新世界豪捐300万呎农地发展廉租房，将改变多少香港居民的生活？

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9月25日，新世界发展(00017-HK)召开2019年业绩发布会，该公司执行副主席兼总经理郑志刚与会宣布将捐出300万呎（约合27.87万平方米）农地用以兴建社会房屋或公屋，以缓解香港社会住房难题。首批项目将以1港元的象征性租金拿出天水围地铁站附近三幅约合2.8万呎地块与社会企业“要有光”合作建设社会房屋“光屋”。

300万呎土地在香港是什么概念？

1）越来越难盼的公屋

根据香港土地供应专责小组报告，在香港1,111平方公里的土地面积中，仅有24.4%为已建设土地。目前未发展的土地中，除了已在规划和研究发展中的项目，其余大部份为生态、景观、历史及文化资产土地，包括偏远离岛以及不适宜高密度发展的陡峭斜坡和丘陵等。香港可用作发展的土地实际上十分有限。

尽管可发展土地面积局促，但是据香港统计处公布，截止2019年中期香港人口高达752.41万人。如何在人多地少、寸土寸金的香港安居成了一道难题，香港政府用廉租的公屋（公营租住房屋）帮助低收入群体解决困难。

依照香港统计处于2006年、2011年及2016年统计数据显示，租用私人房屋的住户，其房租支出占收入的比重逐渐走高。而租用公屋的住户，其房租支出占收入的比重却逐渐降低。

2016年，私人房屋租户的房租支出占收入的比重的中位数达到了30.7%，而公屋租户的房租支出占收入的比重的中位数仅为9.3%。在两者差距加大的同时，公屋的平均轮候时间也在逐渐加长。土地供应专责小组发布于2018年末的报告显示，在过去的一年中公屋的平均轮候时间由4.7年升至5.5年。

2）2019年中期，约218.2万人居住在公屋

据香港统计处公布的《香港2016年中期人口统计》显示，2016年香港居住于公屋的人口占到了香港人口的29%。虽然没有更新的数据统计公布，但根据该调查显示在2006年至2016年的十年期间，公屋居住人口占香港总人口的比重仅下降了2%，平均每五年下降1%，我们假设截止2019年中期香港公屋居住人口占总人口比重依然为29%的话，那么可以依次估算出，截止2019年中期，香港公屋居住人口约为218.2万人（752.41万人*29%）。

3）300万呎土地，将解决多少人的住房难题？

此次新世界与社企“要有光”拟建的“光屋”与公屋性质有所不同，但功能却有相似之处。我们可以试着估算一下新世界发展此次300万呎捐地目标若成功达成，将解决多少香港居民的住房难题，以及可以试着推算一下，将受益的人口数量与现有公屋人口数量做个比较。

根据财华社记者于新世界发展2019年业绩会现场采录，新世界发展与社会企业“要有光”去年已开展“光屋”合作，并且运作良好。此次新世界发展公布将临近天水围地铁站的三幅地块拨给“要有光”兴建社会房屋“光屋”，预计总共将提供超过100个，面积在200至300呎（约19至28平方米）的住宅单位。

郑志刚于现场表态“两到三年内，相信‘光村’可以落成，受惠人数可达一万人”

若按照天水围三幅地块占地面积约2.8万呎（约2601平方米），提供逾100个住宅单位计算，新世界发展捐献的300万呎土地或将提供约10714个住宅单位。

这将解决多少低收入以及有困难家庭的居住难题呢？

以“光屋”项目为例，我们参考了“要有光”官网中有关“光屋”的介绍以及部分媒体的报道，“光屋”主要面向带着孩子的夹心低收入家庭住户。参考香港家庭计划指导会调查数据，2017年香港女性平均实际子女数目（不包括天生没有生育能力的女性受访者）为1.3名。依此将每间“光屋”的居民数量假设为3.3名，那么仅天水围项目提供的100间“光屋”就将可以供应约330名居民居住。

按照“光屋”的租期规定，“光屋”将可以向每户家庭提供最长三年的租住时间。新世界发展将天水围地块交由“要有光”运营的时间为二十八年，至2047年。按三年后即2022年项目建成计算，整个项目在二十五年的运营期间将可以为约833户（按100*（25/3）估算）有孩家庭或相当于约2749（833户*平均3.3人每户）人提供廉价的社会房屋租赁。考虑到有的住户在三年期限之前搬出，实际居住的户数及人数应该比这更多一些。

（*注：严格上讲按租客住满三年最长租期计算，二十五年将可以供九批租户居住，那么二十五年运营期间的租户总数即约为100*9=900户，但考虑到若照此计算最后一批租户仅能租一年，为示平均，此处按100*(25/3)=833户计算，下文也按此估算）

新世界称300万呎中希望拿出100万呎给“要有光”这样的非盈利性的社会企业运作，那么假设余下项目都按照天水围项目的标准来建设的话，在100万呎土地上兴建的社会房屋将满足约3,571户有孩家庭或相当于11,786人同时居住的需求。11,786人相当于上文推测出的2019年中期香港居住在公屋中总人口218.2万人的0.54%。若考虑到三年的最长租期限制，那么在整个运营期间或将为29,757户或相当于98,198人提供服务。

近十万困难家庭人口将因此受益，这真是一件了不起的义举。

最后，按上文方法估算，若新世界发展的300万呎捐地兴建社会房屋或公屋的计划完成，将可以满足10,714户有孩家庭或相当于35,357人同时居住。35,356人约相当于上文推测出的2019年中期香港居住在公屋中总人数218.2万人的1.6%!

那么，300万呎土地上兴建的社会房屋或公屋若同样按照天水围“光屋”标准兴建，最长租期为3年，项目以三年建成及28年营运年限为算，那么全部项目的运营期间将可以帮助到89,279户有孩家庭或相当于294,624人，这约相当于2019年中期香港总人口数量的3.9%。