高层频换，业绩举步维艰，华南城正在没落？

原創

华南城（01668-HK）又双叒换高管啦！

11月13日，首席财务总监许进业因个人原因选择辞任。这意味着许本人仅在首席财务总监的位置待了一年时间，便结束了华南城高管之旅。

值得一提的是，加上本次许的离任，近两年时间里华南城董事会和高管离任人数变动多达10次，不禁让人质疑华南城这几年发生了什么事。

创始人“五虎”，三人已减持出局

2002年，从事珠宝生意的郑松兴联合潮汕乡党梁满林、马介璋、孙启烈、马伟武共同出资成立了华南城，凭借各自优势在内地发展商贸物流产业。彼时，五人分别控制着民生国际（00938-HK）、京晖集团、佳宁娜集团（00126-HK）、建乐士、力嘉国际等香港上市公司和地方性知名企业。创始人“五虎”雄厚的资本实力可见一斑。

借助股东社会背景及雄厚的资本，通过各种营销模式，大力推动物业投资业务的发展，使得华南城资产规模从人民币10亿元（单位下同）跃升至2007年的43亿元。在资产规模稳步递增的之际，于2009年，华南城选择在香港主板上市，扩充融资渠道，进一步加快在国内物业开发及服务领域的发展步伐。随着公司的上市，创始人“五虎”的持股比例开始浮出水面，郑松兴家族、马介璋、梁满林、孙启烈、马伟武五位创始人分别持股41.25%、15%、11.25%、3.75%、3.75%，五者合计持股75%。

值得注意的是，随着华南城的上市，部分创始人好似完成了某种“使命”开始以减持等方式退出华南城股东名单及职务。据wind数据显示，截至2019年3月31日，郑松兴家族（郑松兴本人及兄长郑大报）、马介璋、梁满林、孙启烈、马伟武五位创始人分别持股35.74%、1.71%、0%、0%、0%。其中，梁满林、孙启烈及马伟武三位创始人，均在2017年底前出清华南城股份及辞任相关的职务。这意味着创始人“五虎”，已经出走三个，目前以郑松兴家族一家独大。

在三大创始人清仓出走后，公司不惜重金先后聘请宋川（任公司行政总裁）、许进业（任公司首席财务总监）等职业经理人进入集团管理层，希望在填补三大辞任创始人职务的同时，加强管理层的职业化建设，并积极推动未来业务转型发展。

理想很美好，现实很骨感。

2019年2月1日，宋川以需投入更多的时间陪伴家里人及发展个人兴趣为由辞任；11月15日，许进业以个人原因为由辞任。

从2017年三大创始人清仓公司股份到2019年两位高管离任，短短两年不到，董事会和高管离任人数变动多达10次。这是否反映出华南城目前企业内部管理上存在较大问题呢，是否揭示职业经理人与控股股东在投资决策上存在某次冲突呢？

经营业绩原地踏步，资产负债逼近70%

高级管理层频繁的更换，某种程度上讲，公司在经营活动中存在一些问题。截至2019年3月31日，华南城的营业收入从2013/14年134.68亿下滑至2018/19年的102.74亿元，同期归属股东净利润从34.98亿元下滑至32.51亿元，经营业绩整体呈现出下滑的态势。

如若将2013/14华南城业绩高点剔除，与其他财年比较，公司经营业绩仍不容乐观。如下图所示，截至2014/15年-2018/19年华南城的营收收入从97.58亿元增至102.74亿元，年复合增长率仅为1.3%，归属股东净利润从37.28亿元下滑至32.51亿元。由此可见，以此经营业绩增速，华南城致力发展为中国最大型的综合商贸物流及商品交易中心的发展商及营运商的梦想，正在渐行渐远。

在经营业绩原地踏步的同时，华南城的盈利能力也在逐步走弱。如下图所示，截至2013/14年-2018/19年，华南城的毛利率从48.61%下滑至43.21%；净利率从27.44%上升至31.56%，但若结合近几年公司净利率变动情况，净利率呈现4连降的趋势。

在盈利能力走弱的同时，华南城的资产负债率仍保持较高的位置。截至2013/14年-2018/19年，华南城的资产负债率从66.40%提升至68.04%，高于行业（房地产开发及管理）的63%。华南城资产负债率仍保持高位且呈现小幅增长的趋势，与当下国内房地产及物业管理降杠杆的主基调有所背离。

此外，在资产负债率居高不下的形势下，华南城的期末在手现金流呈现出逐年递减的态势。如下图所示，现金及现金等价物期末余额从2013/14年的113.03亿元下滑至2018/19年的59.34亿元。资产负债率在高位徘徊，期末现金及现金等价物余额却持续下滑，一定程度上反映出华南城在经营活动业务拓展并不顺利，导致年度现金回流和债务结构调整并不理想。

除此之外，在管理层频频换人、经营业绩原地踏步、经营质量不佳、资产负债率较高形势下，华南城的分红派息比率也大幅锐减，导致多方利空因素持续叠加，股价流离于“仙”境。

如下图所示，截至2013/14年-2018/19年，每股派息金额从0.11元缩减至0.04元，派息比率更是从31.04%下调至12.47%。经营业绩止步不前，分红派息又不占优，二级市场股价也从2014年高点的4.5港元/股，下跌至2019年11月20日的0.92港元/股。