2019地产词典①：抢占大湾区

  【编者按】刚刚过去的2019，是纷繁变幻的一年：金融监管使融资问题成为悬在房企头上的一把利剑，有的开源节流、断臂求生；有的破产，被兼并收购；有的人事频繁变动；长租公寓则纷纷爆雷。当然，寒冬萧瑟中也出现一些新气象：房企抢滩大湾区，物业分拆上市，而跨界科技、寻找新赛道，都为行业带来了更多可能。乐居财经推出年度系列回顾——2019地产词典，本期关键词：抢占大湾区。

  乐居财经 王泽红 发自北京

  2019年，大湾区炙手可热，热的发烫。据不完全统计，目前排名前50的房企几乎都已加入大湾区的“战局”。

  在大湾区的版图中，各路房企择址落子。2018年，TOP30房企在大湾区货值达5.73万亿；2019年，已有超20家外来房企涌入大湾区。

  据企业披露及相关数据统计，目前在粤港澳大湾区货值位列前茅的有碧桂园、恒大、中海、保利、招商蛇口、龙光、佳兆业、万科等。其中，碧桂园在粤港澳大湾区土地货值约为5700亿元，恒大湾区土储货值约3800亿元、中海及保利在2800亿元左右。

  大湾区“三足鼎立”

  今年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，大湾区成为了房企争先恐后抢占的热土，“新兵”持续涌入，“新兵”老兵积极扩张，都在“攻城略地”。

  按照当前的战局来观察，目前湾区的格局基本呈现“三足鼎立”态势：第一，老牌龙头房企的“幅员辽阔”；第二，本土房企防御扩张；第三，新进房企的不断进击。

  整个梯队中，老牌房企实力最强，土储充裕布局广，土储货值充足，以碧桂圆、恒大、万科为代表。湾区总土储货值TOP30中，这些广东起家的龙头房企货值占30强总货值比例接近40%。其中碧桂园、恒大的货值突破3000亿元，远领先其他企业。

  比如总部位于佛山顺德的碧桂园，在大湾区九城均有布局，土地储备高达5525.9万平方米，土地货值为5713.4亿元，销售额为620.3亿元，项目总数为498个，远超其他房企位居第一。在2019年中期业绩发布会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌透露，集团位于大湾区内的已获取或潜在权益可售的资源合计达到了8986亿元，其中在深圳已获取的权益可售资源达到225亿元；碧桂园在粤港澳大湾区内储备了大量的优质土地资源，高度契合国家的发展战略。

  本土房企，凭借地利优势，手握优质土储，在深耕区域频频落子，以大本营为核心，向周边城市辐射发展。据克尔瑞数据显示，大湾区土储货值TOP30中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了38%，例如龙光、佳兆业等湾区货值超过2500亿元，领跑本土房企，合生创展、越秀地产、奥园集团等也是本土房企中的优秀代表。

  而新进房企，则是高歌猛进，强势分羹。其中，包括全国化房企融创、龙湖、世茂等，在广州、深圳、佛山等地频频拿地。据不完全统计，2019年新增9家外来房企进入佛山布局，荣盛地产、中骏、蓝光、东亚新华、禹洲地产、力高、星河控股、鑫苑地产均是首次进入佛山；此外，惠州、东莞、肇庆、江门也成为今年房企进入的热点城市。

  自2019年年初以来，各大房企布局大湾区力度不断提升。数据显示，2019年前三季度，保利拿地额最高，达286.3亿，龙光、万科、中海、华侨城在大湾区的投资金额均突破100亿元。 

  多元化布局机遇

  在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中金融、旅游产业、城市更新、科技产业、教育、生态等各方面的发展规划，这也为房企提供了绝佳的多元化业务拓展机遇。各大房企争相布局大湾区，除了传统的地产开发业务外，也将触角涉及多元化各个领域，如城市旧改、产城、物业、长租公寓、教育、商业办公等，几乎各个领域皆有涉及。

  2019年，万科在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域；远洋集团和WeWork携手在深圳成功推出联合办公空间中建钢构社区；招商蛇口的产业园区，佳兆业的旧改业务，包括恒大、中海、华润等房企，在多元化战略上全面铺开、不断试水。

  在谋求多元化转型发展方面，碧桂园的“博智林机器人公司”迅速发展，目前已经拥有超过1600人的研发团队，截至2019年12月，博智林已递交专利申请超过1300项，在研建筑机器人项目58个，其中28款进入工地测试阶段，智能制造工厂已经正式投产，佛山顺德机器人谷建设正在加快推进。

  当下炽手可热的粤港澳大湾区，已成为房企寻找第二曲线的主要战场，商业运营、长租公寓、产城开发、物流地产、教育医疗等等与城市运营服务有关的新业务在这里聚集。无论是规模房企、还是扎根区域的本土企业、抑或是外来的品牌房企，均在多元化布局上有所建树。