近四年股价涨近17倍，时代中国控股被高估了吗？

原創

今年2月以来，全国商品房销售面积累计同比增速一直是下滑状态，据国家统计局显示，全国商品房销售面积达119178.53万平方米，同比下降0.6个百分点。资金方面，国家严控资金进入房企，个人购房贷款利率也一直居高不下，这对商品房的销售有一定的抑制效果。但从时代中国控股（01233-HK）近期的前10月合同销售额数据来看，公司的业绩还是偏正面。

11月4日，时代中国控股发布前10月合同销售额数据，公司截至2019年10月31日止10个月累计合同销售(连合营项目销售)金额约为人民币594亿元，同比增长24.6%，签约建筑面积约为399.2万平方米。高于截至2019年6月30日止6个月累计合同销售金额同比增速20.1%。由此推测，公司在下半年的业绩增速有望优于上半年业绩增速。

从今年10月份单个月份来看，集团合同销售(连合营项目销售)金额约为人民币87.37亿元，同比增长63.9%，签约建筑面积约为61.7万平方米。可见，公司在10月单月的销售金额增速很快。

从今年前10个月的累计合同金额来看，已完成全年目标750亿元的79.2%。但往年在四季度公司的合同销售额将会加快，截至2018年12月31日止年度的累计合同销售金额约605.95亿元，只要公司今年的全年合同金额增速达到23.77%就能完成750亿元的目标，今年前10个月的合同销售额增速24.6%高于23.77%，所以，只能保持稳定的增长，完成的概率就很大。

大力收购物业，土地储备增强

时代中国控股成立于1999年，是中国领先的城市发展服务商，主要深耕于粤港澳大湾区，业务覆盖住宅开发、城市更新等领域，截至2019年6月30日，总资产超过1400亿元（单位：人民币，下同）。

从公司近几年的发展来看，公司的营业收入由2015年136.38亿元增长至2018年343.75亿元，年复合增长率36.09%；归母净利润由2015年14.21亿元增长至2018年43.99亿元，年复合增长率45.74%；毛利率由2015年的26%增长至2018年的30.90%，而且毛利率在逐年增长。

公司的规模及盈利增长如此之快，除了得益于近几年房价的高速增长，也与公司的大量收购有关及丰富的土地储备资源有关。

2015年至今，公司的收购力度不减。公司在2015、2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止6个月的地块收购的金额分别是108.85亿元、184.52亿元、169.15亿元、129.67亿元及187.59亿元，短短四年半时间，公司收购地块金额高达779.78亿元，从收购地块的区域来看，大多集中于粤港澳大湾区及广东地带。

随着公司收购速度的加快，土地储备建筑面积也在逐年增长，公司的土地储备建筑面积由截至2015年12月31日的10.6百万平方米增长117.9%至截至2019年6月30日的23.1百万平方米，对比2018年全年的3.73百万平方米，按每年有小幅增长来测算，当前公司的土地储备足以公司未来三至五年的开发。

今年上半年来看，公司的毛利率达到近几年新高32.5%，较2018年上半年的28.20%高出4.3个百分点，公司的营业收入由2018年上半年的104.77亿元增长52.17%至2019年上半年的159.43亿元，归母净利润由2018年上半年的11.84亿元增长34.63%至2019年上半年的15.94亿元。

值得注意的是，2019年上半年公司的毛利率在上涨，但归母净利润增速却低于营业收入，主要原因是公司的所得税开支大幅增加，该增加主要是由于2019年上半年的应课税利润及土地增值税增加所致，导致公司的所得税开支由截至2018年6月30日的10.82亿元增长84.1%至截至2019年6月30日的19.91亿元。

近四年股价涨近17倍

随着时代中国控股近几年的大量收购，公司的业绩也逐年增长，股价也是不断上涨。2016年1月4日至2019年11月5日，短短接近4年时间，公司股价涨幅1689%，接近17倍。而公司的收入由2015年136.38亿元增长152%至2018年的343.75亿元，归母净利润由2015年的14.21亿元增长209.57%至2018年的43.99亿元，今年上半年的收入及归母净利润增速分别是52.17%及34.63%。从财务数据来看，公司的收入及归母净利润增速远跟不上股价的涨幅，但并不说明公司处于高估水平。

由WIND数据房地产开发总市值前10的房企来看，截至2019年11月5日，时代中国控股的市盈率（TTM）为5.38，低于房地产开发总市值前10的房企；市净率（PB）为1.46，和中位值1.5相近。值得注意的是，相比于万科企业（02202-HK）、中国恒大（03333-HK）、碧桂园（02007-HK）等大房企，时代中国控股的规模远低于它们，估值自然低于它们，但从时代中国控股近几年的营收、净利增速和经营情况来看，公司目前的估值也不高。