57亿元投资上海，瑞安开始“收割”失去的新天地

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上海滩“高端”房企瑞安（00272-HK）打造的新天地成为“老克勤”等上等文化流派聚会、社交的场所。也因此，很多人都知道新天地，却鲜有人耳闻瑞安房地产。

不过今日瑞安一改往日低调“门风”，开始频频上新闻头条。公司在接连两日内，壕掷57亿元投资上海，瑞安为何变得不一样了？

57.41亿元投资上海？

扎根上海数十年，一向“埋头赚钱”的瑞安房地产，重砸57元投资上海。

11月1日，公司以18.6亿元竞投得上海普陀区一商办用地。该地块位于上海市普陀区长寿社区，为商业及办公用途，可建地上总建筑面积约为6.3万平方米。

该地盘直接接通地铁7号线及13号线，临近南京西路的核心商业区，是通往上海市普陀区最繁荣商业带的门户。

普陀区是上海老城区，该地块也是区内一处城市更新业务。上海新天地就是瑞安房地产第一个大型城市核心旧房改造项目。

其原生态设计理念最大保留上海石库门风格，成为上海备受追捧的商圈，和高端社交场所。凭借成功经验，此次竞得旧改业务也是实力担当。

不够让市场惊讶的瑞安的胃口。就在前一天10月31日，公司刚以38.81亿元高价，竞得上海青浦4幅住宅用地，总建筑面积约为17.63万平方米。

这四幅地块位于虹桥核心商业区的核心区位，毗邻蟠龙地铁站，与中国国际进口博览会的场所国家会展中心仅一站之遥。

由于举办中国国际进口博览会，该地区得到迅速发展，住宅市场需求庞大。预期发展该地块将成为数年后公司良好收益来源。

公司为何重仓“上海”？

瑞安房地产是一家港资房企，与公司知名度相比，其自持商业品牌“新天地”名气似乎更胜一筹。

长久以来，上海新天地就以城市坐标身份，成为“老克勤”等各个小资流派聚会、社交的场所。也因此，很多人都知道新天地，却鲜有人耳闻瑞安房地产。

瑞安房地产其实是瑞安集团为发展中国内地房地产事业，于2004年专设公司。公司总部设在上海，并于2006年10月在香港联交所上市。

长期以来，瑞安房地产秉持商业地产发展定位，以中国领先的商业地产开发商、业主及资产管理者自居。

这或源于公司在上海新天地一炮走红后的发展策略。如今公司旗下有知名商业零售品牌“新天地”、办公品牌“INNO”，成为商业地产领域的佼佼者。

但也许是出于小富即安的心理，已经成为行业领头羊的瑞安房地产在内地鲜少拿地。与之相反的，公司还经常以战略调整名义出售自持资产。

2013年11月，公司以24亿元出售重庆天地企业天地2号，接盘方是阳光保险集团。次月，公司又以34亿元出售上海太平桥项目第126号地块权益。

2014年8月，瑞安房地产又将虹桥天地酒店和上海新天地朗廷酒店，出售给创始人罗康瑞哥哥罗嘉瑞旗下的鹰君集团，获利9.65亿元。

2015年12月，公司出售infoshore 100%权益及相关股东贷款，获益57.59亿元。2016年4月，公司出售佛山源康房地产全部股权，获利18.42亿元。

2017年公司还将重庆项目合作投资组合79.2%权益，以41.33亿元代价出售给万科。2018年6月，公司以46.23亿元，将上海虹桥新城住宅合作投资组合49.5%权益出售给大悦城。

上述只是公司抛售的部分资产，还有很多未详尽罗列。持续抛售资产，让瑞安房地产在内地的土储呈收缩之势。

2014年公司在上海、重庆、武汉、大连、佛山拥有土地储备1230万平方米，到2018年，公司土地储备就下降到850万平方米。

擅长卖，不擅长买，战略谨慎让瑞安房地产在内地鲜有新的土地进账。不过2019年10月在短短两日内就在上海拿下两处地块，瑞安房地产可谓一改昔日“门风”。

是什么促使公司有如此大的转变？

这或与公司重新点燃对内地房地产业务信心有关。其实瑞安房地产近年的战略收缩只是港资房企的一个缩影。

比瑞安还激进的是长实，长实的就“大撤退”是上了热搜的。此外还有新世界发展、恒基等港资房企。

不过几乎是同时，这批曾经谨慎过头的港资房企在同一时间又开始了对内地市场的看好。恒基地产在2019年5月以30.2亿元拿下北京孙河昂贵地块。

新世界发展也在2019年在杭州拿地，并不惜代价在核心地段一掷千金成为当时热门的“地王”。

所以长期深耕在内地的瑞安房地产自然不甘人后，此次能有机会，并及时入手上海地块也是公司对内地、上海房地产市场发展的笃定。

瑞安房地产有超过50%的资产位于上海，公司认为，未来亚洲将成为全球经济增长的动力，上海也一定会成为首屈一指的金融中心，所以公司未来将继续以上海作为最重要的市场。

轻资产发展策略难言轻松

拿港资房企与内房企比多有不公平。与内房企比，港资房企显然缺乏内地资源和市场保护。

在这种情况下，港资房企一般采用自持商业物业方法，在已或核心城市土储上深耕。这也是港资房企商业化运营做的好的原因。

瑞安房地产在2013年开始转向轻资产发展。不过，其轻资产发展模式还有待商榷。

公司在2013年的时候，还是以房地产开发、销售为未来主要规划。当时公司将商业地产等投资物业以“新天地”名义独立运营，并谋求上市。

不过因种种原因后来放弃上市，所以瑞安房地产还是以“物业开发+自持物业”这种发展路径在奔跑，公司轻资产道路难言轻松。

公司物业开发主要以上海等一线城市的城市更新为主，漫长的开发周期拖累公司资产周转率。公司近年对核心自持资产的销售，也让商业物业资产“流血”过多。

着眼未来，瑞安还是对轻资产模式“情有独钟”。瑞安房地产在2019年中期财报表示，公司轻资产策略正在按计划推进。

公司认为最大进展就是“房地产核心+办公楼投资平台”。这里面的轻资产属性也就是“办公楼投资平台”。

这是2018年底才设立的一个房地产投资平台，由瑞安房地产、宏利投资者和中国人寿信托共同设立，主要投资上海及中国一线城市的核心和核心+办公楼物业。

目前看这个投资平台效果立竿见影。2019年6月20日，瑞安借助该平台以总代价65亿元港币成功回购上海新天地的优质甲级办公楼企业天地5号。

相信随着第一个投资也是回购项目回归，重燃投资信心的瑞安房地产将有会收割更多商业项目，重新树立其“高端商业地产”运营商定位。