米。

由此看，如何转化现有旧改项目，对时代中国补充土储、保障业绩有至关重要的作用。在放开业务调控下，城市更新业务打开发展前景。