抗疫影像 | 新城、万科股价“晴雨表”

观点地产网 有道是“金风未到蝉先觉”，股市被称作国民经济的晴雨表，有时指数和股价的波动能直接地体现出市场对于板块和企业的态度。

早前华泰证券发布的研究报告指出，陆股通已连续两个季度增配地产，2019年Q4北上资金的地产股持仓总市值达到 488.30 亿元，环比增加 36.06%，配置比例连续4个季度位于 3%以上，为 2017 年以来的最高点。

其中，新城控股、万科A增持力度最大，持仓市值占比分别提升 2.03、1.78个百分点。

令人意外的是，仅在2月3日A股开市后的三个交易日内，北上资金对房地产企业的态度较2019年似乎有了不同，新城控股净买入额最多，而往日的“心头好”万科却呈现出净流出。

北上资金“情有独钟”

受新型肺炎疫情影响，从2020年1月下旬开始，地产界基本上处于从开发到销售全方位的停滞。多家机构预计，冰冻期将可能持续至2月底乃至3月，房企期盼的开年 “小阳春”或许就此泡汤。

根据观点指数发布的2020年1月中国房地产企业销售金额TOP100榜单，1月房企合约销售总规模为5787.13亿元，与去年同期6647亿元的规模相比，同比下降12.94%。前30名中，有超过半数以上房企1月份销售较去年同期出现了下滑。

而疫情笼罩下的A股，春节后首个交易日房地产板块方面领跌，板块指数下跌9.72%，个股普遍跌停。此后两日，虽然经历恐慌情绪的释放，但反弹有限，3日总跌幅为10.02%，跌幅居于行业板块前列。

具体来看，2月2日至2月5日三个交易日内，招商蛇口、绿地控股、荣盛发展下跌幅度超8个点；华夏幸福、光明地产、迪马股份跌幅超过10个点。

不过，即使是在下跌环境中，市场和投资者对于房企的偏好程度也有所不同。万科A、新城控股、保利地产下跌幅度相对小，分别下跌4.62%、4.8%、5.54%。

根据观点指数发布的数据显示，万科1月销售金额567.3亿元，较去年增加99.1亿，排在第一；新城控股销售金额113.1亿，较去年增加0.1亿，排在第九，同比提前了四名。

数据显示，2月3日，万科收跌8.11%、保利收跌8.81%、新城跌停。但从陆股通数据来看：当日万科净买入额为-1.38亿、保利净买入额0.99亿、新城却是当日A股房企中陆股通净买入最多的房企，净买入额2.45亿。

而2月4日，新城收涨7.35%、万科收涨3.72%、保利收涨2.36%，陆股通净买入额分别为6114.74万、4861.38万、3578.72万。2月5日，新城收跌1.52%、万科收涨0.07%、保利收涨1.19%，陆股通净买入额为-1514.34万元、-1.67亿、-1.58亿。

从上述数据可以观察出，在三个交易日内，新城控股出现陆股通累计净流入，且净买入额排在A股房企第一，而万科和保利均为净流出。相比之下，北上资金似乎对新城更为“情有独钟”。

“看一下万科和保利的股价，都已经创下来近一年以来的新高了。”有财经人士向观点地产新媒体表示，北向资金买入新城可能是因为其基本面较好，而且估值修复的空间较大。

股价迎来估值修复？

2019年7月，将新城控股的股价划分为两个泾渭分明的阶段。

上半年备受资本追捧，股价在4月份达到历史最高的44.9元，较年初翻倍；下半年“黑天鹅”事件的爆发，创始人入狱，股价又在近一个月的时间降至22.99元，跌回年初水平。

融资端受限的情况下，新任董事长王晓松在最短时间内做出了卖地回血的决定。2019年7月至今，新城完成出售21个项目，交易对价合计101.5亿元，分别为7月24日41.5亿元出售10项目、7月26日27.07亿元出售5个项目，以及8月29日32.9亿出售6个项目。随后，新城再无公开的出售动作。

不过，随着新城的销售仍然保持连续增长、融资的保障恢复、核心团队的稳定及各项应对管理动作，部分信用评级机构也逐渐解除新城负面观察，阴霾笼罩下的天空透出了一丝曙光。

2019年12月16日，国际评级机构惠誉宣布，解除新城两家上市主体负面观察程序，并将评级重新调回“BB稳定”。

有分析认为，实际控制人事件发生后，新城短期内转让了部分项目股权以回流现金，2019年第三季度报告（未经审计）显示，前三季度公司经营情况良好，目前融资渠道有所恢复，流动性压力有所减轻，实际控制人事件对公司经营影响暂时有限。

此外，新城于2019年12月完成了2019年股票期权与限制性股票激励计划的授予登记工作，以稳定公司管理团队和人员结构。

而在二级市场，新城的表现似乎也得到了认可。1月13日，新城股价达到2019年7月来的最高点39.88元，基本回到“黑天鹅”事件前的水平。

另悉，华泰证券研究报告显示，2019年四季度，公募基金持仓市值高于5亿元的地产股共有10支，与三季度持平，其中万科A、保利地产、中南建设持仓市值位居前三。而在持仓市值增幅方面，新城控股以 454.80%的增幅高居首位。