北辰实业，如何撕下“亚奥”标签，走向全国？

原創

借力北京举办亚运、奥园两场体育赛事起飞的北京北辰实业股份（以下称：北辰实业），左手发展物业，右手投资物业，两项都做得风生水起。

9月5日公司公告成都一个发展物业工程承包事项关联交易时，也顺带向外界揭开其全国化布局的冰山一角。

4.66亿元签订发包协议，北辰攻下成都又一城

9月5日，北辰实业公告关联交易：公司附属成都北辰与中建二局一公司，就建设成都项目签订4.66亿元施工总承包合同。

中建二局一公司同意承包成都项目的施工，负责成都项目各部分土建、安装施工、给排水、消费、电器等工程。由于中建二局是北辰实业一附属公司主要股东，所以涉及关联交易。

其实该公告真正吸引人的不是是否涉及关联交易，而是北辰实业想要在成都这块地块上投建什么？

公告显示，该项目是四川省成都市双流区协和街道2018-B-017地块，建筑面积约为22.7平方米。该地块是公司2018年新增土储，用地性质为住宅、商业。

自2015年以来，北辰实业发展物业以“立足北京、拓展京外”为方针，持续推进区域深耕和新城市拓展，在住宅、公寓、别墅、写字楼、商业方面都有建树。

北辰朗诗南门绿郡、北辰香麓、成都天麓御府等住宅项目为北辰实业打开成都市场。2018年财报显示，成都北辰香麓2018年多次推盘，均实现开盘售罄。

鉴于以往优良业绩，本次公告里在承建的成都双流新地块，也有望能取得良好销售战果。

“亚奥”概念房企，会展、写字楼形成稳定收益来源

北辰实业是带有浓郁“亚运会、奥运会”概念标签的房企。公司起步于1997年，隶属北京国资委门下，无论资历、实力都较有优势。

公司于1997年就在港交所上市，2004年获批发行A股。在公司踏足更广阔的资本市场背后，也是公司发展高峰。当年，公司承接的奥运国家会议中心奠基。

2005年，北京奥林匹克公园B区国家会议中心项目开工。2007年，公司以92亿元联合竞得长沙新河三角洲地块。

随着2008年奥运会的召开，北辰实业也真正走入他的发展巅峰。在这段时期，公司在亚奥核心区积累了大量核心价值物业，以会展为龙头，带动写字楼、酒店、公寓等业务发展。

其中，国家会议中心和北京国际会议中心不断提升资产运营质量和效益，市占率稳步提升。酒店和公寓业务也以会议、主体活动、商散团体为切入点，拓宽多元消费形式。

不过公司投资物业最主要的收入来源还是写字楼。北辰实业的写字楼承接不少国企客户、高端客户，出租率和租金在区域内维持高位水平。

Wind显示，2014-2018年北辰实业投资物业（含酒店）收入分别为27亿元、28亿元、27亿元、31亿元、30亿元。

但是北辰实业在长期打磨投资物业收益同时，并没有像主流房企那样“跑马圈地”，大范围拓展住宅物业项目，因此物业销售在2016年一直处于一个平稳增长态势。

Wind数据显示，2014-2016年，公司出售开发产品业务取得收益分别约为47亿元、54亿元、79亿元。不过这个平稳增长态势在2017年很快被打破。

这背后是北辰实业重新崛起的房地产开发业务。

重新崛起的房地产开发业务，公司2019年上半年净利接近2018全年水平

前文我们提过，北辰实业曾在2007年以92亿元，当时来说也是一笔巨资了，购下长沙新河三角洲地块。

公司的这个超前举动，也为当下房地产开发挣得宝贵资源。2018年财报显示，这个项目用地面积约78万平方米，总建筑面积达520万平方米。

这个千亩体量对于北辰实业绝对是一个超级大盘。经过公司数年孵化，这个项目连续多年保持长沙年度单盘销售桂冠。

2016-2018年，长沙北辰三角洲项目分别实现合同销售金额约62亿元、48.36亿元、52.47亿元；分别占总合同销售金额比重约27%、22%、19%。

前瞻性的土储计划为公司带来丰厚回报。2015年公司加码土地储备，在北京、长沙深耕之外，又进入武汉、杭州、成都、南京、廊坊等地。

就在公司开启扩张模式的2015年，北辰实业拿下12宗项目，新增总建筑面积211万平方米。

而三年半后的今天，北辰实业的土地储备和总建筑面积已经有长足发展。财报显示，截至2019年上半年，公司总土地储备793万平方米，规划总建筑面结1932万平方米。

公司开发项目覆盖全国15个热点区域和重点城市，有拟建、在建、在售项目43之多。重新崛起的房地产开发业务将北辰实业的营收推向一个新的高度。

Wind数据显示，2014-2018年，公司营收分别约为79亿元、86亿元、110亿元、183亿元、204亿元。可以明显看出，2016年起，公司营收同比有了较大提升。

而2019年上半年，归属于公司普通股股东的净利润也同比上升76.85%，为13.42亿元。这个数字已经非常接近2018年全年公司录得14亿水平。

这是公司走向全国带来的回报。从现有的土储布局看，北辰实业似乎已经摆脱“北京房企”标签。但是在全国化布局中，如何在调控趋紧的大环境下审时度势，将成公司发展终极考验。