保利物业IPO，物业服务公司是门好生意吗？

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港交所即将迎来央企物业第一强。自带央企光环，行业排名第四，又是央企物业第一强，这次赴港上市的保利物业将冲撞出怎样的火花？

央企物业第一强来了？

港交所于8月6日披露保利物业招股书，“央企”、“保利”、“全国第四大物业企业”，这次上市的物业公司不一般。

保利物业1996年在广州成立，是一家规模庞大，且物业管理多样化的物业服务运营商。公司三条主要业务线是物业管理服务、非业主增值服务，以及社区增值服务。

招股书显示，2018年三条业务线为公司带来的营收分别约为29.10亿元、6.97亿元、6.23亿元，占营收比重分别约为68.8%、16.5%、14.7%。

受益于母公司保利发展控股2016-2018年销售签约面积31.6%复合年增长率，保利物业在管面积也得迅速壮大规模。2018年公司在管面积占中国物业管理公司市场份额约0.9%。

截至2019年4月30日，公司合同管理面积3.71亿平方米，在管面积1.98亿平方米。物业服务项目遍布全国136个城市，项目总数达817个，含549个住宅社区、268个非住宅物业。

作为保利家族成员，保利物业在物业行业中可谓占尽优势。

招股书披露，自2014年起，保利物业综合实力在“中国物业服务百强企业”中一直保持前五名的好成绩。同时，在具有央企背景的物业服务公司排名中，公司则稳居第一名。

截至2018年底，公司每项在管物业的平均在管面积约为252345.7平方米，远高于同日物业服务百强企业193652.6平方米的行业平均水平。

毛利率低，盈利能力成公司短板

物业服务行业是一个以规模取胜的行业，庞大的在管面积让保利物业营收稳定增长。

招股书显示，2016-2018年，保利物业收入分别约为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。2016至2018年的复合年增长率约为28.4%。

上述对应年份溢利则由2016年的1.49亿元，增加至2017年的2.25亿元，并进一步增加至2018年的3.36亿元。2016至2018年的复合年增长率为50.1%。

最可喜的是，公司2019年前4个月收入就已经达到17.18亿元、溢利2.25亿元。

但横向比较，保利物业的盈利能力并不是十分突出。

招股书显示，2016-2018年，保利物业的毛利率均值约为16.7%、17.9%、20.1%。其中，公司主营物业管理服务毛利率则更低，分别为13.1%、13.7%、14.1%。

与同为央企的中海物业（02669-HK）相比，保利物业毛利率则明显偏低。2016-2018年中海物业毛利率分别为24.8%、23.9%、20.4%，其中，物业管理毛利率分别为21.1%、21.3%、18.0%。

除毛利率外，公司净利率表现也相对较弱。2016-2018年，保利物业净利率约为5.8%、6.9%、7.9%，远不及港交所上市的同业公司。

“包干制”收费模式下的经营风险

经过上述财务分析大致可以看出，如何提升盈利能力成保利物业当下大考。而从公司的收入模式看，包干制收取物业管理费的方法，或是其业绩提升的瓶颈。

包干制是指依据预先厘定的固定总价收取物业管理费。这是一笔固定的费用，不会因实际管理成本而变动。

招股书披露，2016-2018年，保利物业包干制收取的物业费占其物业管理费总收入的99.3%、99.2%、99.3%。

营收一定的情况下，如果保利物业成本产生较大的波动，则收益势必也将受到影响。尤其是，当公司成本较高时，却无法再向客户收取差额。

在这种自我平衡收益的经营模式下，有的物业公司则会不惜降低成本，保证利润。如，在园区清洁、修缮、人工服务等方面减少人力成本，影响服务品质。

这就让公司经营陷入一个恶性循环。服务不好，客户更不愿意缴纳物业费，进而也造成公司业务、财务受损。

此外，包干制的物业费收取也很关键。如果有客户拖延缴纳物业费，保利物业可能面临应收款项减值亏损风险。

招股书披露，2016-2018年，以及截至2019年4月30日，保利物业贸易应收款项减值拨备余额分别为400万元、640万元、670万元、1420万元。

所以物业费的收费率直接决定了物业公司的“生死存亡”。而现实里，各地经常上演业主维权、更换物业服务公司等案例，更是让业主和物业服务公司处于对立的两派。

行业蒙羞之余，也让物业费收取难度加大，更不要提涨价。