合销额增48%跻身TOP10，世茂房地产“乘胜追击”拟分拆物管IPO

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中国房地产市场的战场硝烟正在褪去，那些仿佛镀了金的昨日荣光如同好汉的当年勇。房地产开发行业洗去浮华，物管行业接过号角，上演另一出攻城拔寨的大戏。

这不，刚迈过2020年的门槛，1月7日知情人士传出消息，世茂房地产(00813-HK)正考虑分拆物业管理业务赴港上市，预计将集资5亿至6亿美元（约合港币39亿至47亿元）。其实早在2019年中期业绩会上，公司总裁许世坛就曾表示2021年考虑分拆酒店和物业上市。如此看来，世茂房地产似乎将计划提前了一年。

物管公司快马加鞭争上市，不奋进，恐落后

截止目前（2020年1月8日），在中国已上市的物管公司共有21家，其中1家选择了上交所，其余20家选择港交所。仅2019年，共有9家物管公司登陆港交所开始交易，占所有已上市物管公司总数的42.9%。

中国物管公司的上市潮预计在2020年并不会放缓。2019年仍有兴业物联服务、烨星集团、建业新生活三家物管企业已递交了上市申请但尚未通过。

中国人新年有抢头香的传统，2020年1月2日，正荣服务集团有限公司成为今年第一家向香港交易所递交上市申请的物管公司。

准确的讲，中国的物管企业上市行为始于2014年6月的彩生活登陆港交所，但是物管公司上市潮仅仅是2018、2019两年的事。根据中指院的数据，中国物业服务百强榜单TOP10中，绿城服务(02869-HK)、碧桂园服务(06098-HK)、保利物业(06049-HK)、雅生活服务(03319-HK)四家已经上市，并成为资本市场关注的业界标杆。而那些尚未上市的，也正在摩拳擦掌，跃跃欲试。

目前看来，中国物管公司的行业集中度偏低，企业寻求业务扩张无非条路径。一条路是先寻得资本支持，再大举兼并收购，这自然炒热了物管公司IPO。另一条发展路径就是依赖母公司的自有物业规模，拓展在管面积，相对于第一条路径，这更有切实的保障。

2019世茂房地产合销额高增长，挺进TOP10

2019年，在国内房地产开发企业备受政策、监管及融资的三重压力环境下，世茂房地产这匹“黑马”跑得有点快。

根据世茂房地产披露的12月营运数据（未经审核）显示，今年全年实现合约销售额2,600.7亿元（单位人民币，下同），同比增长48%；实现合约销售总面积14,656,242平方米，同比增长37%。

相较于世茂房地产高达48%的2019年合约销售额增速，龙头万科的增速仅为3.94%；融创中国虽增长亮眼，增速也仅达到21%。依此，在克尔瑞公布的2019年中国房地产企业销售排行榜中，世茂房地产重新迈入TOP10阵营，位居行业第九。相较于2018年第十一位的排名，连进两名。在TOP10中，若按年初定下销售目标的完成度来看，世茂房地产以124%的完成率，居于TOP10房企首位。

世茂房地产合约销售额和合约销售面积快速增长，这为公司物业业务未来的在管面积增加奠定基础。那么，现在世茂房地产的物业业务究竟发展如何呢？

从该公司2019年中报披露信息来看，期内公司总收入565.6亿元，同比增长32.9%，其中物业管理及其他收入为16.1亿元，同比增速高达207.4%，而其他三项分部如物业销售、酒店销售、商业运营收入同比增速分别为30.9%、13.2%、46.1%。物业管理及其他的收入增速遥遥领先于其他分部，或许这也能反映出世茂房地产分拆物管业务上市已经是箭在弦上，不得不发。

再从世茂房地产近年业绩变化来看，经过2015及2016年的缓慢增长之后，2017及2018年收入及利润获得快速增长。2017年及2018年的收入增速分别为18.8%及21.4%；2017及2018年的利润增速分别为40.7%及16.5%。包括毛利率水平在2016年触底27.6%之后，于2017及2018年分别反弹至30.4%及31.5%。

可是如此收入及利润的快速双增长在2019年国内房地产行业重压下遇到了挑战。据该公司9月营运数据（未经审核）披露，在2019年前三季度实现合约销售额1,739.9亿元，合约销售总面积9,701,627平方米，同比分别增长44%及32%。当同期公司营业收入仅同比增长4.8%至150.7亿元，而归属股东净利润同比增长4.4%至15.5亿元。合约销售额的高增长并不能掩盖公司收入及利润增速的快速下滑。就房地产开发与物管业务此消彼长的行业前景来说，分拆物管业务上市不仅犹如许世坛早先所言有利于提高公司整体估值，同时这也是未来的优质资产，独立上市融资可以帮助其在全国物管市场攻城掠地。

前仆后继上市潮，世茂之后，仍有世茂

据中指院披露，我国物管百强企业的平均在管面积由2014年的约1750万平方米增长至2018年的3710万平方米，年复合增长率达到20.7%。物管百强企业的平均收入由2014年的约4.25亿元增长至2018年的8.86亿元，年复合增长率为20.2%。

按在管物业的类型分类，住宅类物业占比高居首位。但物管公司也在积极寻求多样化发展。世茂房地产的酒店及营运服务业务可能是未来物管业务多样化收入的重要来源，同时他们还有一个优势就是较住宅物管来说，拥有更高的毛利率表现。

市场总是习惯奖励先行者，惩罚落后者。2015至2018年全国在管物业建筑面积由175亿平方米提升至211亿平方米，物管百强企业获得更快的增长速度。物管百强企业的市占率由2015年的28.4%提升至2018年的38.9%。在这激流勇进的市场中，不进则退，成功上市的物管公司拥有的资金优势更利于其快速扩张。

这样看来，世茂房地产比预提早进行上市计划并不意外，因为在他身后仍将有更多的物管公司前仆后继。