越秀地产出售商业项目，地铁物业成新宠？

原創

要将商业运营能力打造成公司核心竞争力，越秀地产对商业项目憧憬满满。

计划的发展永远赶不上形势的发展，当越秀地产拿到一票难求的地铁沿线物业时，对商业地产的态度似乎有所改变。

出售南海越秀100%股权及近10亿元债务

10月21日，越秀地产（00123-HK）公告，公司拟出售顶卓持有的南海越秀100%股权，及南海越秀有关债务。

南海越秀位于佛山南海区，由顶卓有限公司全资拥有。顶卓又为越秀地产在香港设立的全资附属公司。故而本次交易实为越秀地产出售附属公司股权。

该交易通过广州产权交易所以公开挂牌方式进行，初步投标价约为3.55亿元。整个挂牌日期为10月21日至11月15日。

本次除转让南海越秀100%股权外，收购方还需承接南海越秀100%有关债务，即偿还欠付广州市城市建设开发有限公司约10亿元款项。

不过越秀地产持有广州市建设开发有限公司95%股权。兜兜绕绕，背后债权人还是越秀地产，所以不管是变卖股权收益，还是还债务，最后钱都是给了越秀地产。

越秀地产是广州市国资委旗下公司，有优渥的国资背景和资源，越秀地产借势粤港澳大湾区的发展本应该顺风顺水。公司为何要出售股权？

先看看南海越秀成色。南海越秀在佛山南海区拥有一个综合物业开发项目，包括购物中心、娱乐设施、写字楼及住宅物业。

商业地产属性较强的综合物业项目并未给南海越秀带来回报。广州产权交易所挂牌资料显示，2018年度南海越秀营收收入约1.88亿元，利润总额-0.56亿元。

2019年前9月营收1.12亿元，利润总额约为-0.47亿元。截至2019年9月30日，南海越秀资产总额约为16.16亿元，负债总额约为12.89亿元，权益总额约为3.27亿元。

出售这样一家持续亏损的公司，对越秀地产来说，即可提升公司资产周转率和提高现金回流，提升公司收购或投资其他土地或物业项目的能力。

“喜新厌旧”只因新入地铁上盖业务？

在公告处理南海越秀股权的次日，越秀地产紧接着又公告收购广州两处地铁物业最新进展。

10月22日，越秀地产宣布，在当日举行的股东大会上，有关行使权力收购两项新地铁房地产项目51%权益的事项获得99.99%高票通过。

在此前的9月10日，越秀地产曾对外公告收购萝岗项目、陈头岗项目各51%股权及贷款权益。假设两项收购能在2019年11月15日完成，则公司为此应付总收购金额将达89亿元。

这项涉资庞大的收购能顺利进行，和被收购物业的优越地理位置有关。萝岗、陈头岗项目分别毗邻广州地铁6号线和22号线，是难得的地铁住宅物业，总建筑面积约179万平方米。

越秀地产之所以能取得一线城市优质地铁沿线资源，与其二股东密不可分。2019年2月，公司引广州地铁作战略股东，以19.9%的持股比例直接成为公司“二当家”。

一票难求的地铁上盖业务，让越秀地产脱颖于众同行。有了“轨交+物业”项目，越秀地产对坚持了多年的商业地产项目开始发生转变。

商业运营能力是公司致力于打造的核心竞争能力。2016年越秀地产还在财报中表示，将“活资源、提能力、强商业”作为工作目标，实现经营业务持续稳定增长。

2019年6月30日，公司拥有的出租投资物业共约58.8万平方米，其中写字楼约占49.36%，商业约占33.49%，停车场及其他约占17.15%。

2019年上半年，公司录得租金收入约为3.37亿元，同比上升6.6%，主要为广州越秀金融大厦租金收入增加。

但随着轨交住宅项目导入，越秀地产还能否坚持一贯商业地产战略还是个问题。此外，商业地产本身的两面性也是让房地产开发商“爱恨两难”。

虽然现金流很好，但商业地产开发周期长、沉淀资金多，对那些缺乏成熟的商业运营技巧，又急于规模化发展的房企来说，确实有点“拖油瓶”之嫌。

房企融资收紧下，股权融资越来越多

行业下行风口，房企股权融资的不只越秀地产一家。

中信建投证券研报显示，2019年1-9月，大悦城、上海临港和ST新梅成功实施定增，分别募集资金144.5亿元、161.1亿元和53.68亿元。

在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压力，房企转让房地产项目股权或将迎来密集期，预计后续房企将更多地通过出售项目股权来回笼资金。

在8月8日，2019博鳌房地产论坛上，交银国际董事总经理洪灏表示，房地产收紧可能导致下半年一些现金流撑不住的房企售卖项目或股权，也可能会降价卖房，这也是一个优胜劣汰的过程。

当促销、抓回款等自身“造血”方式依然无法满足流动性需求时，转让项目股权回笼资金，成为资本“腾挪”的绝佳办法。

最有名的前段时间，泰禾、阳光100等战线拉得比较长的房企也是积极通过项目转让来降“杠杆”回笼资金。

无论是处于流动性紧张，还是优化自身财务结构，股权融资在帮助房企度过难关后，某种意义上未尝不是房地产行业“重构”的一个方式。

如果不想被“优胜劣汰”，房企们的规模之争可以按下“暂停键”，是时候开始关注自身财务风险，实现稳定、高质量发展。