房地产“年关”成“难关”，降息的雨露能否分摊到楼市？

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2019年底，年关成房企的“难关”。万科下调部分员工薪水，绿地湖南要求员工购房，还有房企在借助“双11”打折促销，楼市依然未见底部周期。

MLF利率下调,LPR下行不远？

在全球降息潮下，央行降息比市场期望来得要快。

11月5日，央行公告称，当日开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平。

此次MLF操作期限为1年，中标利率为3.25%，较上期3.30%下降5个基点。相较于10月31日美联储降息25个基点，央行此次降息态度审慎。

这种力度的降息也符合当下的国内环境。一方面，国内经济下行压力加大，三季度国内GDP增速降到6%，降息成为市场呼声。

另一方面，猪肉价格上涨推动CPI走高，同比涨幅达3%,通胀压力又让本次降息维持在一个较小幅度。

无论如何，本次降息比市场预期来得要快，还是让市场较为意外。另一个层面上，这是自2018年4月以来，首次调降1年期MLF利率。

8月25日，央行对个人商业住房贷款利率进行调整。调整后，LPR=MLF利率+银行加点形成。8月20日5年期以上LPR为5.45%。

9月、10月接连两个月，5年期以上LPR都维持在5.45%不变。某种程度说明银行业不愿意降低利差来供应市场。

在此情况下，央行通过降低MLF利率，引导货币市场降低LPR报价基准，进而对影响房地产长期贷款利率下行，此举是否意味着对楼市的一大利好？

降息是否对楼市构成利好？

要谈本次降息是否对楼市构成利好，先要看央行降息目的。

正如前文所讲，国内经济下行，叠加全球降息潮，央行年内首次进行MLF操作主要是通过下调MLF利率，引导银行间货币市场LRP走低。

可以说央行的直接意图是想压低银行资金成本，来达到降低实体经济的融资成本，进而推动国内经济上行。

房企也是实体经济的一个支脉，所以自然会有所利好。LPR下行，房企融资成本会降低，能略微缓解房企当下融资难、资金链吃紧的状况。

从购房者角度看，假若12月房贷利率能紧跟LPR下行，更优惠的房贷利率或能激起一些刚需的购房意愿。

但从购房者角度讲，5个基点的下调力度仍然太小。与庞大的房贷来说，一个月少还几十块钱吸引力不大。

此外，已经购房的人也能享受房贷减负的好处。随着房贷基准利率的下行，他们每月的还贷支出将略微下降。

不过借由这些小利小惠想要刺激，或挽救低迷的楼市，那简直是异想天开。这主要是因为房企的融资压力依然存在。

国内银行经历7月份“窗口指导”后，对房企融资普遍采取收紧态度。虽然融资成本降了，但房企融资难度并未减少。

最关键的是，一二线城市的“限购、限售”等调控政策才是房地产行业的“永生咒”，制止了“炒房”，楼市交投直接陷入低迷。

楼市还下行？

市场还是那个市场，楼市已经不是那个楼市。

此次降息的“阳光雨露”未能洒到楼市，显然已经彰显政策对本轮房地产市场调控的决心。

“因城施策”下，10月各地政府人才政策、公积金政策、长租公寓政策井喷，也折射出地方楼市销售的“焦虑”。

10月18日有很多媒体报道燕郊放松限购，在燕郊工作且无房者，可不限户籍购置一套住房。

燕郊离北京最近，放松限购谣言也最多。事实上，相关单位并无正式放松限购文件出台。

和燕郊一样，在同月传出放松限购的天津、三亚等地官方均表示否认此类传言。

据央广网报道，中原地产研究中心最新数据显示，10月楼市人才、公积金、租赁等政策井喷，单月楼市调控67次，今年前10个月共482次，相比2018年同期上涨超过20%。

政策的调控也显示出当下楼市销售的严峻性。据中指院数据显示，10月楼市成交微降，各线城市分化明显。

10月监测城市成交面积环比下降4.07%，超半数城市环比下降。其中一线城市成交面积环比下降11.62%。二线代表城市环比微降0.39%。杭州降幅较为明显，为30.79%。

广发证券认为，走量情绪支撑销售。重点城市10月批售比上升至1.18，景气度较9月有所回落。

百强房企10月销售金额虽然同比上涨28.7%，但销售均价同比下滑18%，受促销因素及景气度下行影响，房企加快推盘以价换量。

另外，在销售回款及融资环境均恶化的背景下，土地市场降温仍在持续。10月300城土地成交面积同比下滑18%，单月供需比上升至1.39。

2019年底，年关成房企的“难关”。万科下调部分员工薪水，绿地湖南要求员工购房，还有房企在借助“双11”打折促销，楼市依然未见底部周期。