2019年楼市回顾：“稳稳的幸福”？

原創

熙熙攘攘的周末相亲市场，候选人的帖子前围观者最多的不是照片有多靓丽的，也不是学历有多高不可攀或者职业前景有多不可限量，而是有房的。不论你乐不乐意，都不得不承认：成家立业，尤其在一二线城市，“房子”是大多数人眼中一条看不见的必要充分条件。

“安居乐业”，首当其冲的是“安居”，在中国人的观念中更是如此，所以房子是贯穿全年的热门话题。2019年的楼市表现如何？

2019年楼市稳中有升

2019年，房地产市场依然平稳。根据国家统计局的数据，2019年前11个月全国房地产投资额同比增长10.16%，至12.13万亿元（人民币，单位下同），已高于2018年全年的12.03万亿元。从2019年的11个月来看，同比增幅均高于2018年，反映投资额稳步上升，见下图。

今年以来，房地产业土地购置面积呈下行趋势，或受政策调控以及资金收紧等因素影响，不过到年底，降幅已逐步收窄，见下图。2019年前11个月，房地产业土地购置面积同比下降14.24%，至2.17亿平方米，房地产业土地成交价款累计值同比下降12.99%，至1.196万亿元。财华社依此计得，2019年1-11月平均土地购置成本为每平方米5506.7元，同比微升1.45%。

2019年前11个月，全国商品住宅新开工施工面积累计值同比增长9.32%，至15.14亿平方米。由此可见，虽然买地活动有所减缓，但是开发商并未停手，新开工量仍保持增长。今年1-11个月，全国商品住宅施工面积累计值同比增长10.12%，至61.36亿立方米。期内商品住宅竣工面积同比下降4.04%，至4.53亿立方米。

从这些数据可以看出，尽管步伐有所放缓，但房地产业的供应保持稳步增长。

我们再来看需求端。见下图，从2018年起，商品住宅销售面积开始落后于商品住宅新开工施工面积，而到2019年，这个差距在扩大。背后的原因很可能与调控措施（例如限购等）有关。

那是不是意味着需求变弱？非也。从下图可见，2019年8月开始全国商品住宅销售面积开始恢复增长态势。今年前11个月，全国商品住宅销售面积同比增长1.62%，至13.08亿平方米。

商品住宅销售额增幅维持平稳。2019年前11个月，全国商品住宅销售额同比增长10.7%，至12.17万亿元。

相对而言，商品住宅销售面积的增幅要低于施工面积以及新开工面积的增幅，这或反映供应增长稍微高于需求。从数据看是如此，但实际上我们都知道2019年实施了多项措施以稳定房价，这在很大程度上或延缓了需求。在二手市场维持平稳，整治房屋租赁市场，各地因城施政，限购政策不放松的背景下，房地产销售市场保持稳中有升的发展态势。见下图，商品住宅销售面积增速高于土地购置面积增速。

全国住宅期房销售面积占住宅销售总面积的比重由2016年时的76.78%，升至88.02%，现房销售面积占比由2016年的23.22%，下降至11.98%，或反映购房者通过预售形式买房的意愿仍在。

购房与买菜的区别是，资金规模和财富影响效果的不同，所导致的行为后果是你会花更多时间来看房子，但是你却不会为了几分钱之差辗转几个市场去寻找最便宜的白菜，因为所花的时间成本并不足以带来效用。购房则不同，如果前期做足够的功课，你可以获得补偿这些时间和机会成本的效用。

期房是指在建、尚未交付的房屋。签订期房销售协议之后，购房者有可能面对未来几个月甚至两年楼价下跌、交付的房屋货不对板，甚至不能按时交付等等的问题，承担着比购买现房高的风险，也因此一般能够获得价格的折扣优惠。但是，这个折扣优惠又能弥补多大的风险损失？作为理性人，购房者自知风险仍宁愿选择购买期房，而不花费更高成本购买现房或采取更明智的观望态度，或多少反映出需求的存在。

所以期房的比重提高，一方面或反映需求得到支持，也有可能是现房和二手房不足以弥补需求缺口，另一方面或反映出开发商的特定议价力，而此操作也有利于开发商的回款。

总括而言，2019年前11个月，楼市稳中有升。从数据来看，供过于求的情况仍在，不过需求端仍有很大的动能。整体概况是供应端开始减慢投资速度，土地投资趋于理性，需求端则维持稳定，价格平稳，见下图，2019年的商品住宅平均售价增幅低于2018年而且稍微向下，反映国家的调控政策奏效。

政策调控：“房住不炒”是主调

今年我国房地产市场的政策仍趋紧，这包括加强融资监管、整治租赁市场、限购政策不放松等。接近年尾更释放多个正面信号，这包括对大城市落户全面放宽，吸引大量人口进入部分热点城市，从长远来看将有利于推进城市化进程，也因此“房住不炒”是保障楼市平稳发展的关键。

此外，2019年12月28日，央行正式就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR（即“换锚”）发布公告。根据央行的解读，假设某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，目前执行的利率为贷款基准利率4.9%，加上上浮的点数后为4.9%X（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日的执行利率水平为2019年12月的5年期以上LPR+0.59%，即5.39%。在下一个重定价日（即2021年1月1日），执行的利率调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，依此类推。

对比于以往使用的贷款基准利率，LPR更具市场性，因其每月报价一次而且参与报价的银行更广更多元，实施的结果是进一步深化利率的市场化，更利于对楼市进行调控。当市场利率下降时，借贷成本也将下降；反之，当市场利率上升时，借贷成本增加，便于个人控制自身杠杆和管理风险，降低承担风险的意愿，减少投机。所以最终的结果是指向“房住不炒”的主调。

在资金趋紧的时候，资金成本上升将更直接、更快捷地传导到个人的财务状况上，驱使其更注重自身的杠杆和风险。与此同时，有关当局也能通过利率的传导机制，更有效地实施相应的调控措施。

2020年展望

从楼市的供求端来看，供应仍充裕，需求则受到城市化、二手楼市、租赁市场、资金成本等因素的影响，在资金成本趋于市场化的情况下，人才吸引措施的加码、城市化进程的推进，或有利于支持楼市的需求端。二手楼市和租赁市场规范，在一定程度上应可满足大城市需求的增长。但从另外一个方面来看，在二手楼市和租赁市场得到规范的支持下，改善居住环境的需求将增加，从而也有利于一手楼市的发展。

依此分析，2020年，全国供过于求的形势应不会变，但地区分化将持续，一二线城市以及新一线城市的房地产市场仍将保持增长。但“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是政策重点。所以2020年整体楼市仍以“稳”为主。

房企继续分化

根据中指研究院的数据，2019年前11个月销售业绩排名全国前100的房企（TOP100）销售额均值为1036.1亿元，销售面积均值为755.8万平方米，同比增长率均值分别为21.8%和21.9%。销售额突破一千亿元人民币的房企有27家，而2018年同期为26家。

财华社发现，房企分化进一步加剧，马太效应突显。2019年1-11月前二十大房企合计销售额占TOP100总销售额的比重由去年同期的55.72%，进一步上升至56.86%；而后二十大房企合计销售额占TOP100的比重由去年同期的5.48%，进一步下降至5.08%。

见下图，中指研究院的数据显示，第一梯队2019年前11个月销售额在5000亿以上的房企数量有四家，分别为碧桂园(02007-HK)、恒大(03333-HK)、万科(02202-HK)和融创(01918-HK)，占了TOP100总销售额的23.43%；从数量上来看，销售额在100亿-500亿分区的中小型房企数量最多，但是合计销售额占比却是最低。

其中，碧桂园的优势最为明显。今年前十一个月，碧桂园实现权益合同销售金额约5398.4亿元，同比增加10.2%，权益销售面积为6017.6万平方米，稳坐第一。

拿地成绩方面，根据中指研究院的数据，万科、碧桂园和保利占2019年前11个月拿地金额榜单的前三位；从拿地面积来看，碧桂园、绿地和万科分列前三。以此来看，碧桂园和万科这两家龙头房企不仅销售表现占优，拿地优势也继续保持。不过相对来说，碧桂园显得谨慎持重，在不确定性风险增加之时，碧桂园的谨慎或更值得嘉许。

从拿地金额的地区分布来看，2019年前11个月拿地金额居于前五的房企均侧重于武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市的中西部地区。期内万科在长三角（上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市）和中西部的占比分别为35.22%和30.96%。

碧桂园也以长三角和中西部为主，占该公司拿地总金额的40.06%和38.77%，这符合其市场全覆盖的战略优势。建基于粤港澳大湾区的碧桂园在珠三角地区的优势早已确立，并拥有领先同行的可售资源，根据该公司最新的中期业绩报告，2019年6月广东省可售权益资源占其总可售资源的比重最高，达到27%，而长江中游/湘鄂和川渝地区的占比分别只有9%和4%，所以从其拿地取向来看，偏重中西部突显其多元化布局的优势。

融创则重点落子环渤海（京津冀、山东等30个重点城市）和中西部，分别占其总拿地金额的26.54%和40.09%。

总体来看，头部房企仍以环渤海、长三角、珠三角和中西部为未来的重点布局市场，其中尤以长三角和中西部为重。

总结

总体来看，2019年前11个月全国房地产市场稳中有升，在“房住不炒”的政策基调下，2020年楼市将继续维持稳定表现。房企方面，马太效应突显，强者愈强，碧桂园继续蝉联销售冠军，同时拿地成绩也颇为耀眼，但也可以看出其稳健不冒进、分散布局的战略智慧。

在稳中求进的新竞争格局下，头部房企不仅仅着眼于增量，还低调地发展存量市场，拓展相关产业链以产生协同效应，例如物业管理、投资、产业、养老等。以碧桂园为例，该公司近年拓展农业、机器人产业生态、智能制造，以提升物业附加值。万科则发展长租公寓，以获取稳定的现金流。

在调控趋紧以及不确定性增加之时，这些头部企业的发展更加可靠和稳固。2019年上半年业绩所反映的股本回报率（ROE），碧桂园和融创均远远高出同行平均水平。

融创的高估值可以理解，因为该公司专攻高端物业，售价高、利润高，但是杠杆同样也十分高，截至2019年6月30日，融创的资产负债率在90%以上。那么，销售表现更好，但是相比之下经营更为谨慎的碧桂园，是否更值得看高一线？

大行均看好碧桂园的后市表现，穆迪最近对该公司的展望调升为正面，预期拥有充裕土地储备的碧桂园将持续受益于中国的城镇化浪潮，支撑其在低线城市的发展。摩根大通则给予碧桂园增持评级，认为其是合理风险范围内股本回报率最高的蓝筹股。海通、招银国际、高盛、瑞银、天风证券等均给予碧桂园买入评级。

碧桂园目前的销售规模、土地收购策略以及可售资源，应可支持其未来两三年的发展，而且正如我们前文所述，其广泛的地理位置覆盖可满足城市化人口迁移的需求，天风证券认为，作为重点布局三四线城市的龙头房企，碧桂园丰厚的土地储备可为未来业绩持续增长提供保障，第一上海亦认为碧桂园的大湾区货值储备丰富，体量领先于同行，深圳的旧改项目也在稳步推进中，粤港澳大湾区的发展应可带动碧桂园的增长。另外我们前文也提到，碧桂园增加了在长三角和中西部地区拿地，在这些经济景气度高的地区布局应有利于土储结构的优化。

兴业证券预计，碧桂园的融资多样，回款率保持行业高水平，流动性风险很低，为其全国性发展奠定基础。今年上半年，碧桂园的净借贷比率同比下降0.5个百分点，至58.5%，截至目前，该公司已连续多年保持了净借贷比率低于70%，这在一线房企中都极为罕见。

不论从销售表现、土地储备数量和结构、融资渠道等来看，碧桂园都在同行中名列前茅，优势突显，强者愈强的态势更加明朗，而且该公司率先发展机器人、农业、智能制造等外延产业，应有利于效率及服务质量的进一步提升，最终将带来更高的企业价值。如果说“稳”仍将是2020年内地房地产企业的发展基调，那么极具前瞻性地进行稳增长布局，并早已低调地在各个领域占据优势的碧桂园，在新的一年表现更值得期待。