要问哪家房企在“人间天堂”杭州最吃香,恐怕非融信中国莫属。根据克而瑞统计,2019年上半年融信中国在杭州的权益销售金额位列行业第二位。
融信中国是2018年跨入千亿销售规模的闽系房企,集团主要采取城市更新、TOD(公共交通为导向的城市综合体发展模式)发展战略,透过“城中村”改造、聚焦京津冀、长三角、大湾区等九大核心城市群开展业务。
也正是城市更新业务这样的发展属性,让融信中国一度背负“高杠杆”运营。然而在近年政策调控严厉下,集团也开始谋求从追求高速发展,向求稳转变。
但降杠杆也不是“一日之功”,融信中国除了提升自身回血能力外,还以各类资本手段进行新债换旧。
8月7日,融信中国2019年中期报出炉,各项指标显示,融信在转稳的道路上初步取得成效。
上半年,融信中国(03301-HK)录得收益266.2亿元,按年增长86.29%;毛利63.6亿元,较去年同期增长51.97%;净利润35.1亿元,同比增长55.75%。
融信中国收益主要来自三大板块,分别为物业销售、有关建设安置房与地方政府订立若干建设服务、主要自租赁投资物业及酒店营运所产生的租金收入及其他。
报告期内,集团三项主营收入都同比大幅增加。其中,物业销售收益约262亿元,同比增加87.21%;建设服务收益约2亿元,同比增加60.43%;租金收入及其他收益约为2亿元,同比增加20.72%。
融信中国中期业绩一片大好,还是主要靠其核心业务物业销售的拉动。上半年,物业销售收益约262亿元,占营收比重约为98%。
报告期内,集团交付物业总建筑面积由2018年同期的约81万平方米,增长140.41%至194万平方米。
2019年上半年,融信中国已交付建筑面积剧增140.41%,但已确认平均售价却同比出现下调。财报显示,上半年集团已交付物业确认平均售价为每平方米13497元,同比下降22.13%。
具体来看,集团重点布局城市平均售价均出现下滑。其中,占收益比重60%的杭州,平均售价为每平方米26390元,比2018年同期21939元降价4451元。
福州降价最为厉害,同比降价9786元。2019年上半年平均售价在10716元,而2018年同期为20502元。
一二线基数大,降幅还不算厉害。三四线则降得更厉害。阜阳平均售价降幅约在23%、其他地区降幅约在27%。
交付物业平均售价降低,也意味着融信收益不会像交付物业建筑面积剧增而大幅增长。相反,这还导致销售成本增加,毛利率、纯利率下滑。
财报显示,上半年融信中国毛利率为23.9,比去年同期29.3下滑18.42%;纯利率为13.2,比去年同期15.8下滑16.46%。
其实不只已交付物业售价出现松动,融信中国在售物业房价也都全线“失守”。
财报显示,2019年上半年,融信中国合约销售平均单价约为20100元每平方米,比去年同期每平方米降价1394元。
这个估计跟政策调控有关。据融信中国财报显示,今年上半年,新发布全国房地产调控政策高达251次,同比上涨31%。单在6月份,房地产调控政策发布次数就高达46次。
在严厉的调控政策下,一向“高周转”的房地产行业面临资金和销售的压力。易居研究院认为,在本轮房地产短周期中,预计2019年下半年百城房价指数同比涨幅将继续收窄。
大环境不好,融信中国房价也失去继续上涨动力。财报显示,今年上半年,融信中国福州、阜阳等城市平均售价均出现下滑。
今年上半对集团收益贡献35.80%的杭州,平均售价约为每平方米38413元,比去年同期39107元降价约614元。
而公司另一大根据地福州,对今年营收贡献占比约为11.74,但每平方米平均售价26928元比去年同期20477元降价高达6451元。
此外,上海的平均售价降幅约为4230元,西安平均售价降幅约为2349元。
在融信中国财报中,还需要引起重视的一块是集团融资成本-净额同比剧增290.66%。
财报解释,集团融资成本-净额由2018年6月31日止0.46亿元,增加至2019年6月31日止1.8亿元,主要是因为非资本化利息开支增加4.07亿元所致。
截止2019年6月31日止,融信中国融资成本约为3.12亿元,同比增加72.87%。今年上半年,融信中国频繁发行企业债来缓解债务压力。
Wind数据显示,2019年1月开始,融信中国已经发起6笔企业债,其中利息最高的竟达11.5%。
上述债券融资行径有的也是企业“拆东墙、补西墙”。融信中国财报称,2019年2月,融信中国完成3.9亿美元优先票据置换,延长债务年期。
除高息企业债融资外,融信中国还于2019年4月,配售1.08亿股股份增厚股本,并获得60家长线基金、资产管理公司、保险公司、对冲基金等机构投资者参与。
尽管融信中国财报表示,上半年集团在优化债务结构,延长债务年期,降低融资成本等方面都取得阶段性成果,但其在降“杠杆”的路上仍有很长的路要走。
财华网所刊载内容之知识产权为财华网及相关权利人专属所有或持有。未经许可,禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。
如有意愿转载,请发邮件至content@finet.com.hk,获得书面确认及授权后,方可转载。
更多精彩内容,请登陆
财华香港网(https://www.finet.hk/)
财华智库网(https://www.finet.com.cn)
现代电视(http://www.fintv.hk)