频繁出售资产，阳光100是在做“困兽之斗”？

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从年头到年尾，阳光100留给外界的印象一直在处置资产。2019年4月相继出售两个项目回笼60亿元。

7月底高层表示还要再卖100亿。临近年底，公司再次以7.9亿元出售资产，算是跟2019年做了告别。

曾经低调佛系的阳光100为何频频出售资产？而频繁的变卖资产又会将公司推向何方？

前脚4亿元买进，后脚7.9亿元卖出

阳光100(02608-HK)的圣诞节是在甩卖资产中度过。

12月26日，阳光100公告披露，已将温州中信昊园90%股权出售给北京信托，交易代价7.9亿元。

而在此前不久的11月，公司刚以约4.4亿元，从上海昊铭手中回购中信昊园51%股权，并对其100%持股。

彼时与其一起回购的还有另外两个项目，温州中心49%的股权、温州生态城49%的股权。加上中信昊园三项共计花费11亿元。

当时很多人认为，阳光100购入这些资产是打算重整炉灶、想要东山再起。未料，一个月后却转手卖出。

不过从这次交易协议看，持有10%股权的阳光100仍将负责中信昊园项目日常运营及管理。

此次交易的标的中信昊园主要业务是土地一级整治工作，其通过与温州鹿城区政府签订合作协议，提供土地整治工作并获得收益，涉及土地规模约400公顷。

公告显示，中信昊园2017年和2018年连续录得净利润亏损。截至2019年6月末，总资产约为25.20亿元，而净资产则为3981万元。

基于净资产是由总资产减去负债总额构成，可以想见这个项目公司的负债规模还是较为庞大的。

公告表示，中信昊园将使用投资款偿还其债务，以及北京信托同意的其他用途。同时也为土地一级整治业务提供资金，以提升温州阿尔勒项目品质与价值。

而按照约定阳光100还可收回早前向中信昊园提供的股东贷款，以便快速回笼资金、增加现金流，改善财务状况。

预计本次交易阳光100将录得税前收益3000万元。这是参照7.9亿元出售对价，及项目公司2019年6月末的资产净值计算得出。

具体年底公司财报精确收益或有出入，仍待审核。阳光100表示，此次出售所得款项将用于一般营运资金及潜在收购及投资。

2019年一路“卖卖卖”，阳光100又回归到主流视线？

阳光100的2019年，离不开一个“卖”字。

2019年4月一个月内，阳光100先后出售两笔重要资产给融创和佳兆业。

先是将重庆阳光100 70%股权，以13.34亿元卖给融创，后又以46.6亿元出售广州清远项目100%股权及债权给佳兆业。

2019年8月，公司还将东莞一处产业园区转让给深圳市诚进控股集团有限公司，获取5.13亿元。

一连串出售项目背后，是公司股价在2018年初的一次“闪跌”。

1月17日，阳光100股价在午后直线跳水，直接从3.7港元最低跌到0.75港元，盘中最大跌幅高达79.19%。

这一次“闪跌”让阳光100再次回归到公众视野。

创始人易小迪， “万通六君子”之一，于1999年创立阳光100。占尽好的时间、好的资源，阳光100却未把握住房地产行业发展大潮，错失扩张先机。

不仅如此，公司近年保守发展并未赢得稳健的财务状况。尤其是在股票大幅跳水背后，阳光100财务状况开始备受外界质疑。

财报显示，截至2019年6月末，公司资本负债比率约为11.8%；净负债比率约为206.1%。

这两个数字都较2018年底有所下调，但整体看公司负债率还是维持在一个较高水平，尤其是净负债比率。

阳光100承认项目出售有效缓解负债压力，上半年不仅贷款及借款总额减少，现金及现金等价物也有所增加。

截至2019年6月末，公司贷款和借款总额约为263.36亿元，其中一年内或按要求待还金额约为83.05亿元，两年内须偿还借款约为91.13亿元。

现金流方面，由于变卖重庆和清远项目股权，截至六月末，公司账上有现金及现金等价物约34.99亿元，较2018年底9.1亿元增加284%。

从6月末现金流及短期负债来看，34.99亿元现金流远远不能覆盖83.05亿元短期借款，这也难怪阳光100为何要变卖资产了。

毛利率、净利率显著回升，阳光100还有机会吗？

当阳光100变卖家当的时候，行业有一种说话，那就是房地产企业也开始“大鱼吃小鱼”，出现集中效应。

这个有点言过其实。2019年受融资收紧影响，出现一大批著名房企卖资产现象。有A股上市的泰禾，A+H股上市的新城、新湖中宝等。

这些都是行业颇有名的公司，而却集中在今年变卖资产，或也是短期回笼资金考虑，对未来企业发展影响不大。

那么作为存在历史较长，小有名气却略显“囊中羞涩”的阳光100来说，频频变卖旗下资产，又会将企业推向何方？

我们先用数字说话。Wind显示，公司归母净利润在2018年录得亏损之后，2019年开始企稳回升。

可见变卖资产对公司今年业绩起到明显的支撑作用。而且从半年报看，公司毛利率、净利率也都相继得到修正。

上半年，公司毛利率由2018年同期18.2%上升至22.6%，且净利率上升至22.1%。但这些皆是由于出售重庆及清远两个项目股权造成的利润波动，不可持续。

且阳光100的销售额也在日益萎缩。2019年前11月，公司合约销售额约为84.77亿元，不及去年同期。

合约销售额结转收入是两到三年内房企营收的主要来源。这个数字减少意味着公司未来营收势必将会减少。

但阳光100却认为，虽然出售多个项目造成短期内可售货源减少，并影响年内合约销售额。但整体对公司营运有利。

一方面土地储备价值变现，提前获得收益，有助于改善经营性现金流，优化债务结构，降低财务风险。

财报显示，重庆、清远、东莞项目出售总价值超过80亿元，帮助减少有息负债超30亿元。

另一名，还为公司非住宅创新产品扩张拿到补充资金，有助于商业模式从开发利润向服务升值转型。

再提转型，这次要从住宅向非住宅物业转型，对阳光100来说，是机会还是坦途？