中期营收下滑58%，瑞安房地产后继乏力？

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港资房企让人津津乐道的有新鸿基、九龙仓、新世界，这些房企在香港地标性的建筑让人过目不忘。还有一家港资房地产比较特殊，它的地标不是在香港，而是在上海。

新天地就是它的物业。无人不知，无人不晓的上海新天地，一直是中产阶级的聚集地。富人聚集的上海虹桥，也有它的资产。

它就是在上海红极一时的瑞安房地产。提及瑞安房地产，它简直就是财富和高端物业的代言。不过，随着内地房企的兴起，瑞安房地产似乎缺席了如火如荼的内地建设。

如今的瑞安房地产还好吗？

中期营收下滑58%，平均售价从87000元腰斩至39200元

8月28日，瑞安房地产（00272-HK）公布2019年中期业绩，财报显示公司营收腰斩，这是否意味着公司业绩后继乏力？

2019年上半年，瑞安房地产营收79.02亿元，比2018年同期190.32亿元，下滑58%。营收腰斩主要原因是期内物业销售贡献减少。

上半年，瑞安房地产已确认物业销售总额，包括被确认为收入的物业销售和其他资产处置为78.17亿元，较2018年上半年178.99亿元下跌56%。

公司物业销售确认额之所以腰斩，并非瑞安地产的销售很不堪。2018年公司因出售上海瑞虹新城1号和7号住宅地块，为当期贡献149.81亿元收入。

不包括这两宗非经常性收入，2019年上半年公司已确认物业销售是上升的，金额达51.06亿元，较2018年上半年28.99亿元，上升76%。

不过，从财报也可以看出，瑞安房地产销售虽然均衡，不过房子平均售价却出现较大下跌。瑞安的房子也不贵了？

财报显示，公司平均售价（不包括其他资产处置），从2018年上半年的87000元，腰斩至2019年上半年的39200元，下跌55%。

公司业绩后继发力？

如果一家公司营收出现大幅度下滑，是一个非常让人警戒的信号。如果公司连营收都没有了，那还如何经营。同样的道理，上半年营收滑坡，是否意味着瑞安房地产业绩后继乏力？

这个问题的答案显然应该否定的。首先，今年上半年销售下滑是由于非经常性损益造成的。公司去年出售地块，造成业绩大幅上升。

从公司历史销售业绩看，Wind数据显示，公司能保证每年都有一定的物业销售收入。总体来看，2014年、2017年这两年销售额较小外，其余年份相对较为稳定。

作为高端商业物业平台，瑞安房地产越来越笃定商业物业才是公司的未来，并将商业物业列为公司经常性收入。

在以上海新天地、虹桥天地等上海强大核心资产带动下，今年上半年，公司综合租金及相关收入较2018年上半年9.48亿元，上升17%至11.07亿元。

上半年，公司物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）产生的租金及相关收入总额为12.02亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。

目前公司在上海、南京、佛山、武汉等地共有9个项目，应占可供出租及可供销售的建筑面积为420万平方米。

其中，仅公司在上海持有零售、办公楼用途总建筑面积达165万平方米，当中总建筑面积53%已竣工作收租之用，余下面积则处于开发阶段。

于2019年6月30日，公司应占上海物业组合的资产价值总额约为420亿元，较2018年底340亿元上升24%。

公司能否靠商业物业行稳致远？

正如瑞安房地产在财报中所说，公司正在向商业物业出租、业主及资产管理者转型。其实瑞安房地产在外界的眼光中，早已是一家成功的商业物业开发商。

但是在内房企崛起的数十年间，做商业物业开发商，肯定是不能和住宅开发商比赚钱能力的。看瑞安近年的销售规模，瑞安房地产还是比较能耐得住性子做商业物业。为了增厚上海核心地段商业物业权益，今年上半年公司进行两项权益收购。

2019年3月15日，公司完成收购Brookfield 于China Xintiandi Holding（以下称CXTD）的权益。CXTD 现为集团全资附属公司。另一宗收购是2019年6月20日完成上海企业天地5号。

但是中国写字楼需求持续疲弱，贸易摩擦也致使零售物业下行压力增加，未来商业物业能支撑起公司持续业绩增长吗？

这是一个问题。财报显示，瑞安房地产依然在拿地。今年6月，公司以1.48亿元代价，完成收购南京江南水泥34.8%实质权益，获得楼霞区约31.99万平方米土地使用权。

近来的一系列动作显示，瑞安房地产显然是不满足于手中既有物业，依然在对外收购、拿地，来开拓业务。这或也是公司负债率高于其他港资商业地产开发商的原因。

过去几年并不低的负债率，与瑞安房地产采取的轻资产策略似乎大相径庭。在目前的宏观环境下，在公司向专注商业物业开发商转型同时，负债率是瑞安房地产必须重视的一个问题。