时代中国分拆时代邻里上市，为何资本市场提不起兴趣？

原創

时代邻里作为物业服务行业综合实力排名第11位的公司，上市节点似乎比同业公司晚了一点。

2014年自彩生活上市以来，港股市场迄今已经迎来14家内地物业服务公司。从港股市场对物业公司的青睐度而言，公司上市或只是时间问题。

期望于上市之后，公司能独立自主运营，将资本投资于业务扩张，而非继续成为地产公司的融资平台。这样于公司发展公正，与公司投资者公正。

厘定合格股东发售标准，时代邻里上市在即？

11月28日，时代中国（01233-HK）公告建议分拆时代邻里控股，并于港交所主板独立上市。这已经是下半年以来，公司连续发布物业板块上市系列公告。

2019年9月9日，公司第一次公告要分拆时代邻里控股上市。一般地产公司拆分物业板块上市都会迎来市场看涨。

时代中国年内三次公告分拆消息，并未引起股价上扬。11月28日这次股价还在继续走低。这也是一个奇怪现象。

联想到10月份鑫苑服务上市股价破发，或预示着资产市场对物业公司态度正回归理性。即使物业行业是一个稳赚行业，但也要依据财务等状况不同公司不同对待。

翻看公告，主要是已经厘定合格股东于优先发售预留股份，及有条件分派的保证配额基准已经厘定。

就优先发售的保证配额基准为合格股东于2019年12月2日记录期内，每持有24股可认购1股预留股份。

有条件分派的基准为合格股东在记录期每持有2.6股可获派发1股股份。

从公司公告看，时代邻里上市或已经按部就班有序开展，离2019年结束还有一个月，不知道公司能否搭乘这最后一趟末班车上市。

背靠时代中国壮大，资产证券化为地产公司“输血”

和很多物业公司都是为地产公司服务一样，广州时代物业于1998年诞生，也是接手自己开发商开发的物业，提供物业服务。

很长一段时期内，时代物业都是时代中国最主要的附属公司。2009年，广州时代邻里注册成立，并一路成长为现在的规模。

据中指院数据，2019年公司综合实力已经位居物业服务百强企业第13位。2018年在中国物业管理协会评选物业服务企业综合实力测评TOP100位列第11位。

截至2019年6月30日，公司在中国15个城市拥有210个在管项目，在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

2016-2018年，公司收入从3.73亿元，增长至6.96亿元，年复合增长率为36.6%。净利润从2010万元，增长至6420万元，年复合增长率为78.8%。

公司收益稳定增长主要得益于与时代中国持续合作，在管总建筑面积快速扩张。

由时代中国提供的建筑面积由2016年底的1001万平方米，增长至2019年6月末1528万平方米。

截至2019年6月30日，公司在管项目有53处由时代中国开发，总建筑面积为1530万平方米，占公司在管总建筑面积的44.1%。

未来两年内，时代中国还将陆续交付650万平方米，成为公司业绩增长来源。

可以说时代中国是公司成长壮大的直接推手，但某一方面，时代邻里也在反哺时代中国。

2016-2018年，公司借款总额分别约为500万元、500万元、16亿元，2019年6月末为15亿元。

作为一家只赚不赔的物业服务公司，公司2018年借款骤升也是不同寻常的。

这主要是自2018年以来，公司以若干应收物业费及物业费收取权为抵押，设立资产抵押证券，为地产公司“输血”。

公司资产抵押证券用于向时代中国提供未偿还余额分别为16.01亿元，及15.26亿元贷款。

恢复“自由身”，上市是第一要务

其实像时代邻里这样，为地产公司做资产证券化融资的物业服务公司不在少数。物业服务公司为地产公司“输血”已经是业内公司共同的“宿命”。

不过这也是没有办法的事，大家有共同的利益捆绑。只有地产公司快速扩张，物业公司在管面积才能增长。不过此次上市，时代邻里将作为独立平台运营。

本次上市主体是2019年7月12日成立，由丰亚企业持股61.54%，李强、白锡洪分别持有0.15%、2.32%比例股份，时代中国其他股东持股比例占35.99%。

丰亚企业由时代中国控股创始人、董事长岑钊雄，和其配偶李一萍拥有。因此，时代中国、时代邻里控股股东皆为岑钊雄。

对于时代邻里来说，分拆后公司将作为独立身份发展，相对于早年的利益捆绑，可谓是恢复“自由身”。

自由固可贵，不过公司的前路也是道阻且长。首先公司得过上市这一关。分拆出来就是为上市，上市后公司的身份也较现在大有不同。

不仅拥有独立资金筹集平台，还可直接进行股权或债务融资。有了资本助推，还可以改善经营和财务表现，最重要的就是业务扩张。

这个业务扩张即是机遇也是挑战。物业服务公司想要通过招投标招揽项目，扩充在管面积非常难。一个是竞争对手多，另一个一般公开招标的也少。

在这种情况进行第三外拓项目，收购是最直接，也是最有效的办法。但动辄数亿元的收购资金不是一般同业具备的。

由此上市募集对于想做大的物业服务公司重要性可见一斑。时代邻里2015年开始进行外拓物业，起步相对较晚。

但到2019年6月30日，公司第三方在管总建筑面积却达到1940万平方米，占总在管面积55.9%，可谓成绩斐然。这其中就有收购的功劳。

2019年3月公司4527万元收购广东东康，使得公司投资组合物业管理在管面积增加1340万平方米。

综上所述，时代邻里作为行业综合实力排名第11位的公司，上市节点似乎比同业公司晚了许多。

但从港股市场对物业公司的青睐度而言，公司上市时间也是在今年年底或明年早春，只剩下后续走流程的事。

期望于上市之后，公司能独立自主运营，将资本投资于业务扩张，而非继续成为地产公司的融资平台。这样于公司发展公正，与公司投资者公正。