蓝天控股千万增持，宝龙地产能否扭转局面？

原創

宝龙地产（01238-HK）的股价自11月8日下跌以来一直低位徘徊，这都是被剔除出MSCI中国小型股指数惹得“祸”？

公司执行董事许华芳耗费1892万港元增持自己股票，但从增持后第一天看来，公司二级市场股价并未提振。

长期看，公司股价能否回升还依赖于业绩。随着前十月销售额取得505亿元的骄人战绩，未来公司能否企稳回升？

股价受挫，1892万港元增持

11月12日，宝龙地产公告公司股票获一名主要股东增持。

该股东为蓝天控股有限公司，其于11月11日、12日在公开市场增持400万股份，平均价格约为每股4.73港元。

蓝天控股股本由Seletar Limited及Serangoon Limited全资拥有，后者作为信托代名人为Credit Suisse Trust Limited（作为The Sky Infinity的受托人）持有。

宝龙地产执行董事许华芳为The Sky Infinity Trust的设立人。绕来绕去，也就是说本次增持宝龙地产的幕后人物是许华芳。

许华芳是宝龙地产实际掌舵手，不过其父许健康依旧担任公司董事局主席一职。此次许华芳大手笔增持公司股票不知能否提振股价。

宝龙地产股价自11月8日骤降以来一直处于低位。当日明晟公司调整MSCI中国小型股指数，以及MSCI标准指数范畴，导致股价大跌。

公司股价由开盘5.48元，最低跌至4.92元，收盘时回升至5.05元，跌幅超过7%。下跌后公司股价一路低迷，从增持股价4.73港元来看，已经位于底部。

进入2019年，宝龙地产股价飙升，由年初3.1港元涨至11月7日的5.44港元，涨幅近75%。即使股价下跌，公司市值仍有189.38亿元。

中泰证券研报认为，宝龙地产近月来市值快速上升，导致ATVR暂未达标或为未被纳入的原因。

MSCI用ATVR（annual traded value ratio）考场流动性，考虑公司市值不断提升，恒指用股数而非市值考察流动性，因此，宝龙地产大概率会在此次或下次升入恒生综合中型股指数。

频繁融资，为解“短忧”？

尽管如此，宝龙地产近期的融资行为多少有点频繁。

2019年下半年，公司先后进行两笔美元债融资，用于现有债务再融资。

7月16日，公司发行一笔1.7亿美元2023年到期优先票据，票面利率6.95%。紧接着11月4日，公司又发行一笔3亿美元2022年到期优先票据，票面利率为7.125%。

Wind数据显示，2019年公司已经发行4笔美元债，最高是2021到期的一笔票面利率达9.125%。

此外，宝龙地产还在今年下半年掀起“先旧后新”配股融资潮。10月份，公司通过“先旧后新”方式向创始人许健康融资约7.8亿港元。

此后不久华润置地也出人意料的用这种方式募集到67亿港元，远比宝龙地产气魄大得多。这段时间行业外公司用这种方式融资的也特别多。

简单梳理宝龙地产下半年融资情况，发现公司对资金渴求强烈。财报显示，近年公司借款总额一路高走。

2017年公司借款总额约为355.36亿元，2018年就达到491.02亿元，同比增加约38.2%。公司短期借贷压力较大，2018年底一年内到期借款约为147.22亿元。

今年上半年，借款总额还在增加。截至2019年6月末公司借款总额依然在上涨。中期财报显示，这项数据约为495.94亿元，比2018年底增加约5亿元。

从近年净负债率看，公司负债状况也是压力山大。Wind数据显示，2016年-2018年，公司净负债分别约为91.32%、102.78%、235.14%。

于普通房地产开发商不同，以商业地产驰名的宝龙地产，手头拥有大量商业物业。前期投入大、回报慢的商业地产让公司财务造成一定吃累。

此外，公司的高负债与近年高速扩展分不开。Wind数据显示，2010年-2016年公司新增土储一直未有大的改观。

2017年以来公司加大拿地力度，2018年公司拿地变得更“激进”，新增土储总建筑面积约573.67万平方米。

战略调整，剑指千亿

在规模效应上大踏步向前的宝龙地产，如今终于换来销售规模的巨大提升。

2019年前10月，公司合约销售额达到505.12亿元，同比2018年331.52亿元增长52.4%。

按早先的500亿元的销售目标，公司已经早早完成任务。不过年中公司觉得500亿元目标定低了，又将2019年销售目标又提到550亿元。按新目标，公司也已经完成全年目标的91.8%。

中泰国际研报认为，前十月宝龙地产销售规模增长强劲，预计公司2020年销售增长有望继续高于行业平均水平。

许华芳曾在2018年表示，2020年宝龙地产将冲击千亿销售目标。以今年的销售额增长势头来看，这个目标已经很近了。

从公司土储看，截至2019年6月末，总土地储备约为2437万平方米，平均土地成本每平方米2701元，总可售货值近3000亿元。

这些可观的土储有73%位于长三角，在销售上极有优势。放眼全国楼市，长三角楼市“一枝独秀”，就连南通、镇江、常州这些三线城市楼市都“炙手可热”。

宝龙地产这些年在规模上的急速成长离不开公司战略调整。从专注商业地产，到向住宅地产要效益，公司这两的成长也是可圈可点。

虽然在融资方面在近一年内有点吃紧，但这也是行业共性问题。相信经过这段特殊的“磨砺”期，宝龙地产终将迎来一个大的发展。