前十月销售额过千亿，富力地产能否扬眉吐气？

原創

曾使出浑身解数降低负债的富力地产(02777-HK)，似乎并未达成所愿。从公司披露的三季报来看，净负债率依然在上涨。

不过就在市场为其担忧之际，提前踏入千亿销售门槛让公司彻底扬眉吐气。公司低迷已久的股价也应声而涨。

净利润增速复苏了吗？

10月31日，富力地产发布2019年三季度业绩报，财报显示，公司营收和净利均录得同比增长。

2019年前9个月公司实现营业收入约505.24亿元，同比增长约12.00%；净利润约47.51亿元，同比增长约2.1%。

单从前三季度净利增速看，公司业绩有所增长。但联系公司过往业绩看，这种增长只是源于2018年净利低基数水平。

2018年公司净利润录得87.3亿元，同比2017年仅增长约5%。而2017年公司净利润同比增长59%。

富力地产净利润缘何波动这么大？

2017年，因收购万达酒店，富力地产产生溢价收购收益131.08元。2017年公司净利润录得214.2亿元，是公司迄今最好成绩。

假如去掉一次性非经常收益，公司2017年实际录得83.2亿元，同比2016年净利润67.12亿元增长约24%。这个增速也远超2018年5%增速。

由于房地产业绩结算往往延后1-2年，所以富力地产今年的收益应该是源于2016年前后的销售业绩。

公司前几年销售业绩还算稳定。2015年合约销售额544亿元。2016年合约销售额609亿元。如果没有非经常性损益，公司今年业绩大概率能保持稳定增长。

被诟病的高负债如何破解？

除了净利润增速能否复苏外，外界还比较关注富力地产的负债情况。

2018年末，公司负债总额约为2963亿元，其中有息负债规模达1632.99亿元，净负债率上升至184.15%。

为降低公司债务情况，富力地产也是用尽各种招数。

2018年11月，富力地产就曾尝试股权融资，用于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等合规要求的用途。

2019年下半年，公司还被曝出“全员营销”、“暂停拿地”等加速周转、缓解现金压力的极端举措。

2019年7月26日，市面流传一份富力暂停拿地的文件，在业内掀起轩然大波。

这份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件提出，2019年下半年公司必须上下全体动员，坚持全民营销，加强促销力度。

此外文件还明确提出，2019年下半年原则上暂停拿地动作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

2019年下半年，虽然房地产行业融资收紧，但作为行业头部公司，富力地产的紧张情绪明显超越同行。

不过虽然使出浑身解数，富力地产似乎依然难以实施自救。Wind数据显示，今年三季度公司净负债率进一步上升至230%。

2019年三季报显示，截至9月30日，富力地产负债总额约为3428.40亿元，比2018年末2963.23亿元增加约16%。

细分来看公司短期流动压力有所缓和。2018年末公司短期借款约为137.89亿元，而截至今年9月末，短期借款下降约3.86%，至132.57亿元。

富力的“忧伤”并未就此止步。与短期借款“此消彼长”的是长期借款。截至今年9月末，公司长期借款比2018年末增长约13%，达到848.30亿元。

合约销售额已达千亿

债务压力未减，富力地产目前希望只能寄托于销售额上。

2018年富力地产权益销售金额首次突破1311亿元，同比大增60%。根据克而瑞排名位居行业第13位。2019年公司将权益协议销售目标定为1600亿元。

重压之下，公司销售额还真的给市场一个大大的惊喜。

11月1日，公司刚刚发布的销售数据显示，截至2019年10月31日，公司总权益合约销售金额约为1066.4亿元，销售面积达约993.1万平方米。

仅仅用10个月时间，富力地产就轻松实现千亿销售额，让承压已久的富力再次迎来市场热捧。

截至11月1日收盘，富力地产涨3.946%，报12.66港元，成交额1042.24万港元。

不过当前，富力地产仍不能掉以轻心。虽然与去年同期相比，公司销售额和销售面积分别上升11%和35%。但富力地产的销售价格明显出现下降。

2018年前10月公司销售均价约为13048元，2019年前9月销售均价则降为10737元。下半年整体行业环境都不好，降价促销能否帮公司达成销售目标还未可知。

按公司1600亿元的销售目标算，在剩下的两个月公司还要完成600亿元，能不能完成真的要看富力地产能否接着创造奇迹了。