从中国撤退，转战海外，中渝置地营收“一蹶不振”

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中渝置地（01224-HK）的实控人张松桥，在业内有“重庆李嘉诚”之称。这或与公司早年步李嘉诚后尘，在中国市场搞战略撤退有关。

2015年下半年变卖内地资产的中渝置地，此后大肆投资英国、澳洲商业物业，转型做“包租公”。日子虽然安逸，不过缺席了中国巨大的房地产市场，公司的营收也一败涂地。

一败涂地的营收

从一家西部领先物业开发商，转变成主要在英国、澳洲从事租赁业务，中渝置地牺牲很多。

最新半年报显示，公司营收仍在下滑。

2019年上半年，中渝置地取得总收入2.79亿港元，同比2018年3.05亿港元减少8.6%。作为一家曾经知名的西部地产开发商，中渝置地失去的不止一城。

历史业绩显示，公司营收自2016年骤减83%后，已经彻底沦为一片失地。中渝置地这个业务转型还真彻底。

这还要从2015年谈起，当时中国物业市场历尽高低起跌。经济缓缓、限购政策，让楼市情绪低迷。

彼时中渝置地认为，中国楼市出现衰退。为消除市场不确定性，及抵抗物业市场持续衰退境况，公司在2015年进行一系列战略性出售交易。

2015年6月，公司出售高原国际有限公司全部92%权益，总代价约为55亿元。高原国际透过重庆中渝物业，在重庆、云南持有建筑面积约为340万平方米物业组合。

紧接着7月份，公司又以21亿元总代价，出售其持有悦景集团全部权益。该集团间接持有公司大部分成都项目，建筑面积约为190万平方米。

含上述两宗交易，公司自2015年6月起，接连出售7家项目公司权益，获得144亿港元的现金。

2016年，公司声称已经预见中国二线城市物业市场不明朗情况及风险，以及中国经济疲弱的趋势，决定重整业务策略，带领公司发展跨越中国地域，扩展到其他国家。

公司认为自己成功减持中国西部几乎所有物业项目，变现一笔可观资金，使公司有足够财力投资全球主要城市，而不仅限于中国。

在此情形下，2016年11月，公司以6.21亿港元出售其于西安远声实业的全部权益。2017年2月，以2.07亿元出售佳涛国际全部权益。

海外“包租公”生意可好？

2019年上半年，公司继续在英国及澳洲扩张其物业投资及发展业务。

2019年4月，公司合资企业完成收购澳洲墨尔本CBD面积约为1.2万平方米永久业务乙级写字楼，代价为1.12亿澳元。公司占大楼实际权益41.9%。

不过现在该大楼尚在空置中，正在装修及翻新，以待升级成优质甲级写字楼。

公司如今靠在国外收租度日。截至2019年6月底，公司在英国有两栋商业物业，在澳洲拥有1栋写字楼，总计约10.94平方米。其中，英国资产占投资组合89%，其余由公司透过澳洲墨尔本一间合资企业持有。

海外生意真有那么好做吗？中渝置地目前的营收还是来自英国，其澳洲业务还未产生收益。全球减息、英国脱欧，给英国经济以及物业市场带去不明朗因素。

2019年上半年，公司租金收入约2.40亿港元，比2018年同期减少约5%。不过财报解释，该减少是由于英镑兑港元平均汇率较2018年上半年减值约6%。

中渝置地重仓伦敦，恰逢英国脱欧，现时政治及经济不明朗因素已影响市场情绪。公司也在财报中坦诚，公司房地产项目在伦敦过往数年经历改变，主要与脱欧有关。

海外房地产开发业务难以发展，中渝置地会否再次回归中国？

这一点至少现在还很难判断。尽管错过了近年房地产发展的高速发展期，但在今年上半年，公司还是义无反顾的出售了湖南株洲项目42.86%的权益。

这个项目是公司刚于2018年5月收购得来。彼时公司以2.7亿元代价获得该项目42.86%权益。

中渝置地的这波操作依然是变现为先，难道公司彻底失去中国市场长期投资的兴趣？

中渝置地还能重振吗？

已经彻底沦为国外“包租公”的中渝置地，业绩还能回到2016年的高光时刻吗？

单看公司这几年的海外发展，仅靠租金是很难做到以往房地产开发业务那般业绩的。那是否未来公司重振只能依靠中国市场？

联想到中渝置地曾在2018年，连同中国合资伙伴对三个中国物业项目进行投资，这是否是公司回归前的预热？

2018年中旬，公司花4.85亿元收购湖南株洲、四川两个物业开发项目。此外，公司还花费9.8亿元投资一家中国房地产公司。

上述三例收购还未焐热，中渝置地就迫不及待的在2019年上半年处置了湖南株洲的物业开发项目。买入价2.7亿，售出价3.31亿元，一年时间公司获利0.61亿元。

原来这或都是中渝置地短期投资行为，已经从早前套现中获利丰厚现金的公司，如今对房地产开发业务长期投资越来越谨慎。

这种谨慎会否让公司再次错过中国房地产市场，一切还要时间说话。不过公司依旧看好投资性业务。2018年8月，公司透过拥有25%权益的合资企业，完成收购位于香港九龙湾的海滨地标商业大楼傲腾广场。

从房地产开发，转而做海外投资性房地产业务，中渝置地要想收复失地已经很难了。