王本龙离职，销售增速不及1%，正荣地产究竟怎么了？

原創

前言：

管理企业犹如开车，车上的人七嘴八舌吵个不停，车子开得就不稳当；车上的人动不动就下车，车子总是走走停停，速度也就降了下来……

2019年以来，莆田系新锐上市企业正荣地产（06158-HK）发生了一连串的人员变动，甚至不乏企业行政总裁、副总裁、旗下分公司总经理这样的重要职位人员调整。或许，正是因为集团里面“来来去去的人太多了”，2019年正荣地产的发展速度也降了下来。

频繁人员变动，正荣地产增速降到1%以下

正荣地产人员变动的浪潮始于2018年2月，距离其登陆港交所仅仅过去了1个月。

2018年2月，原公司行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁；紧接着，2018年3月，林朝阳不再担任正荣地产总裁一职，并被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁；2018年8月，林朝阳辞任正荣地产执行董事及联席行政总裁，彻底退出集团地产业务板块。

同样是8月份，原公司行政副总裁肖春和，也调任到正荣产业发展集团，退出地产板块业务。而在2018年11月，原正荣地产财务总监兼联系公司秘术谈铭恒离任。

进入2019年，正荣地产人员变动更加频繁。仅在3月份，集团人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟先后离职。随后，2019年4月，正荣产业发展集团财务总监郑琳琳离任……

根据标准地产研究院披露的数据，截至2019年上半年，正荣地产拥有员工2014人，较2018年底减少153人，幅度高达7.06%。如果考虑到有新员工加入，那么在2019年上半年，正荣地产人员变动幅度可能就更大，甚至接近10%。也就是说，2019年上半年，正荣地产每10个人中就有1个人离开。

2019年11月10日，正荣地产发布公告，确认集团联席行政总裁王本龙辞任。年仅43岁的王本龙，2014年加入正荣地产，从项目天津公司总经理一直做到集团行政总裁，仅仅用了不到4年的时间，可谓名副其实的“房地产业内精英”。

增速跌破1%，正荣地产1300亿营收恐难实现

正是在这不到4年的时间内，正荣地产从一家籍籍无名的小房企，一跃成为全国知名的房企品牌，并成为上市企业之一。

去年，正荣地产更是在行业“规模竞争”中脱颖而出。2018年，正荣地产实现营收破千亿，较2017年同比增长了54%，并跻身民营企业50强。不过，随着一连串的人员调整变动，正荣地产营收增长出现快速下降。

2019年上半年，正荣地产实现营收586亿元，同比仅增长了0.82%。而在去年同期，正荣地产营收581亿元，较2017年同比增长了170%以上。

尽管人员变动与企业营收之间没有必然的联系，但是公司团队，尤其是核心管理团队的稳定，是企业实现营收快速增长的重要保证。

10月4日，正荣地产发布2019年前三季度业绩公告。今年前9个月，正荣地产累计实现营收900.10亿元。相较于企业年初制定的1300亿元的全年销售目标，正荣地产仅完成了不到70%，而在最后3个月完成400亿的销售任务，正荣地产压力不轻。

比起营收业绩的下滑，正荣地产在土地储备上的表现同样令人担忧。

根据正荣地产在2019年上半年财报中披露的信息，2019年上半年，正荣地产新增土地仅22幅，建筑面积约290万平方米。而在去年同期，正荣地产新增土地33幅，总建筑面积约为590万平方米。

相较于2018年上半年，正荣地产今年拿地面积减少了50%还要多。对于房地产企业而言，土地储备不足意味着企业未来增长面临着“断档”的风险。

通常而言，房企土地资源储备的多寡与企业自身的财务状况有着直接的联系。财务状况好，企业资金充裕，房地产企业拿地积极性就越高。如果企业资金链出现了问题，甚至是需要频繁地靠发债过日，那么，企业自身拿地的积极性自然也就不高。

频繁资本市场融资，正荣地产短期债务较高

不幸的是，正荣地产正好属于后一种状况。

10月31日，正荣地产发布公告，企业拟发行一笔年息为9.15%，总额度为3亿美元的优先票据。11月6日，正荣地产发布公告，相关票据发布已经获批，并将于2019年11月7日上市发行并进行交易。

根据统计，这已经是今年以来正荣地产进行的第8笔美元融资。整个2019年，正荣地产合计发行美元债券18亿美元、海外永续债2亿美元。

值得注意的是，正荣地产所发行的美元优先票据融资成本都在8%以上，部分票据的融资利率都已经达到10.5%，企业融资成本较大。较高的融资成本无疑给正荣地产带来更高的还债压力，对于企业自身发展而言影响颇大。

尤其值得注意的是，2019年以来，国际市场上美元不断升值，美元债务所换算的人民币金额相应也在增加，无疑让依赖境外融资的正荣地产压力更大。

根据2019年上半年业绩公告信息披露，截至到2019年上半年，正荣地产拥有借款总额525.29亿元，一年期需要偿还的为249.02亿元；需第二年偿还的为127.44亿元；两到五年偿还的为143.42亿元；五年以后偿还的为5.4亿元。 

与之相比，2019年上半年，正荣地产实现净利润仅为11.79亿元，利润率仅为8.64%，相较于企业自身动辄数百亿的短期债务只能说是“杯水车薪”。正荣地产只能是通过不断地借新债还旧债来维持，而如此庞大的债务压力，也限制了正荣地产持续拿地的能力。

对于正荣地产而言，这是一个非常危险的经营状况：销售业绩增速过快下滑，企业净利润率低于发债利率，短期偿债金额大……长此以往，正荣地产或将陷入频繁发债、资不抵债的经营困境。对于正荣地产而言，未来一段时间企业将进入艰难的调整期。

结语：

客观上讲，正荣地产目前所陷入的困境是当下众多房地产企业的通病，只不过，过于频繁的人员流动加剧了这一问题的严重性，同时也让这一问题的解决变得更加困难。

稳定管理团队，缩减债务规模，减轻企业还债压力……这些都将是未来一段时间内正荣地产必须要下决心解决好的大问题。不过，随着楼市快速发展期的结束，正荣地产能否及时地解决企业所面临的问题，还是一个未知数。