签约新城系，新城悦服务拿13亿元，高于市面价？

原創

资本市场挑挑拣拣，还是贵州茅台和物业服务股。

物业行业较强的盈利性，让2019年7月3日股价跌入谷底的新城悦服务（01755-HK）再次回归主流视线。

近日公司与新城发展签订物业服务框架协议，让这个公司与最大客户之间的协议再次接受市场的检视。

获新城发展续聘，一年物业服务费13亿元封顶

新城悦服务和新城发展集团都是王振华控股公司。新城悦自1996年起就一直向新城发展集团提供物业服务。

公司为新城发展提供大力支柱之余，也得到大笔稳定的收入。临近年底，新城悦服务又与新城发展集团签订一年物业服务协议。

公司具体公告称，2019年11月25日，西藏新城悦与王晓松订立2020年服务框架协议。

西藏新城悦是新城悦服务的经营实体，王晓松为现任新城发展集团掌门，其本次是作为王振华代理人签订协议的。

根据协议，新城悦服务将向新城发展集团，以及其他王振华的关联公司，提供为期一年的物业服务。

一年物业服务费多少？协议也做了规定。双方约定有关费用将不会将至低于现行市价，当地政府指引价格，及向独立第三方客户收取的费用。

为此，新城系将向新城悦支付最高不超过13亿元费用。这个费用算是近年比较高的了。

据新城悦服务上市招股书显示，2015-2017年间，公司来自新城系的费用分别约为1.18亿元、1.53亿元、2.31亿元，分别约占公司总收入29.5%、26.7%、26.7%。

2018年公司来自新城系收入上升到3.68亿元，占当年公司总收入比重也提升至约31.8%。

而进入2019年，仅前10月，公司就收取新城系约7.7亿元的结算费用，比以往任何年份都多。

对于物业费用逐年增加，公告则表示，随着新城发展在全国各地楼盘交付，对物业服务、增值服务需求增加所致。

背靠新城控股，角逐资本市场

正是借助新城发展集团在物业投资方面“开疆拓土”，新城悦服务才开始在国内物业服务行业站稳脚跟。

根据克而瑞数据，按合约销售计，新城集团是2015年以来增长最快的房企之一，行业排名也由2015年第21位升至2017年第13位。

上述三年间，公司来自新城系在管面积分别为1850万平方米、2080万平方米、2620万平方米，占公司总在管面积分别约为96%、76%、72%。

2018年公司在管面积达到4289万平方米，其中新城系达3047万平方米，约占71%。虽然新城系占比在下降，但其提供的在管面积却是逐年在增加。

在新城系强大资源加持下，2018年新城悦服务在行业排名，也由第34位上升至第16位。

此外，公司的成功还在于能较早感知行业发展脉搏，在合适的节点登陆资本市场。

2018年11月公司成功在香港联交所主板上市。

2018年一共有5家物业公司登陆港股市场，数量超过以往上市物业公司总和。当房地产处于持续“高压”状态，物业服务行业成为房企发力点。

登陆资本市场给公司带来全新的发展契机。上市公司头衔为公司招来不少高端人才。2019年上半年，新城悦服务成功引进超20名优秀物管公司中高级人员。

同时，上市也为项目拓展打开局面。有了雄厚的资金，公司一直在寻求并购，或与开发商设立合资公司等形式开拓新渠道。

负面影响消退，全年业绩增长趋好

2019年7月，新城系创始人王振华身陷囹圄。作为新城系一员，新城悦服务也备受争议。

反应到资本市场，2019年7月3日公司跌23.72%，报6.560港元，总市值蒸发接近17亿港元。

犹似经历噩梦一场，资本市场的“应激”一过，公司股价直到2019年10月才开始有所缓和。

公司执行董事戚小明在10月21日，也自己出钱约213万港元在公开市场认购公司股份，表明自己对新城悦服务前景的信心。

不过戚小明在回购的时候，公司股票已经涨至暴跌前的高位。当市场已经恢复对公司发展的信心时，管理层再做出这种举动就意义不大。

如今公司股票从7月3日下跌前的6.56元，已经涨到11月27日开盘的11元。处于近一年价格高位。

资本市场的“应激”影响并未过多体现在公司业务层面。毕竟业主不能因为高层道德问题而搬家、不交物业费等。

这还是得益于物业行业很强的盈利性。一旦签订在管协议，公司就“坐地收钱”，业主很难更换物业公司。

另外，虽然公司在管面积增长主要来自新城发展，但下半年来的销售数据表明，新城发展的房子卖得并不差。

事件影响最大的7月份仍然取得245.33亿元销售额，同比增长33.7%。2019年前10月，公司累计实现合同销售金额约2,223.73亿元，比上年同期增长22.63%。

在应对第三方业务开拓上，公司也拿出积极有效的发展策略，将目光盯准三四线城市开发商，寻求物业服务领域合作。管理层认为，这些城市行业竞争相对薄弱，有利于业务开拓。

整体来看，新城悦服务业务扩张稳定，管理团队稳定，在2019年中期取得较好业绩基础上，有望迎来全年业绩强劲增长。