年内收购达14.73亿元，“房住不炒”基调下，建业地产为何加快收购步伐？

原創

今年5月开始，国家对房企的发债、信托及房贷利率挂钩LPR等渠道来加大房企的融资成本。据克而瑞研究中心发布的报告数据显示，前9个月，房企新增债券类融资成本7.03%，其中境外债券融资成本8.08%，较去年增长0.86个百分点；9月融资成本6.47%，较8月上升0.76个百分点。可见，虽然融资成本在上升，但仍处于可控水平。

向来楼市都有金九银十的行情，进入10月，多家房企公布前9个月的总合约销售额和合约销售面积，9月销售数据明显上升。目前来看，虽然下半年国家对房地产的监管加严，严禁资金流入房企，但今年第三季度，房企的合约销售额和合约销售面积还是稳健的增长。

前9月合约销售额领先同行

据不完全统计，10月以来，多家房企公布前9个月的合约销售额和合约销售面积，据财华社测算，9家香港上市的房地产企业，于前9月合约销售额和合约销售面积同比下降的仅有一家，世茂房地产（00813-HK）的前9月合约销售额最高，同比增长44%，前9月合约销售面积同比增长32%。建业地产（00832-HK）的前9月合约销售额排名第二，同比增长34.4%，前9月合约销售面积同比增长27.6%。

相比上半年，建业地产在上半年的合约销售金额同比增长24.1%，合约销售面积同比增长23.8%，两者都低于前9个月的增长速度。这意味着三季度的业绩有望超过上半年的业绩增长速度，所以，让我们先来看看建业地产上半年的业绩表现。

经营稳健，未来增长可期

从建业地产近几年的财务数据来看，建业地产在2016年的收益和净利润有所下降，但2017年、2018年的业绩便快速上涨，收益由2016年的94.95亿元（单位：人民币，下同）增长至2018年的147.83亿元，年复合增长率24.78%，净利润由2016年的4.03亿元增长至2018年的11.54亿元，年复合增长率69.22%。毛利率自2015年起便逐年增长，由2015年的22.20%增长至2018年的34.40%。足以见得，最近3年，建业地产的扩张速度之快，盈利能力也很强劲。

今年上半年来看，虽然毛利率下降至27.3%，但收益由2018年上半年的47.71亿元增长90.1%至2019年上半年的90.68亿元，净利润由2018年上半年的5.5亿元增长19.6%至2019年上半年的6.58亿元，由于毛利率的下降，净利润增速远低于收益的增速。

现金流回暖，净借贷比下降

现金流是考量房企的重要指标之一，拥有良好的现金流，公司才能在经济下行、竞争加大、融资难等困境中脱颖而出。2019年上半年建业地产的现金及现金等价物由2018年年末的142.02亿元增长35.48%至2019年上半年的192.41亿元。净借贷比率由2018年上半年的71.3%下降10.8个百分点至2019年上半年的60.5%。可能基于2019年上半年的业绩增长及现金流的充足，公司在截至2019年6月30日止6个月的中期派息每股15.6港仙，是公司上市以来中期的每股派息最多的一次。截止8月15日，从2018年港股的房企的股息率来看，建业地产排名14。

收购河南多处房地产

基于业绩的稳健增长和现金流的充裕条件，今年以来，建业地产实施多次收购和一次出售旗下子公司。

从金额上看，今年建业中国收购公司的总金额达14.73亿元，出售目标公司一家获取5亿元。从收购的物业来看，建业中国收购的公司物业都在河南的地级市，为河南的重点城市的重点区域，但收益和盈利能力各有不同，其中，2家目标公司盈利能力较强，1月29日，收购建业恒新45.45%的股权，金额为7.1亿元，建业恒新在2017年的溢利净额为1.54亿元。6月24日，收购洛阳住总60%股权，金额为72百万元，洛阳住总在2018年年度溢利净额为76百万元。值得注意的是，3月收购的一家目标公司在2017年及2018年年度期内皆为亏损状态，而6月27日收购的目标公司，盈利能力也较差。建业中国作为深耕河南地区多年的老品牌房地产商，有望借助资源来整合目标公司的业务，进而帮助公司获取更大的盈利。

从出售的目标公司来看，2019年6月27日，出售目标公司50.31%股权，金额为5.27亿元。2017年及2018年无收入，2017年及2018年亏损净额分别为3.73百万元及5.38百万元。从以上数据来看，出售的目标公司并无亮点，能够获得5.27亿元的收益，对公司来讲，出售亏损公司来获得现金流，有助于公司进一步的扩张。

大股东溢价超30%增持

今年7月1日，主席、执行董事及控股股东向前股东CapitaLand LF (Cayman) Holdings Co., Ltd.购入6.58亿股股份，总现金达28.31亿港元，相对于每股4.3港元，6月28日收盘价为3.29港元，溢价超过30%，愿意溢价这么高来大手笔增持公司股份，说明公司大股东对公司的经营比较有信心。