“先旧后新”配股融资，华润置地拿地本钱不够了？

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“先旧后新”成房地产圈的融资新宠？10月份宝龙地产以此方式配股融资7.81亿港元，这厢华润置地又融得67.2亿港元。

背后有华润集团撑腰，有远低于同业的融资成本优势，优等生为何也开始靠股权融资？

这或与公司这两年战略有关。2017年华润置地一改往日低调本色，在拿地“屯粮”上表现较为生猛。2018年公司延续了这一态势。

不过2019年下半年调控让很多房企开始战略“收缩”，华润置地却凭借以往较低的负债水平，继续实施规模化战略。

“先旧后新”折价6.9%配股，净筹约67.2亿港元

过去一年并未有过股权融资的华润置地，将要以“先旧后新”方式进行配股融资。

10月22日，华润置地(01109-HK)公告与配售代理高盛协议，以先旧后新方式，以每股33.65港元，向不少于六名独立承配人配售2亿股，占扩大后股本2.8%。

该配售价较前收市价36.15港元折让约6.9%。交易完成后，华润集团持有公司已发行股本由约61.27%摊薄至59.55%。

本次配股融资，华润置地将获得净额约67.2亿元。当中60.5亿元用作购置及开发与该集团项目有关的土地，约6.7亿元用作该集团一般营运资金用途。

“先旧后新”何时成房地产圈时兴的融资方式？

10月15日宝龙地产就以先旧后新方式发行1.466亿股份，净筹7.81亿港元。对于这种配售方式，业内人士表示，上市公司可以更快拿到大股东认购新股的钱。

此外，增发新股还有利于扩大公司股东基础及资本基础。配股既增加了公司权益，又可以优化报表结构，有利于降低净负债率。

融资成本业内最低，还要靠股权融资？

背后有华润集团撑腰，行业优等生为何也开始靠股权融资？

其实翻看公司财报，华润置地财务政策一直很稳健。最新一期财报显示，截至2019年6月末，公司总有息负债比率为43.4%，与2018年底的42.3%有所上升。

净有息负债率为43.6%，较2018年底的33.9%有较大幅度上升，但仍维持在行业较低水平。

2019年上半年，标普、穆迪及惠誉维持华润置地“BBB+\稳定展望”、“Baa1\稳定展望”、“BBB+\稳定展望”的信用评级。

华润置地融资成本远低于行业平均水平。2019年中期财报显示，期内公司加权平均融资成本约为4.45%。

中信建投证券研报显示，2019年上半年，新城控股融资成本约为6.48%。华夏幸福约为7.23%。

华润置地继承公司多年来惯有的融资成本优势，继续领先行业公司。然而融资成本优势，或不能代表公司就能更容易找到钱，公司资金就相对宽裕。

财报显示，2019年6月末，华润置地现金及银行结存约631.59亿元，相比去年底减少11.0%。公司综合借贷额约1459.6亿元，比去年底增加10.4%。

华润置地多次进行美元票据融资。2月公司完成发行8亿美元境外中长期票据。7月-8月，完成30亿元三年期境内票据发行。

拿地或成公司负累，行业小周期成华润置地备货良机

不差钱的华润为何频频融资？

这一切或都是为拿地。Wind数据显示，公司在2017年、2018年两年拿地力度明显高于以往年份。

在今年3月26日公司业绩发布会上，公司主席唐勇就曾表示，华润置地2019年拿地金额会有所增长。但会根据公司销售额、现金流、市场预期作出综合判断。

2019年一季度土地市场回暖印证唐勇的正确战略。不过下半年房地产市场行情急转直下，政策密集从房企融资端、土地端、销售端进行调控，行业遁入冰点。

行业小周期，房企对自己的资金链也无比看重。以往加杠杆的企业，今时今日是要补回来。

调控之下，房企融资方式“八仙过海，各显神通”。不过大都是“借新补旧”。在还旧债同时，销售端也遭遇“限购、限价、限贷”的不景气。

统计局数据，2019年9月商品房销售额同比增长9.4%，推动前三季度商品房销售额同比增长7.1%。

9月房企销售数据虽较8月有所回暖，但招商证券研报认为，资金链趋紧背景下的抢推盘或仍在“粉饰”销售，这或强化明年上半年销量超预期下滑的概率。

销售端尚不景气，房企加杠杆拿地更是无暇顾及。安信国际研报显示，首三季度百强房企新增土地价值同比下降9%，中小房企投资速度较低。

首三季度百强房企新增土地价值约28000亿元，同比下降9%。新增土地价值对销售金额（全口径）比率从2017年的57%，一直下降至2019年首三季度的34%。

在行业不确定性上升的环境下，房企进行去杠杆过程，并减慢投资速度，以降低企业营运风险。

当大多数房企在逆周期中审慎投资时，华润置地却趁机“囤地”加仓。2019年上半年，公司以总地价820.6亿元增持土地计容建筑面积达1021万平方米。

这相当于一家中小型房企兢兢业业十几年才有的土地储备。华润置地的“激进”可见一斑。