销售额腰斩66%，大悦城地产“销售”驱动失速？

原創

中粮地产收购大悦城地产的消息曾让市场振奋不已，房地产行业又将诞生一个“巨无霸”。然而随着年初收购事项尘埃落定，大悦城地产已然淡出人们的视野。

大悦城地产近况如何？可以暂借公司上半年运营数据，了解下其经营情况。

合同销售额同比腰斩65.94%

住宅销售周期快和商业地产销售周期慢，是房地产开发行业的两个极端现象。

很多房地产企业因为追求高周转，而不敢轻易尝试商业地产项目，但也有万达、华润、保利、大悦城等头部房企，敢于开荒“南野际”，在商业地产留得美名。

据克而瑞2019年上半年内房企运营收入排名，万达商业以211.7亿元拔得头筹。红星美凯龙、华润置地分列二、三位。

其中，今天财华社要讲的主角大悦城地产，则以2019年上半年22.4亿元的运营收入排在第7位。这个名次比2018年上升1位。

大悦城地产（00207-HK）是中粮旗下唯一商业地产业务平台，主营业务由投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务四大板块构成。

作为商业地产运营商，大悦城地产还是保留物业开发板块。从7月31日公司发布的上半年未经审核营运数据看，公司物业开发业务不容乐观。

2019年1-6月，大悦城地产合同销售总面积约为9.76万平方米，与2018年同期9.13万平方米大致持平。但2019年上半年的合同销售总金额约为16.99亿元，却比去年同期49.88亿元锐减65.94%。

物业开发业务销售额腰斩，但大悦城地产却在自己长项，商业地产运营这块取得较好的成绩。

公告显示，今年前6月，西安大悦城、香港中粮大厦平均出租率竟然达到99%。北京西单大悦城、朝阳大悦城平均出租率也高达98%。

总体上看，大悦城地产运营的这些商业项目，出租率在90%以上的多达11家；平均租金单价同比上升的有10家。

公司酒店业务上半年运营可谓中规中矩。 从同业公司金茂财报对酒店行业描述看，2019年上半年，酒店行业景气指数延续2018年下跌趋势，跌至2015年以来最低值，商务酒店受经济影响明显，公司客户明显下降，会展等市场需求明显萎缩的态势。

其中，北京市场受经济、政策因素影响，需求小幅下降。大悦城运营的北京华尔道夫酒店平均出租率为69%。

借助地理位置优势，三亚美高梅度假酒店平均出租率90%，平均可出租客房收入为1125元。

“持有和销售”双轮驱动失掉一轮？

上半年物业开发销售额腰斩，对大悦城地产业绩影响有多大？鉴于公司半年业绩报告尚未出炉，所以暂时可以从近年业务营收占比来大致了解下。

Wind数据显示，2014年-2018年，物业投资对营收贡献分别为26亿元、26亿元、35亿元、41亿元、41亿元，分别占营收比例为35.35%、40.72%、44.74%、29.56%、44.68。

物业开发板块对营收贡献分别为28亿元、18亿元、31亿元、85亿元、41亿元，占营收比重分别为39.24%、28.03%、39.45%、61.22%、43.99%。

从近5年公司业务对营收贡献看，大悦城地产业绩主要是靠投资性物业和物业开发两个板块拉动。两个板块不分伯仲、相互依补。

而大悦城地产在外界认知里，确是不折不扣的商业地产运营商。如今看来，大悦城还是离不开对销售物业的依赖。

为寻求更多运营资金，大悦城地产在2018年推出多个可售物业。财报显示，海南红塘悦海、前滩海景壹号、上海天悦壹号、青岛金沙·中粮祥云等，为公司贡献合同销售额88.83亿元。

事实上，大悦城地产业毫不掩饰对销售物业的偏好，公司在2018年财报中坦言，未来将坚持“持有”和“销售”双轮发展模式，打造更丰富的“大悦”生态圈。

但从今年的物业销售形势看，销售额的腰斩，或将使大悦城地产在“销售”驱动上折戟。

重组带来的“机”与“险”

2019年上半的销售额虽然对今年公司业绩造成影响，但毕竟是短暂的。长远看，大悦城地产增长潜力还是不容小觑。

这其中重要的一个机遇便是中粮地产以144亿重金揽入大悦城。2018年12月4日，证监会审核通过双方重组方案。2019年2月，中粮地产收购大悦城股权交割完成并发行新股上市。

重组后，中粮地产持有大悦城地产64.18%股份，大悦城地产依然维持商业地产运营商的定位。但随着大悦城成中粮唯一地产业务平台，重组带来的便利也对大悦城地产影响较大。

大悦城地产主席周政就曾在2018年财报提到，大悦城地产和中粮地产重组为两家上市公司带来效率与规模的极大提升，将形成中粮唯一“住宅+商业”的全业态地产专业化平台。

大悦城地产将借助和中粮地产整合机会，实现资源共享、融资便利、提升行业话语权，有助于商业地产和住宅等多业态的协同发展。

重组带来的机遇还未能评估，眼下大悦城地产压力确实不小。在双方的重组协议中，中粮地产与交易对方明毅还签署业绩对赌协议。

明毅承诺大悦城在2018至2020年的净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年，承诺累计净利润为18.94亿元。

上述业绩对赌对于大悦城地产来说还是有着一定的难度。尤其是下经济下行，零售业面临大环境的考验。