年内涨幅超110%，绿地控股减持雅生活服务逾10亿元

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物业管理是一个与老百姓息息相关的行业，近年来，我国城镇化进程加快，人均可支配收入增长，房地产行业进入了快速发展，物业管理需求越来越高。据数据显示，2018年中国物业服务百强企业管理面积均值达3718.1万平方米，同比增长17.52%；百强企业在管项目数量均值为192个，较上一年新增14个。

雅生活服务(03319-HK)于2018年2月9日从雅居乐集团成功分拆在港上市，是雅居乐集团旗下的物业公司，主要有物业管理服务、社区增值服务及外延增长服务三大业务。据中国指数研究院，公司在“2019中国物业服务百强企业”排名第七名，综合实力再次提升。

10月15日，雅生活服务发布公告称，绿地集团旗下全资附属公司绿地金融于2019年10月15日在公开市场出售50百万股H股雅生活服务股份，平均价格为21.18港元/股，出售资金10.59亿港元。出售股份后，绿地金融目前持有5000万H股和1亿股非上市股，合共占雅生活服务已发行股本总数由原本15%下降至11.25%。第一大股东是中山雅生活企业管理服务有限公司，占雅生活服务总股本比例53.46%，雅生活服务背靠雅居乐集团(03383-HK)和绿地控股(600606-CN)两大控股股东。

截至2019年6月30日止，公司的在管面积及合约面积分别为211.2百万平方米及324.6百万平方米。其中，来自雅居乐集团和绿地控股的合约面积分别累计达73.2百万平方米及34.1百万平方米，占公司的合约面积比例约为33.06%。可见，这两个背后的大股东为雅居乐服务带来大量的业务支持。

收购速度加快，在管面积快速增长

截至2019年6月30日，公司总在管面积211.2百万平方米，较2018年12月31日止的138.1百万平方米增加73.1百万平方米，增长率为52.9%。仅仅半年时间，雅生活服务的总在管面积增长率超过一半，这不仅仅来自两大控股股东的资源，更来自于公司通过收购来快速扩张。

截至2019年6月30日，公司新增来自雅居乐集团和绿地控股的在管面积分别是2.3百万平方米和3.1百万平方米，而公司在今年上半年通过收购青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关为公司带来的新增在管面积分别是5.9、9.8、30和17.9百万平方米，占上半年新增在管面积的87%。

下半年以来，公司收购脚步开始有所放缓，于2019年9月26日，公司以固定对价为15.6亿元收购中民物业集团60%股权。从2016至2018年，中民物业集团收入由23.16亿元(人民币，下同)增长至30.02亿元，净利润由1.45亿元增长至1.81亿元，市盈率在12.5倍左右，属于优质物业资产。

除了在管面积的增加，公司的物业管理费单价也在上升，截至2019年6月30日止六个月，公司来自雅居乐集团及绿地控股住宅物业管理费单价中位数由截至2018年12月31日止全年的2.99元╱平方米╱月增长至3.04元/平方米/月，增长比例为1.67%。来自第三方物业管理开发的住宅项目（不包括收并购）管理费单价由由截至2018年12月31日止全年的1.86元╱平方米╱月增长至2.04元/平方米/月，增长比例为9.68%。

收入与净利齐飞

由于雅生活服务的快速收购以及物业单价的上涨，公司的收入和净利润也在快速增长阶段。截至2019年6月30日止六个月，公司的收入为22.41亿元，较去年同期14.06亿元增长59.44%，净利润为5.41亿元，较去年同期3.32亿元增长62.88%，毛利率为37%，较截至2018年12月31日止12个月36.3%增长0.7个百分点。

公司在今年上半年的扩张速度很快，截至2019年6月30日止，公司的现金及等价物达43.5亿元，较2018年12月31日止的48.08亿元下降9.5%。资产负债比例也在进一步增长中，于2019年6月30日，公司的资产负债比例为33.6%，较2018年12月31日的24.5%增长9.1个百分点，虽然公司的资产负债比例在增加，但仍处于行业较低水平。

由财华社统计2018年中国物业服务百强企业当中的五家，于2019年6月30日，碧桂园服务（06098-HK）、中海物业（02669-HK）、绿城服务（02869-HK）、祈福生活服务（03686-HK）、彩生活（01778-HK）的资产负债比率分别为47.49%、64.62%、63.29%、35.7%和62.95%，雅生活服务在这几家大型物业公司的资产负债率最低。

年内涨幅超110%

今年以来，房地产物业公司保持高速增长，股价上也有很好的表现，2019年1月2日至10月16日收盘，雅生活服务的股价增长115.5%，8月6日至10月16日收盘，短短两个半月时间，雅生活服务的股价增长62.63%。

对比碧桂园服务、中海物业、绿城服务、祈福生活服务、彩生活五家房地产物业公司的市盈率（TTM）和市净率，雅生活服务市盈率（TTM）和市净率处于行业中等水平。

从估值水平来看，雅生活服务拥有雅居乐集团和绿地控股两大地产提供物业服务业务，现金及等价物在合理水平，资产负债低于行业平均水平，市盈率（TTM）和市净率也在行业平均水平。

从行业上来看，近年来，我国人均水平的提高，人们对物业的要求增加，带动物业行业的发展。而近年来，物业行业集中也在提高，雅生活服务作为物业行业的领先企业，有望得益于行业集中度的提高。