北辰實業，如何撕下「亞奧」標簽，走向全國？

原創

借力北京舉辦亞運、奧園兩場體育賽事起飛的北京北辰實業股份（以下稱：北辰實業），左手發展物業，右手投資物業，兩項都做得風生水起。

9月5日公司公告成都一個發展物業工程承包事項關聯交易時，也順帶向外界揭開其全國化佈局的冰山一角。

4.66億元簽訂發包協議，北辰攻下成都又一城

9月5日，北辰實業公告關聯交易：公司附屬成都北辰與中建二局一公司，就建設成都項目簽訂4.66億元施工總承包合同。

中建二局一公司同意承包成都項目的施工，負責成都項目各部分土建、安裝施工、給排水、消費、電器等工程。由於中建二局是北辰實業一附屬公司主要股東，所以涉及關聯交易。

其實該公告真正吸引人的不是是否涉及關聯交易，而是北辰實業想要在成都這塊地塊上投建什麽？

公告顯示，該項目是四川省成都市雙流區協和街道2018-B-017地塊，建築面積約為22.7平方米。該地塊是公司2018年新增土儲，用地性質為住宅、商業。

自2015年以來，北辰實業發展物業以「立足北京、拓展京外」為方針，持續推進區域深耕和新城市拓展，在住宅、公寓、别墅、寫字樓、商業方面都有建樹。

北辰朗詩南門綠郡、北辰香麓、成都天麓禦府等住宅項目為北辰實業打開成都市場。2018年財報顯示，成都北辰香麓2018年多次推盤，均實現開盤售罄。

鑒於以往優良業績，本次公告里在承建的成都雙流新地塊，也有望能取得良好銷售戰果。

「亞奧」概念房企，會展、寫字樓形成穩定收益來源

北辰實業是帶有濃郁「亞運會、奧運會」概念標簽的房企。公司起步於1997年，隸屬北京國資委門下，無論資歷、實力都較有優勢。

公司於1997年就在港交所上市，2004年獲批發行A股。在公司踏足更廣闊的資本市場背後，也是公司發展高峰。當年，公司承接的奧運國家會議中心奠基。

2005年，北京奧林匹克公園B區國家會議中心項目開工。2007年，公司以92億元聯合競得長沙新河三角洲地塊。

隨著2008年奧運會的召開，北辰實業也真正走入他的發展巅峰。在這段時期，公司在亞奧核心區積累了大量核心價值物業，以會展為龍頭，帶動寫字樓、酒店、公寓等業務發展。

其中，國家會議中心和北京國際會議中心不斷提升資產運營質量和效益，市佔率穩步提升。酒店和公寓業務也以會議、主體活動、商散團體為切入點，拓寬多元消費形式。

不過公司投資物業最主要的收入來源還是寫字樓。北辰實業的寫字樓承接不少國企客戶、高端客戶，出租率和租金在區域内維持高位水平。

Wind顯示，2014-2018年北辰實業投資物業（含酒店）收入分别為27億元、28億元、27億元、31億元、30億元。

但是北辰實業在長期打磨投資物業收益同時，並沒有像主流房企那樣「跑馬圈地」，大範圍拓展住宅物業項目，因此物業銷售在2016年一直處於一個平穩增長態勢。

Wind數據顯示，2014-2016年，公司出售開發產品業務取得收益分别約為47億元、54億元、79億元。不過這個平穩增長態勢在2017年很快被打破。

這背後是北辰實業重新崛起的房地產開發業務。

重新崛起的房地產開發業務，公司2019年上半年淨利接近2018全年水平

前文我們提過，北辰實業曾在2007年以92億元，當時來說也是一筆巨資了，購下長沙新河三角洲地塊。

公司的這個超前舉動，也為當下房地產開發掙得寶貴資源。2018年財報顯示，這個項目用地面積約78萬平方米，總建築面積達520萬平方米。

這個千畝體量對於北辰實業絕對是一個超級大盤。經過公司數年孵化，這個項目連續多年保持長沙年度單盤銷售桂冠。

2016-2018年，長沙北辰三角洲項目分别實現合同銷售金額約62億元、48.36億元、52.47億元；分别佔總合同銷售金額比重約27%、22%、19%。

前瞻性的土儲計劃為公司帶來豐厚回報。2015年公司加碼土地儲備，在北京、長沙深耕之外，又進入武漢、杭州、成都、南京、廊坊等地。

就在公司開啓擴張模式的2015年，北辰實業拿下12宗項目，新增總建築面積211萬平方米。

而三年半後的今天，北辰實業的土地儲備和總建築面積已經有長足發展。財報顯示，截至2019年上半年，公司總土地儲備793萬平方米，規劃總建築面結1932萬平方米。

公司開發項目覆蓋全國15個熱點區域和重點城市，有擬建、在建、在售項目43之多。重新崛起的房地產開發業務將北辰實業的營收推向一個新的高度。

Wind數據顯示，2014-2018年，公司營收分别約為79億元、86億元、110億元、183億元、204億元。可以明顯看出，2016年起，公司營收同比有了較大提升。

而2019年上半年，歸屬於公司普通股股東的淨利潤也同比上升76.85%，為13.42億元。這個數字已經非常接近2018年全年公司錄得14億水平。

這是公司走向全國帶來的回報。從現有的土儲佈局看，北辰實業似乎已經擺脫「北京房企」標簽。但是在全國化佈局中，如何在調控趨緊的大環境下審時度勢，將成公司發展終極考驗。