鲸吞74家万达酒店，业务仍在亏损，富力地产“如鲠在喉”？

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富力地产（02777-HK）在业内闻名遐迩的，不只是公司的千亿规模，还有其高负债。千亿也不过是公司在2018年才达成的销售规模，而负债却是让人久闻大名。

也由此，那些富丽堂皇的五星酒店、光怪陆离的富力广场，都只是富力地产最明媚的忧伤。这些不赚钱的商业地产，让富力地产芒刺在背，如鲠在喉。

那话又说回来了，既然酒店不赚钱，富力为何仍要收购万达74间酒店？再次遭遇“史上最严”房地产调控，富力是否会成为下一个万达？

被大股东减持，富力危机乍现？

摩根大通的减持无异于给市场提了个醒，高负债的富力发展还能稳健吗？

那些狡黠的投行有着灵敏的嗅觉，能比一般人提前感知市场的瞬息万变。当投行减持某家上市公司股票的时候，往往也将这家上市公司推上舆论“风口”。

此刻，富力地产正在经历着这个变化。公司的高负债早已不是什么新闻，这在普遍采用财务杠杆的房地产行业里并不为怪。

令人咂舌的是公司“胆大”，截至2018年末，公司净负债率为184.1%。这个负债水平远高于同一时间行业公司平均78.4%的净负债率。

最怕的是当你以为没有顾忌的时候，往往风险会降临。公司重要股东摩根大通的两次减持，让举债扩张喘息未定的富力再次经受市场的波动。

据Wind显示，在8月8日、8月9日连续两天内，摩根大通分别减持富力约1781万股和1767万股，最终减持过后持股比例将至4.75%。

拉长公司近三年重要股东股票买卖纪录，2019年上半年重要股东减持情况明显集中出现，这会是公司负债出现恶化的信号吗？

净负债率184.1%，富力缘何走到高负债边缘？

成立于1994年的富力地产，起步于广州城的旧改项目，并于2005年顺利在港交所上市。上市之初的富力地产一时风光无二，有“华南五虎”之首美誉。

并且，根据内幕君报道，公司在2004年至2009年五年间，曾连续位列中国房地产企业综合实力第一名。

就是这样的富力，入行早、发展快，却始终未能把握住行业发展潮流，一而再、再而三的错过发展红利，被挤出行业第一掉队，走到高负债的边缘。

究其原因，主要是因为在公司黄金发展期，对商业地产投入太大。2005年在香港上市后的富力，想做多元化发展的综合地产商，并大力押宝投资性物业。

公司曾在2007年财报中骄傲的说，富力是目前中国房地产发展行业内，少数建立专门投资物业组合的大型公司之一。

当时公司在广州组建了广州富力中心，和富力丽思卡尔顿酒店、富力君悦大酒店两家五星级酒店。

彼时，富力认为，政府已经显示出控制房价的强烈决心，以保证住宅售价维持在可负担水平。在房地产市场的价格波动和紧张气氛下，发展商业地产无疑是最保险不过的。

然而现在看，当时的优势变成现在的劣势。在当时看来能提供稳定、可靠收入的投资物业，非但没有反哺公司其他业务，还让富力接连错失行业依靠住宅开发业务高速成长期。

在做商业地产之初，富力地产还有一个豪华酒店品牌梦。2007年，公司两个五星级酒店在广州成立，这个梦想似乎正在悄然变为现实。

但直到十年后的2017年，富力的酒店业务才有了一个量的飞跃。这个量是来自与万达之间，备受瞩目的交易。富力花费近200亿元，收购万达74家酒店。

在刚完成收购之初，富力兴奋的在2017年财报中提及，公司拥有88间豪华酒店，已经跃升为全球最大豪华酒店业主。

谁知这个兴奋劲还未过，名誉、鲜花、掌声过后，现实的赤裸将公司一拳打醒。这些酒店何时盈利?

截至2018年末，富力共营运89间酒店，其中收购万达的71间酒店组合的收益及营运并入财报，然而这些庞大的酒店资产依旧处于亏损状态。

2018年财报显示，富力酒店业务亏损4.59亿元，而2017年同期则亏损1.46亿元（不包括来自收购酒店资产的议价收购收益）。2016年这个数字为1.83亿元。

房地产下行周期，富力会成为另一个“万达”吗?

趁着2017年收购万达酒店的东风，一度掉队的富力再次活跃到行业一线。利好消息再次传来，富力2018年销售额终于冲破千亿，重归行业第一梯队。

据财报披露，公司2018年销售额达1311亿，同比大幅增长60.15%。一鼓作气，富力将2019年权益协议销售目标定位1600亿元。

公司喊出这个销售额还是很有底气的。财报透露，截至2018年末，富力拥有约5783万平方米权益土地储备。

看似地利、人和的富力，却唯独忘记高杠杆带来的伤痛。2018年末，公司曾因资金链紧张，而不得不增发H股来寻求白衣骑士。

一次次的教训，可能永远无法赶上扩张带来的成功预约。终于忘记观察天象的富力，在其杠杆的顶点，遇到行业变天了，而且堪称“史上最严”。

这个时候的富力，杠杆有多长？财报显示，截至2018年末，公司有息负债规模达1632.99亿元，净负债率上升至184.15%。

且财报显示，公司一年内到期债务523.5亿元，占有息负债比重32.06%。这意味着2019年，公司将面临集中到期的债务压力。

而公司年末账面现金约有197.83亿元，远不足以覆盖一年内到账债务。2019年将是富力资金链的一个大挑战。

2017年收购别人家的高光时刻尚未走远，仅时隔一年，富力就上演了万达曾经经历的一幕。不过，万达在出售酒店业务时，远不如富力的负债比率。

当下的房地产政策已经收紧各类融资渠道，被关上一道们的富力，还能否找到一扇打开的窗户?