节后地市冷暖 招商59亿南通底价拿地与大华杭州补仓

观点地产网 售楼处关闭、工地停工、复工延迟，受疫情影响，鼠年伊始地产行业几乎处于停滞状态，但有些城市土地交易仍在如期上演。

2月3日，继年前百亿卖地后，杭州迎来鼠年首场土拍，位于大江东、富阳等非主城区的三宗涉宅用地入市，总出让面积17.16万平方米，起始总价23.49亿元。

尽管疫情尚未退去，备受期待的楼市小阳春或许也不会再现，但杭州土拍依旧延续今年以来的热度，吸引十余家房企参与竞拍。

最终大华、众安、中国三迪各竞得一宗地块，总成交价约27.3亿元。

没有大型房企出现，三宗地块的溢价率均超过10%。其中，中国三迪竞得地块在挂牌期间已溢价16.5%，正式开拍后，仅7轮便封顶，溢价率约30%。

不过，受疫情影响，包括北京、石家庄、江苏南通等城市还是出现土地延迟拍卖的情况。

据了解，原定于2月3日出让的南通通州区2宗涉宅用地，已延期到2月13号出让；北京则将海淀、昌平三宗地块挂牌时间由原定2月3日调整至2月14日，三宗地块总起价150.8亿元；另外，石家庄宣布原定2月6日至2月19日挂牌出让的三宗地块暂停出让。

在财经评论员严跃进看来，由于“停售令”和“停工令”，目前房企资金面压力增大，土地投资、交易和开工等会明显受到影响，相应地，房企的拿地意愿也会有所减弱。

“目前基本上可以判断，2020年第一季度，居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善，那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。”严跃进表示。

杭州、南通鼠年首拍

突如其来的疫情打乱了房企各项工作节奏，房掌柜南京公司总经理尹霄飞指出，尽管土地市场会受到一定影响，但相比住宅销售而言，相对会弱一些。

从这次杭州和南通土拍来看，或可以印证上述说法。

首先，由于浙江和江苏均实行网上拍卖，拍地并未受疫情影响；另一方面，从此次出让土地的成色和房企自身补仓需求和节奏而言，也使得区域内的土地市场未表现出太大波动。

据悉，杭州此次最受房企关注的地块为临江片区宅地，地块出让面积2.7万平方米，可建面7.14万平方米，起始价3亿元。由于地价低加上板块内很久没有土地出让，吸引了十余家房企竞拍，在挂牌期间就已拍至溢价16.5%。

最终经过22轮报价，由广大国际（中国三迪）以3.9亿元总价竞得，楼面价5505.2元/平方米，溢价率29.66%，另外，需配建自持比例13%，配建公租房7147.66平方米。

便宜的地价对于大多数想进杭州的中小规模企业来说，安全系数相对较高。据透露，参与竞拍的也多为中小房企，包括德信、港龙、景瑞等。另据资料显示，最终竞拍成功的中国三迪出身福建郭氏集团，这也意味着又一家闽系房企进入杭州。

另一宗大江东出让的宅地位于新湾新城核心区，地块区位较前一宗地更为优质，可建面达22.75万平方米。据了解，参拍单位包括德信、众安、万科等，最终经过21轮报价，由大华集团以13.5亿元竞得，成交楼面价5927元/平方米，溢价率17%，同时需配建公租房55027.94平方米。

此外，众安经过21轮叫价以9.97亿元竞得富阳银湖板块的银湖48号地块，成交楼面价7627元/平方米，溢价率11.14%。据悉，该板块最近一次出让在去年8月，万达拿下银湖高桥38万平方米商住地，成交地价8689元/平方米。

另据观点地产新媒体了解，1月31日（年初七）江苏南通也迎来鼠年首拍，招商蛇口以底价58.69亿元竞得一宗商住地块，楼面价1.5万元/平方米，为该市起拍楼面价最高的地块。

疫情下的楼市与地市

对招商的大手笔拿地，尹霄飞认为：“可能是拿地节点的问题，比如中海两三年前大举在南京拿地，随后就冲到南京销售排名前列，因此每个企业有自己的节奏，在自己资金比较充沛时进行一些布局。但总体来说，房企还是要做好过紧日子的准备。”

严跃进也认为，有的土地供应和土地交易安排并不能随意打乱，并且好的地块，只要政府不取消，企业还是愿意去拿的，关键还是看资金。

但后续来看，他指出，土地市场肯定会受到影响，因为销售减少，房企现金流压力大，这个时候企业不会盲目去拿地。当然不排除个别地块会有一种市场惯性，但是后续疫情不解除的话，房企拿地意愿肯定是会减弱的。

事实上，从目前一月份已知的房企销售来看，下降成为大的趋势，并且这一趋势或将延续至2月。没有销售带来的回款，也势必将影响企业，尤其是高周转、资金链相对较紧房企在土地上的投入。

具体数据而言，中金公司预计，2020年全国商品房销售面积将同比下跌4%（2019年-0.1%），新开工面积同比下跌3%（2019年+8.5%），房地产开发投资额同比增长6%（2019年+9.9%）。

中金发布的研报称，此轮疫情短期将影响开发商的推盘意愿并提升购房人的观望情绪，进而导致地产销售走弱、房企开工、施工节奏放缓、土地市场趋冷，一季度全国地产销售、新开工和土地成交均可能出现同比负增长，房地产投资可能仅出现低个位数增长。

不过，随着疫情影响逐渐减弱、地产基本面和宏观经济相对承压、地价和房价不存在快速上涨风险的情况下，中金公司判断政策面相对友好的窗口期可能拉长，进而托举房地产市场平稳修复，前期部分被积压的购房需求也将在维稳政策的引导下逐渐释放。

招商证券则认为，今年上半年或进一步暴露销售下行风险，而新冠事件冲击或更多体现在2月，或将加速行业去杠杆及销售下滑。

其中，“造血”能力强的房企如万科、保利、金地等，大概率会胜出，既增收又增利。而靠周期弹性赚账面钱的模式，或面临被动或主动缩表的压力。