2020物业分拆“头啖汤” 正荣服务赴港IPO与市场化挑战

观点地产网 自2018年以来掀起的房企分拆物业赴港上市热潮仍在持续。

上个月，保利物业、时代邻里等相继挂牌上市，其中保利物业市盈率近50倍。物业股背后的高估值，还是让房企们趋之如骛，像2018年上市的碧桂园服务、雅生活、新城悦等，股价涨幅基本上都达到了100%。

截至目前，已有近20家物业公司在港股成功上市。仅2019年，便有8家物业企业上市，小至银城生活服务，大至保利物业。而万科物业，也称正在观望市场。

1月2日，正荣地产旗下的物业公司正荣服务集团有限公司向港交所正式递交招股书，抢着成为2020年赴港上市的物业第一股。

早在2019年9月，市场上便有消息称，正荣集团正计划将旗下物业管理业务分拆来香港上市，预期集资约1亿美元。

而和大部分初上市的物业管理公司类似，正荣也面临过度依赖母公司，赢利点会太过单一的挑战。该公司去年才进入全面市场外拓第二年，目前在管面积仍只有3000多万平方米。

在管面积与盈利

关于正荣服务的历史，可追溯至2000年，当时欧宗荣及正荣集团于中国成立正荣物业服务，以为其所开发住宅物业提供物业管理服务。自2004年起，开始在福建省为正荣地产集团开发的住宅物业项目提供物业管理服务。2016年，将总部迁于上海。目前，已在上海、福建、天津、江苏、江西等全国各地设有四十余家分子公司。

据悉，正荣服务将由黄仙枝任公司董事会主席，黄亮任行政总裁。

截至2019年9月30日，正荣服务在共计34个城市中拥有136个在管项目，覆盖于长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区等四大区域，在管项目总建筑面积约为2100万平方米，总签约建筑面积约为3440万平方米。

观点地产新媒体了解，其在管总建筑面积由2017年12月31日的约940万平方米增长至2018年12月31日的约1260万平方米，并进一步增长至2019年9月30日的约2100万平方米。其中大部分业务集中在长三角区域、海峡西岸地区及中西部地区，管理总建筑面积占在管物业总建筑面积97%以上，业务过于集中。

尽管在管面积近两年增长较快，但相较于其它物业公司，正荣服务的在管面积并不算多，规模较小。

例如前不久上市的时代邻里，截至2019年上半年，时代邻里有204个物业管理项目，在管总建筑面积也超过了3470万平方米；就连银城生活服务物业管理服务，于2019年4月30日，在管建筑面积也有1960万平方米。

在收益方面，正荣服务由2017年的2.73亿元增长至2018年的4.56亿元，增长率为67.2%；再由截至2018年9月30日止九个月的3.21亿元增加至截至2019年9月30日止九个月的5.17亿元，同比增长为61.2%。

而净利润则由2017年的2030万元增长至2018年的3950万元，增长率为94.6%；再由截至2018年9月30日止九个月的2859万元增长至截至2019年9月30日止九个月的7430万元，同比增长高达159.88%，涨幅较大。

年内溢利及全面收入总额方面，截至2017年12月31日止为2029.7万元，截至2018年12月31日止为3952.4万元，截至2019年9月30日为7425.9万元。

此外，于2017年、2018年，截至2018年及2019年9月30日止九个月，正荣服务的整体毛利率分别为25.8%、26.5%、26.5%及33.4%。毛利率也在逐步提至市场水平。

正荣服务的债务包括银行及其他借款总额，于2017年及2018年12月31日、2019年9月30日及2019年11月30日，分别为5亿元、5.2亿元、5.51亿元及5.51亿元。截至最后实际可行日期，已偿还银行及其他借款5.3亿元。

市场外拓处于起步期

更为具体地拆解正荣服务，其共有三大业务线，包括了向住宅及非住宅物业提供清洁、安全秩序、景观美化的物业管理服务；向非业主（主要为物业开发商）提供的协销服务、房屋清洁、前期规划及设计咨询等的非业主增值服务；以及向业主和住户提供的包括家居生活、停车场管理、公共区域等社区增值服务。

正荣服务在招股书中称，公司已构筑“住宅+非住宅”双轮驱动型的业务模式。该模式下，其不仅管理住宅物业，还管理政府公建、写字楼、工业园区、学校等多种非住宅物业。

不过正荣服务目前所管理的物业主要还是以住宅物业为主。截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，住宅物业总在管建筑面积分别达约870万平方米、1140万平方米及1310万平方米，分别占总在管建筑面积的91.6%、90.5%及62.6%。

住宅业务的最大提供方，正是母公司正荣地产。于往绩记录期，正荣地产开发的住宅物业全部由正荣服务提供服务。

于2017年及2018年以及截至2018年及2019年9月30日止九个月，管理正荣地产开发的住宅物业所得的收益分别占正荣服务管理住宅物业所得总收益的97.9%、92.5%、92.8%及88.9%。

不过在非住宅业务方面，正荣服务则是以第三方市场开拓为主。截至2019年9月30日，其第三方物业开发商开发的非住宅物业的在管总建筑面积中约95.8%。

其在招股书也解释了，正荣地产开发的非住宅物业的在管建筑面积比例相对较低，主要由于正荣服务于2017年9月收购江苏爱涛后非住宅物业的在管总建筑面积增加。

观点地产新媒体了解，近两年来，正荣服务在福建、江西、江苏、湖南、浙江、天津等区域都拿下了不少第三方非住宅项目，也不断在拓展新业态。于2019年6月，正荣服务还宣布与苏铁物业合作，进军高校物业管理领域。

数据显示，2019年第三季度，正荣服务新增了17个项目，其中非住宅类项目占比达到88.2%。可以看到，正荣服务正在尽力追赶非住宅业务方面的成绩。

事实上，正荣服务在第三方市场外拓方面起步较晚，它于2017起步，直至2018年才全面开展市场外拓。招股书披露，其第三方物业开发商开发的项目的在管总建筑面积由截至2017年1月1日的0平方米增至截至2019年9月30日的约1090万平方米。

外拓产生的收益也由2017年的1740万元增加至2018年的6970万元，及由截至2018年9月30日止九个月的5100万元增长59.9%至2019年同期的8160万元。然而，外拓产生的收入仍有待提升。

过度依赖母公司，赢利点会太过单一，目前的正荣服务似乎还是摆脱不了这样的诟病，大部分收入仍然是源于母公司提供的物业服务。

从数据窥见，于2017年及2018年及截至2018年及2019年9月30日止九个月，关于正荣地产开发的项目所提供的物业管理服务所产生的收益分别为1.29亿元、1.78亿元、1.33亿元及1.71亿元，分别占该等同期产生自物业管理服务总收益的88.2%、71.9%、72.3%及67.7%。

就在三天前，正荣地产与正荣服务订立交付前物业管理服务协议。根据协议，于2020年度、2021年度及2022年度正荣地产就提供管理服务而向正荣服务支付的管理服务费的建议年度上限分别为2.5亿元、2.8亿元及3.1亿元。