89亿元拿下俩地铁物业，越秀地产要借“轨交+物业”超车？

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不熟悉越秀地产的人，还以为公司是一家普通房地产企业。这是大错特错。越秀地产实控人是堂堂广东省国资委，是货真价实的国企。

依托于母公司越秀集团强大的国资背景，越秀地产新近在拿地方面又多了一个方式。“轨交+物业”战略下，最近公司又以89亿元之多拿下两幅地铁物业。

这不仅仅是多了拿地方式，还能帮助公司拿到一线城市地铁沿线优质物业。这些筹码足可以让越秀地产在这个“冰封”的行业寒冬趁早起飞。

逾89亿元再下两处地铁物业

9月10日，越秀地产（00123-HK）公告称，公司已根据越秀地产期权契约条款，行使两份越秀地产期权，并已提名附属公司收购萝岗项目、陈头岗项目各51%股权及贷款权益。

关于这场收购，公司早于2019年5月28日，与母公司越秀集团订立两份期权契约，落实上述两项新地铁房地产项目权利。

假设收购事项于2019年11月15日完成，则卖方就两项收购事项应付总收购金额总计将约89亿元。其中，萝岗项目收购代价为48.81亿元，陈头岗项目收购代价为40.30亿元。

萝岗项目毗邻地铁6号线香雪站。这里是广州黄浦区核心地区仅有的大面积地块，可发展由住宅楼宇、教育设施组成的多用途综合体。

陈头岗项目位于地铁22号线陈头岗东面，是广州番禺区罕有大面积纯住宅房地产开发项目。预陈头岗项目的价值将随着地铁22号线于2020年启用而提升。

两个项目总建筑面积约为179万平方米。越秀地产董事会认为，该笔收购为公司与广州地铁建立战略合作关系，实现“轨交+房地产”业务战略的重要一环。

收购事项完成后，公司地铁相关项目建筑面积将增至约320万平方米，占公司现有土地储备总量约14.9%，占一线城市土地储备约36.3%。

广州地铁是第二大股东

同为广州企业，越秀地产与广州地铁早有渊源。

越秀地产背后实控人是广州国资委。广州地铁则是广州政府发起兴办。早在2016年4月，两家公司就相互接触过，并达成企业战略合作协议。

这之后罕有两家合作落实到执行层面的迹象。查阅越秀地产财报，发现其于2017年提出“轨道+物业”战略。

财报显示，由越秀地产母公司越秀集团牵头推进“广州城市更新基金”，深度参与“轨道+物业”开发，以及旧城、旧厂、旧村改造等城市更新项目。

长期以来，越秀地产走得就是“母公司孵化-地产购买”的拿地策略。身为国资委控股的越秀集团，有无可比拟的资源优势和国企资源平台优势。

既然提出“轨道+物业”发展策略，可以想见，公司与广州地铁深化合作已经不远了。

果然，2019年2月，越秀地产就迫不及待向外界公布，公司引广州地铁作战略股东。这个战略股东一入门就成“二当家”，持股比例为19.9%。

越秀地产管理层认为，引入广州地铁作为战略股东，可以实现其“轨交+房地产”均衡业务战略。当下房地产市场状况不甚明朗，与广州地铁业务协同也让公司保持良好市场地位。

说得实在点，两家国企间的强强合作，不仅增加越秀地产获得更多优质土地资源机会，更为越秀地产跑赢竞争对手创造了非常便利的条件。

“轨交+物业”是新驱动引擎？

近年来，越秀地产虽秉承“住宅开发与商业地产”并重的模式发展，但与众多房企走路线太过一致，经营策略较为同质化。

从公司近年业绩看，近五年来公司营收始终徘徊在250亿上下，始终未有较大突破。公司归母净利润自2015年呈现复苏上涨态势，不过涨幅一直不容乐观。

虽然行业调控呈收紧趋势，不过公司一直不遗余力的在拿地，已备过冬之用。2017年末，公司总土地储备还是1627万平方米，

2018年，公司又通过国企合作、竞拍、并购等方式，获得16幅土地，总建筑面积为505万平方米，公司权益建筑面积约为192万平方米。

仅2019年上半年，公司就拿下广州、深圳等重点城市14幅土地，权益建筑面积约为275万平方米。

截至2019年期末，公司总土地储备已经达到2152万平方米，其中约49%分布在大湾区。

今年上半的土储贡献少不了“轨道+物业”战略带来的贡献。随着广州地铁成为二股东，越秀地产第一个“轨交+物业”项目品秀星图正式落地。

2019年上半年，越秀地产完成收购品秀星图项目86%股权。该项目位于广州市增城区新塘镇，属广州地铁13号线官湖站上盖物业。

让人艳羡的是这是一幅大型住宅用地，总建筑面积约为139万平方米，其中可售建筑面积约为94万平方米。

鉴于该项目规模较大，越秀地产也准备将其量身打造成商业、教育、文化等社区配套完善的超大型居住综合体。

公司2019年中期财报显示，“轨交+物业”已经开始盈利。今年上半年该项业务合同销售额约为20.9亿元。

如果再加上前文提及的萝岗、陈头岗两个项目，越秀地产“轨交+物业”战略已见成效。公司手中优质筹码分量日益增加。这些一线城市优质物业足可以帮助公司对抗时下地产寒流。