金融街物业：长短债结构失衡，住宅毛利率低至1%

  文/乐居财经研究院 张竣博

  2020年1月24日，金融街物业股份有限公司（以下简称“金融街物业”）向港交所递交了招股说明书。此次IPO的H股发行面值为1元人民币，国泰君安国际为独家保荐人。金融街物业是一家国有综合物业管理公司，成立于1994年，主要业务包括向商业物业和非商业物业提供客户服务、保安服务、清洁及园艺服务、工程维修及维护服务等。

  资产结构：现金比较充裕，占比总资产5成以上

  根据招股书披露，截止至2017年12月31日，2018年12月31日和2019年9月30日，金融街物业的总资产分别为7.28亿元、7.54亿元和9.51亿元。从2018年底至2019年三季度末，金融街物业的总资产增长了26.06%。根据上图可以看出，近年来，金融街物业的总资产构成由一成以上的非流动资产和近九成的流动资产组成。其中，现金及现金等价物在是占比总资产最高的流动资产。截止至2019年9月30日，金融街物业的现金占比总资产为56%；此外，其2019年三季度末的现金5.33亿元相较于2018年底的3.94亿元增长了35.28%。

  根据财报披露，截止至2018年9月30日和2019年同期，金融街物业的经营活动的现金流入分别为0.62亿元和0.54亿元，同比减少了12.91%；其投资活动的现金流入分别为0.76亿元和0.47亿元，同比减少了38.35%。截止至2018年9月30日，金融街物业的融资活动现金流出为1.05亿元，相较于2019年同期的现金流入0.39亿元，2019年同期的现金量增加了1.44亿元。根据上图可以看出，金融街物业在2019年9月30日的期末现金量相较于2018年年同期增长了17.32%，其主要原因是所有者在2019年向企业注资1.76亿元。

  负债结构：长期债务压力较小，占比总负债不足一成

  根据招股书披露，截止至2017年12月31日，2018年12月31日和2019年9月30日，金融街物业的总负债分别为4.85亿元、5.21亿元和5.77亿元。根据上图，金融街物业的非流动负债占比总负债均不到一成，而流动负债占比总负债都在九成以上。其中，贸易及其他应付款项是占比总负债最大的流动负债，其占比均在七成以上。

  根据招股书，金融街物业的流动比率在2018年底和2019年三季度末分别为1.35和1.58，短期偿债能力有所提升；其资产负债率从2018年底的69%降低至2019年三季度末的61%，长期债务压力的减少得益于资产增速超过了负债增速。

  盈利能力：经营效率有所提高，净利润同比增长近四成

  根据披露，截止至2019年9月30日，金融街物业的营业收入为6.91亿元；相较于2018年同期的6.12亿元，同比增长12.84%。金融街物业的毛利在2018年三季度末和2019年同期分别为1.11亿元和1.41亿元，其毛利率分别为18.12%和20.46%，同比增长2.34个百分点，公司的盈利能力略微有所提升。

  截止至2019年三季度末，金融街物业的净利润为0.87亿元，同比2018年同期增长了37.39%。公司净利润的增长得益于经营利润的提高、融资收入的提高和享有联营公司的投资利润增加。

  值得一提的是，截止至2019年9月30日，金融街物业的住宅物业毛利率为1%，相比2018年同期减少了5.6个百分点，其主要原因是广东项目有关金额尚未确定以及重庆项目产生额外费用所致。