丁祖昱：一季度房企最核心是资金流问题，应减少投资

  乐居财经讯 李礼 2月5日，克而瑞证券地产及物管行业联合策略沟通会在线上举行，会议主题为“地产战‘疫’，物管先行”。

  易居企业集团CEO丁祖昱博士在会上表示，1月份发布的销售排行榜中，大多数房企在1月份的表现还算可以，很多房企销售和去年1月份相比，其实已经回落。很大程度也是受到了1月下旬疫情对房企的影响，1月份销售数据的回落只是一个开始。最近几周的成交数据，那么大家可以发现，目前的成交数据已经趋向于0，上海最近两周的成交数据，一手房和二手房，春节前一周和春节后一周都是0成交，这这在历史上也是首次，像上海这样的城市省市，我想不是个别，零成交可能会在相当长一段时间当中成为一个常态。 

  一旦疫情得到缓解，那么市场也会相应比较快速的恢复。2003年疫情基本上是在5月份得到缓解，5月份当月数据比之前4月份有了一个非常明显提升，当时5月份的黄金周表现也非常不错。 

  那么从近这次疫情情况来看，我相信一旦缓解之后，也会出现2003年时候类似的这种状况迅速的恢复到正常的状况。但是最难琢磨的就是什么时候能够缓解？从正常的一种判断来看，2月份房企还是做好最坏的这种打算。

  3月份我个人认为，除湖北之外，大大多数地方如果得到强有力的控制的话，一群缓解的可能性还是相对来说比较大一些，3月份或3月中下旬，很多地方的成交可以开始慢慢恢复。

  二季度成交可能会有一个比较明显的恢复，另外再加上从金融方面开始适度的放水，各个省市在疫情防治得到一定的控制的情况下面，重新抓经济，房地产又是重中之重，各地都会有相应市场政策出台。 

  相对来讲，我可能会对二季度市场回稳还是表示比较乐观的。这次疫情的正好和春节淡季重合了。对于市场的影响，我个人认为还是可控的，如果这个疫情是在去年11月份12月份出来的话，对市场影响就特别大了。 

  从2019年的一二月份情况来看，一二月份正好也是2019年整个销售最低的两个月份，3月份市场迅速回升。今年可能一二月份，特别2月份很差，3月份可能也会受到相当程度的影响。但是二季度我相信会有回升，这点上面我表示乐观。

  对于下半年的走势，会比原先期望更好一些，因为考虑到政策方面因素，考虑到金融方面的支持，可能会比我们原来对今年下半年的判断略好一点。 

  从全年的角度上来讲，总的来讲，今年的总成交比去年低，这个判断应该不会发生改变，关键是低多少？从现在的疫情情况来看，不知道什么时候可以缓解，到底滴多少现在还很难做一个判断，粗略的一个分析，我觉得也不会低太多。需求只是延后，不会因这次疫情把这些需求全部消失掉。 

  从房企的角度上来讲，目前一季度我认为最核心的问题还是资金流问题，由于1月份的销售下降和2月份的销售停滞，可能会影响一部分现金流，一季度还是要做好减少投资的安排。 

  从房价的角度上来讲，现在是零成交，所以看不出房价的涨跌。一旦市场慢慢开始恢复，我觉得房价会有一点下降空间。这是两方面组成，一方面因为大家对整体市场的判断，由于疫情之后可能会有点悲观，本身房价有下行的需求，另外一方面开发企业也有快速去化的压力，也会用促销方式来进行价格调整。 

  二手房方面，现在是全面停滞，疫情之后它的缓解过程会比一手房要稍微再慢一点，需要整个二季度来慢慢恢复。所以今年对于二手房市场来讲，我认为影响可能会更大一些，其他的租赁市场这些影响不是特别大。那么对于非住宅商办这块我们会我认为今年的影响可能会比住宅市场更可能会更大一些。大家也看到了由于办公方面的一些限制，商业方面，更多的是商业零售方面的一些影响，可能今年商业房地产这一块整体压力会非常大，所以未来商业房地产发展的逻辑也会发生一些改变。