银城生活服务全球发售，继银城国际后黄清平又一“王炸”？

原創

房地产景气下行，物业服务公司成房企“新宠”。

2019年以来，已有滨江服务、奥园健康、和泓服务、蓝光嘉宝、鑫苑服务五家物业服务公司成功登陆港交所。

不过对于黄清平来说更是双喜临门，继今年3月其控股的银城国际香港上市后，10月25日银城生活服务又开始全球招股。

银城生活服务招股,估值有过高之嫌？

10月25日，银城生活服务（01922-HK）开始全球发售。

公司拟全球发售6668万股股份，视乎超额配股权行使情况而定。香港发售666.8万股股份，占公开发售10%；国际发售6001.2万股份，占公开发售90%。

若不行使超额配股权，公司全球发售股票将占全球发售及资本化完成后公司经扩大股本约25%。

每股发售价介乎1.9-2.28港元，按每股中间价2.09港元推算，公司本次募集资金额度约为1.39亿港元。

公司招股日期为10月25日至10月30日，将以每手2000股股份为买卖单位进行买卖，入场价4605.95港元。预期上市日期为11月6日。

从公司股票发售情况看，银城生活服务市值约为5.58亿港元。公司2018年净利润2709万元计，银城生活服务的市盈率超20倍。

有市场人士认为，对比刚刚于10月18日在港上市的蓝光嘉宝服务，银城生活服务估值有偏高之嫌。

国盛证券研报显示，蓝光嘉宝服务IPO发行价37港元，对应2019年PE仅为13.3倍。

公司一大看点就是，港股市场还有一兄弟公司银城国际(01902-HK)，两家控股股东均为黄清平。

银城国际2019年3月份才在香港上市，时隔7个月，银城生活服务接棒登录港股市场，黄清平的海外资本局再扩版图。

招股书显示，2016-2018财年，公司总收益分别约为2.27亿元、3.06亿元、4.68亿元，复合年增长率为43.4%。

上述三财年公司录得净利润分别约为2319万元、1982万元、2709万元，复合年增长率约为8.1%。

从南京到江苏，逾20年公司才走上资本坦途

上市、退市、再上市，银城生活服务也是磕磕碰碰才成功拥抱港股市场。

公司历史可以追溯至1997年12月。彼时银城物业服务由银城地产及南京银波工贸创立，设立初衷也是由于银城地产营建的物业，急需自己人去运营服务。

银城地产当时还是全民所有制企业。2001年银城地产获南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准进行重组。

黄清平当时还是雇员，乘着重组之机，黄清平成为银城地产及银城物业服务的股东。

公司在一系列重组完成后，但紧接全球发售及资本化发行完成前的股权架构看，黄清平持股比例约为54.56%。

从南京站稳脚跟，到20年后业务遍及江南地区，银城物业开始在资本市场崭露头角。2016年4月，公司曾在新三板短暂上市，随后于2018年4月除牌。

新三板退市并不意味着银城生活服务资本之旅就此结束。相反，公司正是向更广阔的资本舞台出发，才作出退市决定。

仅一年多的事件，银城生活服务就叩开港股大门，成功登陆海外资本市场。

能成功登陆港股，也是公司实力证明。发展到今天，公司已不再是一家单纯的南京物业管理服务商。

公司业务已经遍及扬州、镇江、常州等7个江苏热点城市。外埠项目也已进驻浙江杭州、河南商丘、安徽合肥三地。

公司早已走出南京，完成向江苏省首屈一指的物业管理服务供应商蜕变。

根据佛若斯特沙利文报告，于2018年，按受益计算，公司在南京及江苏省物业管理服务供应商中分别排名第一及第五。

截至2019年4月30日，公司在管项目197个，包括89项住宅物业、108项非住宅物业，服务超过10万户家庭。2019年中国物业百强企业名列第34位。

上市是为投资收购扩充版图

银城生活服务预计，扣除全球发售应付报销费用及开支后，如未行使超额配股权，公司将收取全球发售所得款项净额约为1.026亿港元。

金额分配方面，公司计划将其中约60%用作收购或投资同类公司。区域是公司比较看重的发展策略，未来投资将集中于经济实力好的长三角大都市圈。

宏观经济方面，各种指标显示，房地产开发红利已经不在，房企缩紧物业开发投资规模。作为物业开发的接力棒，物业服务不受政策调控，收入稳定，前景光明。

房企纷纷将下属物业服务公司推送到资本市场。上市之余，更多房企想借助资本力量通过收并购形式，来快速扩充版图。

因为物业服务公司是一个靠规模“吃饭”的行业。在物业费固定条件下，在管面积成各企业争夺的重要方向。

根据中指院的数据显示，中国物业管理公司中，物业服务百强企业在管面积的集中度由 2014 年的 19.5%上升至 2018 年的 38.9%。

受益于市场集中度的提升，2014 年至 2018 年物业服务百强企业前十名平均纯利的复合年增长率高于物业服务百强企业的行业平均水平。

此前多家已上市物业服务公司都曾表示，上市是争取资本力量实行收并购。2019年7月上市的和泓服务，在招股书就表示，通过并购其他物业管理公司进行扩展。

在行业兼并潮来临之前，银城生活服务能顺利登陆资本市场，或也只能说是“万里长征开始一步”。

与早一步上市的绿城服务、雅生活等百亿市值的巨头相比，仅有个位数市值的银城生活服务同志仍需努力。