新世界发展“回马枪” ：进退之间，见发展之道

原創

“打破一个旧世界，创建一个新世界”，香港知名IP新世界发展(00017-HK)正在从内打破自己，焕发新的生机。这背后的推动力量，正是公司第三代接班人郑志刚。

新世界的“回马枪”

2015年底，当新世界发展抛售内地资产时，市场以为这家老牌港企要回香港了。然而时隔不到一年，公司又杀了一个“回马枪”，重新在大弯区开始拿地。

这背后的神秘操盘手是公司新生代“掌门”？

八零后、哈佛毕业、年轻富豪，这些头衔足以满足人们对一个精英所有的幻想。这还不是全部，“郑家纯长子”、“新世界发展第三代接班人”才是他的使命，他就是郑志刚。

没有其他年轻公子哥的叛逆，郑志刚专注于生意经。2017年3月，郑志刚正式调任新世界发展执行副主席兼总经理。

在这之前，郑志刚已经负责公司策略、方向、运作及执行工作。或正是其出色的战略执行，让新世界在2016年下半年，开始重启在内地拿地工作。

2016年8月，新世界发展与周大福企业有限公司以42.072亿元收购深圳前海港现代服务业合作区T201-0092宗地土地使用权。

2016年12月8日，公司又与招商蛇口工业区控股对深圳太子湾四块优质土地的发展进行合作安排。四块土地总楼面面积达36.72万平方米，其中有20.76万平方米公司权益占比51%，另15.97万平方米公司权益占比49%。

事实证明，这两块地确实让公司赢得“大湾区”开发先机。彼时国家大湾区计划尚未出炉，而新世界此时“重仓”在地段、地价方面都有优势。

其中，深圳前海自贸区桂湾片区核心项目，已于2018年3月举行奠基仪式及开工典礼。项目将建设成周大福企业有限公司集团及新世界集团在中国内地的总部。

对内地青睐有加的郑志刚，自2017年调任新世界发展总经理以来，更是频频在广东省寻找投资机会。

2017年10月，公司又以20.85亿元作价，成功获取广州市增城区一处优质城市综合体开发土地。项目建筑面积约为38.2万平方米，其中商业、办公楼建筑面积分别约为14.9万平方米和9.1万平方米。

预计该项目将被打造成为集聚精英青年的生活社区、城市专才社交圈及高端企业集聚地等，成为广州东部发展的大型标杆式商住综合体。

2018年1月，新世界发展还与深圳罗湖区政府签订《文锦渡口岸经济带战略合作协定》，双方在“口岸经济带”建设等商业片区改造、综合运营及招商等领域开展深度合作。

2018年11月，公司成功收购广州地铁集团旗下持有广州汉溪长隆地块的子公司65%股权，并与其合作开发该地块项目。

汉溪长隆地块位于广州番禺区，总建筑面积逾29万平方米，将开发为上商业、办公及住宅于一体的城市综合体。整个项目计划于2022年落成，其中项目住宅比例不超过50%。

真正让新世界一战成名的，还是公司在2019年7月底，98亿拿下杭州一宗地块，成为当时炙手可热的“地王”。

新世界的“进与退”

与现在加码内地业务相比，新世界也曾“退却”过。

这一切要从公司创始人郑裕彤说起。上世纪八十年代的广州还是一片未开发的处女地。对面的香港，确是一片灯红酒绿的新世界。

1980年4月，郑裕彤等一群香港知名商人与广州市政府合作建立中国大酒店，新世界也正式踏入内地。

中国大酒店让新世界发展首次“尝鲜”内地房地产开发业务。1992年，郑裕彤设立新世界中国，更是承载了新世界发展的衣钵，独立运营内地房地产业务。

伴随着中国房地产市场的蓬勃发展，新世界中国也赚得盘满钵满。彼时公司在1993年花7.5亿元买下上海黄浦江一宗地块，2013年卖的时候价格已经涨到79.96亿元。

历时23年的发展，新世界中国在被私有化前夕，也就是截止2015年6月30日的综合资产总额达到1344.28亿港元。

在公司对土地的“低买高卖”之外，获益的还有其百货业务。财报显示，截至2015年12月31日，新世界百货经营及管理数量达41家，遍布全国21个城市，总楼面面积达160万平方米。

不过2015年似乎是公司房地产开发业务的一个不太顺利的年份。2015财年，新世界中国物业开发营收为48.38亿港元，比2014财年75.07亿港元减少36%。

物业销售贡献减少主要是由于项目落成量108.91万平方米，同比下降30%所致。期内，物业销售量减少39.5%，至总楼面面积85.54万平方米，合同销售额为130.68万元。

在内地开发业务陷入疲软后，新世界发展迅速做出一系列战略调整。

2015年12月，公司以208亿元代价，先后出售武汉常青花园、海口新世界美丽沙、惠阳棕榈岛Resort、贵阳金阳新世界，以及成都河畔新世界五个物业项目权益。

在出清大部分内地物业后，紧接着，公司又在2016年8月将新世界中国私有化退市。

就在新世界发展内地业务的收缩之时，创始人郑裕彤也于2016年9月溘然长逝，让世人唏嘘不已。当时很多人都在猜测，新世界发展的内地之旅会到此为止。

一个“新世界”，两代大不同

故事往往朝着令人意想不到的走向演绎。

就在人们以为新世界发展将要退守香港市场之际，公司出其不意的在2016年底开始反攻内地市场，这个登陆点从深圳开始，开篇我们已经提到。

新世界发展这“一出一进”令人玩味。公司卖出那么多项目，错过2015-2016年的房地产发展红利，为何此时又卷土重来？

这个可以从公司2016年财报中觅得蛛丝马迹。公司在财报中表示，有鉴于政府密集调控，和二三线城市高库存风险，新世界发展将持续策略性投资重点城市，并发展觉被标志性、潜力优厚的重点项目。

这是否意味着公司前两年的战略收缩被过度解读？联想下，外资地产公司前两年做调整的也不止新世界发展一家。像凯德在2018年初，就将旗下20家购物中心出售给万科等企业。

无论如何，过去的已经过去，未来才是主宰。新世界发展的“回马枪”带给市场一个大惊喜。

新世界发展的“进”在这个两地气氛紧张的节点，可谓立场鲜明。公司将自身利益与内地发展“绑定”，也让新世界发展变得大不同。

郑家纯、郑志刚两代人，一个新世界，境界却大不同？

其实郑志刚的内地发展战略不止于房地产业务。新世界发展还在2018年底以215亿元收购九鼎旗下富通保险，有意将业务扩张至保险行业。

这次重进内地业务，新世界发展带来不一样的色彩。这正是郑志刚带个新世界发展这个老IP的创新色。

在谈及公司未来在内地业务有何新计划时，新世界发展相关负责人对财华社表示，新世界中国深耕内地市场逾30多年，一直对国家发展前景充满信心。

在未来，粤港澳大湾区是公司的发展重点，以构建精致、富有设计理念的项目为目标，并在此打造新世界生态圈，逐步迈向多元发展，涵盖医疗、教育、养老、科技，商业地产等业态，同时利用大数据了解客户的需要，彻底地提供优质服务。

在已经完成交接棒的香港“四大家族”中，相较于活跃在香港和内地的郑志刚，其他三大家族新接班人显得非常低调。

这也让新世界发展快人一步，走到新一代港商前列。